소 재 지	경상북도 예천군 예천읍 백전리 156-3
물건용도	토지(대지)
토지면적	755.00㎡(228.39평)
건물면적
사건번호	2023타경1717
감정평가액	211,400,000원
최저입찰가	(24%) 50,757,000원
입 찰 일	2025.07.08(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	백전리 156-3	대	748㎡ (226.27평)
토지	백전리 156-27	대	7㎡ (2.12평)
제시외건물	백전리 156-3	다가구주택	383.16 ㎡(115.91평) 제외
제시외건물	백전리 156-3	다가구주택	460.04 ㎡(139.16평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 예천군 예천읍 백전리 소재 "동부초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학교, 공동주택, 기존주택 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.
[이용상태] 2필지 일단의 부정형의 토지로 남동하향 완경사지대에 자체 지반은 등고 평탄한 편이며, 현황 신축중인 다가구주택 부지로 이용중임.
[도로상태] 서측으로 폭 약 5미터 내외 및 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] * 기호(1)(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(도시지역 경계 300m 이내){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률}, 문화재보존영향 검토대상구역(4구역){경상북도문화재보호조례}, 상대보호구역 (2020-08-31)(예천동부초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(4구역){문화재보호법}임.
[제시외 물건] 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 [(ㄱ) : "다가구주택", (ㄴ) : "다가구주택"] [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] * 임대관계는 미상임.
* 본건 기호(1)토지의 지상에 소재하는 신축중 공사 중단된 제시외 건물은 탐문조사 결과 아래와 같이 건축허가를 득한 것으로 조사되었으니 참고하시기 바랍니다.
1) 주건축물제1동 ＜제시외 건물(ㄱ)＞ * 구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 * 용도 : 단독주택-다가구주택 15가구 * 건축면적 : 184.59㎡ * 연면적 : 541.84㎡ * 층별면적 : 1층 14㎡ 2층 184.59㎡ 3층 184.59㎡ 4층 158.66㎡ 2) 주건축물제1동 ＜제시외 건물(ㄴ)＞ * 구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 * 용도 : 단독주택-다가구주택 14가구 * 건축면적 : 223.11㎡ * 연면적 : 619.32㎡ * 층별면적 : 1층 14㎡ 2층 223.11㎡ 3층 223.11㎡ 4층 159.1㎡ [건물구조] (가)∼(라) 확인불능(멸실).
[이용상태] (가)∼(라) 확인불능(멸실).
[설비내역] (가)∼(라) 확인불능(멸실).
[부합물/종물] 없음.
[공부와의 차이] (가)∼(라) : 본건 건물은 현장조사 시점 현재 멸실된 상태임.
[참고사항] -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년4월27일	근저당권	390,000,000원
2017년5월26일	근저당권	75,000,000원
2017년10월31일	근저당권	120,000,000원
2018년6월25일	근저당권	70,000,000원
2018년9월6일	가등기
2023년10월16일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상에 매각대상이 아닌 건축구조물 소재로 법정지상권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 토지의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격이며, 지상에 소재한 공사중단된 건축물은 매각제 외(법정지상권 성립여지 있음).

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 상주지원(☎ 054-530-5551)입니다.
입찰일은 2025.07.08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 635일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 635일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량의 접근이 가능. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2023타경1717 (대구지방법원 상주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	29,943,787원원	12,425,900원원	39%	4회회
6개월	28,227,227원원	9,184,618원원	35%	3.8회회
12개월	111,821,262원원	73,132,512원원	43%	3.3회회

예천군 예천읍 2억 1140만원 228.4평 토지(대지) 경매물건을 1억 6064만원 싸게 경매

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-12	2024타경71775	[대지] 예천군 예천읍 우계리 497-2 [법정지상권] 토지(대지권): 60.10평	30,396,510원 21,278,000원	유찰 (1회)
	2025-08-12	2023타경73132	[대지] 예천군 용궁면 덕계리 114 토지(대지권): 24.00평	2,935,210원 2,055,000원	유찰 (1회)
	2025-08-12	2024타경70536	[대지] 예천군 효자면 사곡리 127 토지(대지권): 10.41평	1,204,000원 590,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2023타경72566	[대지] 예천군 지보면 송평리 616-4 토지(대지권): 95.59평	16,116,000원 7,897,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경71294	[대지] 예천군 호명읍 금능리 773 토지(대지권): 842.83평	4,159,796,600원 1,426,811,000원	유찰 (3회)