소 재 지	충청남도 태안군 남면 양잠리 683-1
물건용도	토지 농지
토지면적	1,563.82㎡(473.06평)
건물면적
사건번호	2024타경51019
감정평가액	97,674,030원
최저입찰가	(8%) 8,044,000원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	양잠리 683-1	임야	189.27㎡ (57.25평) 지분 11분의 3 전부
	양잠리 683-3	잡종지	248.73㎡ (75.24평) 지분 11분의 3 전부
	양잠리 684	전	433.64㎡ (131.18평) 지분 11분의 3 전부
	양잠리 685-1	전	381.27㎡ (115.33평) 지분 11분의 3 전부
	양잠리 686	전	310.91㎡ (94.05평) 지분 11분의 3 전부

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 태안군 남면 양잠리에 소재하는 "양잠1리 다목적회관" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고, 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.
[이용상태] 기호 1 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 "단독주택 건부지 및 전"으로 이용중임.
기호 2 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 "전"으로 이용중임.
기호 3 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 "수목재배지" 로 이용중임.
기호 4 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 "수목재배지" 로 이용중임.
기호 5 : 부정형 완경사의 토지로서 현황은 "전"으로 이용중임.
[도로상태] 기호 1 : 지적도상 맹지이나 본건 남측 인접토지(양잠리 683-2)를 진입도로로 이용중임.
기호 2 : 지적도상 맹지이나 본건 동측 인접토지(양잠리 683-2)를 진입도로로 이용중임.
기호 3 : 지적도상 맹지이나 본건 동측 기호1(양잠리 683-1)에 접함.
기호 4 : 지적도상 맹지임.
기호 5 : 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 기호 1 : 계획관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 문화재보존영향 검토대상구역＜충청남도지정문화재보호조례＞기호 2 : 계획관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 문화재보존영향 검토대상구역＜충청남도지정문화재보호조례＞기호 3 : 계획관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 문화재보존영향 검토대상구역＜충청남도지정문화재보호조례＞기호 4 : 계획관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 문화재보존영향 검토대상구역＜충청남도지정문화재보호조례＞기호 5 : 계획관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 문화재보존영향 검토대상구역＜충청남도지정문화재보호조례＞ [제시외 물건] (1) 기호② 지상에 비닐하우스 1개동이 소재하고, 기호① 지상에 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하나 일반건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있고, 기호③④ 지상에 제시외수목이 식재되어 있으나 타인소유로 탐문조사 되어 감정평가에서 제외하였으므로 경매 업무 진행시 참고바랍니다. (‘사진용지’ 참조바람)
(2) 기호①③④ 지상의 제시외물건으로 인해 소유권 행사에 제한받는 경우의 토지 단가를"토지건물감정평가명세표"의 비고란에 별도기재하였으므로 경매 업무 진행시 참고바랍니다.
[공부와의 차이] 기호 1 토지는 지목이 "임야"이나 현황은 단독주택 건부지 등으로 이용중임.
기호 2 토지는 지목이 "잡종지"이나 현황은 전으로 이용중임.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 --

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2021년1월6일	압류
2023년7월25일	가압류	9,720,000원
2024년1월26일	강제경매
2024년6월20일	공매공고

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록(1) 지상 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 지분 매각. 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한 - 목록(3, 4, 5) 농지취득자격증명원 제출 요.(미제출시 보증금 몰수) - 목록(1) 지상 제시외 주택, 목록(3, 4) 지상 제시외 수목 매각에서 제외 - 목록(1, 3, 4) 최저매각가격은 제시외 주택 및 수목으로 인하여 제한받는 가격

