소 재 지	서울특별시 동작구 사당동 425-13
물건용도	다가구주택
토지면적	168.00㎡(50.82평)
건물면적	458.38㎡(138.66평)
사건번호	2023타경110900
감정평가액	2,829,184,260원
최저입찰가	(80%) 2,263,347,000원
입 찰 일	2025.07.15(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사당동 425-13	대	168㎡ (50.82평)
건물	사당로22길 80	지1층 다가구주택	82.54㎡ (24.97평)
	사당로22길 80	1층 다가구주택	82.54㎡ (24.97평)
	사당로22길 80	2층 다가구주택	78.12㎡ (23.63평)
	사당로22길 80	3층 다가구주택	78.12㎡ (23.63평)
	사당로22길 80	4층 다가구주택	30.54㎡ (9.24평)
제시외건물	사당로22길 80	보일러실	1.25 ㎡(0.38평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	3.92 ㎡(1.19평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	3.92 ㎡(1.19평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	3.85 ㎡(1.16평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	4.18 ㎡(1.26평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	3.92 ㎡(1.19평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	3.92 ㎡(1.19평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	3.85 ㎡(1.16평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	4.18 ㎡(1.26평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	5.28 ㎡(1.60평) 포함
	사당로22길 80	주택일부	58.17 ㎡(17.60평) 포함
	사당로22길 80	계단실	10.08 ㎡(3.05평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 "서울남사초등학교" 남서측 인근에 위치하는며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 남동측 인근 지하철 2ㆍ4호선의 환승역인 "사당역"이 위치하고, 남측 인근 "남부순환로"를 따라 대중교통수단을 이용할 수 있는 노선버스정류장이 소재합니다.
[이용상태] 인접토지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.
[도로상태] 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 막힌도로와 각각 접합니다.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.
[제시외 물건] 후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조바랍니다.
[공부와의 차이] 해당사항 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 없습니다.
[건물구조] 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2019.09.03.)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
창호 : 하이새시 창호 등입니다.
[이용상태] 다중주택 등으로 이용중이며, 후첨 "건물개황도" 참조바랍니다.
[설비내역] 기본적인 위생설비(급배수, 급탕) 등이 되어 있습니다.
[부합물/종물] 후첨 "건물개황도"와 같이 기호㉠-㉫이 소재합니다.
[공부와의 차이] 본건 지상1층은 공부상 사무실이나, 현황 다중주택(4개호)으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었는바, 경매 진행시 참고바랍니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년7월9일	근저당권	1,092,000,000원
2023년8월3일	임의경매
2023년8월30일	가압류	12,974,709원
2023년9월12일	가압류	10,919,870원
2023년9월22일	가압류	100,000,000원
2023년9월22일	가압류	5,282,220원
2023년10월13일	가압류	22,178,460원
2023년11월14일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년9월4일	근저당권	1,092,000,000원
2023년8월3일	임의경매
2023년8월30일	가압류	12,974,709원
2023년8월31일	임차권설정	180,000,000원
2023년9월12일	가압류	10,919,870원
2023년9월15일	임차권설정	160,000,000원
2023년9월22일	가압류	100,000,000원
2023년9월22일	가압류	5,282,220원
2023년10월10일	임차권설정	180,000,000원
2023년10월13일	가압류	22,178,460원
2023년10월20일	임차권설정	150,000,000원
2024년2월2일	임차권설정	70,000,000원
2024년3월4일	임차권설정	150,000,000원
2024년5월9일	임차권설정	185,000,000원
2024년7월19일	임차권설정	100,000,000원
2024년8월9일	압류
2024년9월9일	임차권설정	160,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 부동산현황조사보고서에 의하면 전입세대열람 내역에는 임차인 19명이 등재되어 있고, 원룸 건물로 지층부터 4층까지 각 층 마다 4개 호실씩, 총 16개의 호실로 구성되어 있다고 보고함. 3. 감정평가서에 의하면 본건 건물은 위반건축물표기(4층 58.17㎡)로 등재되어 있으며, 지상1층은 공부상 사무실이나, 현항 다 중주택(4개호)으로 이용중인 것으로 보고함.

[부동산 현황조사서 비고란]
원룸 건물로 지층부터 4층까지 각 층마다 4개 호실씩, 총 16개의 호실로 구성되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1822)입니다.
입찰일은 2025.07.15입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,829,184,260원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 910,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 712일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 712일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 토지:2018.7.9. 근저당 설정 건물:2019.9.4. 근저당

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2023타경110900 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,823,151,000원원	942,777,000원원	52%	4회회
6개월	1,777,557,035원원	1,043,844,500원원	59%	3.3회회
12개월	1,737,147,406원원	1,174,375,489원원	66%	2.8회회

[2023타경110900] 동작구 사당동 다가구주택 경매 요점정리

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-17	2024타경118802	[다가구] 동작구 흑석동 186-165 건물: 152.04평 토지(대지권): 60.50평	2,973,094,400원 2,973,094,400원	재진행 (0회)
	2025-08-06	2024타경105264	[다가구] 동작구 사당동 1047-48 건물: 151.10평 토지(대지권): 64.74평	3,158,996,028원 2,527,196,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경120225	[다가구] 동작구 본동 49-22 건물: 99.17평 토지(대지권): 49.76평	1,786,322,000원 1,429,057,000원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경121310	[다가구] 동작구 대방동 384-13 건물: 14.26평 토지(대지권): 7.55평	294,146,400원 188,253,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경3429	[다가구] 동작구 사당동 1021-8 건물: 77.89평 토지(대지권): 39.81평	2,147,591,400원 1,718,073,000원	재진행 (1회)
	2025-07-15	2023타경116366	[다가구] 동작구 사당동 1047-2 건물: 367.13평 토