[부동산 현황조사서 비고란]
○ 목록 1 - 적들길로 이어진 도로를 통하여 차량 접근이 쉽고 용도지역은 계획관리지역에 속하며, 공부상 임야이나 현재 건부지로 이용하고 있고 지상에 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물이 소재하며, 위 건물의 동쪽 및 서쪽 지상에는 전봇대와 동백나무, 무화과나무 그리고 미상의 수목들이 다수 식재되어 있고 북쪽 지상에는 감나무 2그루가 식재되어 있으며, 북쪽 돌출된 형상을 한 모양의 지상은 육안으로 대부분 밭둑으로 보이고 대나무 숲으로 되어 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등을 통해 확인이 필요함 - 현지에서 제시외 건물의 점유자 등을 만나 확인하지 못했으며(폐문부재, 안내문 부착) 덧붙인 전입세대열람내역과 같이 세대주로 채무자 겸 소유자 가승진이 세대주로 전입되어 있으므로 그 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 2 - 적들길로 이어진 도로를 통하여 차량 접근이 쉽고 용도지역은 계획관리관리지역에 속하며 공부상 잡종지이나 현재 대부분 지상은 밭으로 이용하고 있으며, 동쪽 가장자리 지상에는 양잠리 683-2 전 지상에 걸쳐 제시외 비닐하우스 1동이 소재하며, 북서쪽 가장자리 부분에는 제시외 관정이 소재하며, 남쪽 가장자리 지상 일부는 대나무 숲으로 보이므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등을 통해 확인이 필요함 ○ 목록 3 - 맹지로 인접토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 계획관리관리지역에 속하며 공부와 같이 전이나 현재 2개의 계단식으로 되어 있으며 대부분 지상은 아랫단으로 목록 4. 지상과 물리적 경계 없이 일단의 토지로 이용하고 있으며 지상에는 미상의 커다란 수목들(양 지상에 약 400여 그루 정도 식재된 것으로 보임)이 일정한 간격을 두고 식재되어 있고 남쪽 가장자리 지상은 농로로 이용하고 있으며, 윗단인 북쪽 지상 일부는 목록 5. 토지 일부와 물리적 경계 없이 일단의 토지로 이용하고 있으나 현재 묵전(휴경지) 상태이며 밭둑에는 감나무 3그루가 식재되어 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등을 통해 확인이 필요함 ○ 목록 4 - 맹지로 인접토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 계획관리관리지역에 속하며 공부와 같이 전이나 현재 목록 3.의 대부분 지상에 걸쳐 물리적 경계 없이 일단의 토지로 이용하고 있으며 지상에는 미상의 커다란 수목들이 일정한 간격을 두고 식재되어 있으나 일부 지상에 있는 수목은 고사한 수목이 있으며, 남쪽 가장자리 지상은 농로로 이용하고 있고 모서리 지상은 대나무 숲으로 되어 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등을 통해 확인이 필요함 ○ 목록 5 - 맹지로 인접토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 계획관리지역에 속하며 공부와 같이 전이나 현재 2개의 계단식으로 되어 있으며 아랫단인 서쪽 지상은 목록 3. 지상 일부에 걸쳐 물리적 경계 없이 일단의 토지로 이용하고 있으나 묵전(휴경지) 상태이며, 윗단인 동쪽 지상은 인접한 양잠리 682 전과 양잠리 689 전과 물리적 경계 없이 일단의 밭으로 이용하고 있으며 윗단과 아랫단 사이 밭둑에는 대나무 숲이 울타리처럼 식재되어 있으므로 인접 토지와의 경계 및 면적, 그 점유관계 등은 측량 등을 통해 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0691)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 KEB하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 97,674,030원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 24,366,329원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 525일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 525일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 간선도로.

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사건번호 : 2024타경51019 (대전지방법원 서산지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	914,388,433원원	230,894,388원원	43%	3.6회회
6개월	1,178,248,458원원	329,841,722원원	40%	3.4회회
12개월	992,055,555원원	352,957,836원원	45%	3.1회회

태안군토지 농지경매 ★ 태안군 토지 농지 473.1평 경매 요약합니다.

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-16	2024타경301	[전] 태안군 안면읍 신야리 319 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 395.97평	65,450,000원 65,450,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2022타경57310	[전] 태안군 안면읍 승언리 8-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 366.03평	50,820,000원 50,820,000원	재진행 (0회)
	2025-07-09	2022타경57310	[전] 태안군 안면읍 승언리 8-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 0.82평 토지(대지권): 2,190.10평	188,957,000원 188,957,000원	재진행 (0회)
	2025-07-08	2024타경3973	[전] 태안군 안면읍 정당리 326-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 443.16평	86,435,000원 86,435,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경3492	[전] 태안군 근흥면 정죽리 684 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,008.84평	266,800,000원 266,800,000원	신건 (0회)
	2025-07-29	2024타경61788	[전] 태안군 안면읍 승언리 1317 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 176.96평	456,783,000원 319,748,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경61535	[전] 태안군 이원면 내리 1044 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 304.70평	69,711,240원 48,797,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경5382	[전] 태안군 남면 당암리 78-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 356.04평	183,612,000원 128,528,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경5146	[전] 태안군 태안읍 장산리 963 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 640.70평	94,533,000원 66,173,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경5146	[전] 태안군 태안읍 장산리 959 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 339.41평	48,807,000원 34,164,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경4822	[전] 태안군 태안읍 남문리 651 토지(대지권): 1,183.08평	1,990,198,000원 1,393,139,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경60426	[전] 태안군 남면 당암리 36-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 299.48평	168,809,000원 118,166,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경4440	[전] 태안군 남면 달산리 384-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,075.39평	350,629,000원 245,440,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2023타경54967	[전] 태안군 태안읍 송암리 222-9 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 542.08평	86,016,000원 60,211,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2023타경54967	[전] 태안군 태안읍 반곡리 708-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 298.57평	65,142,000원 45,599,000원	유찰 (1회)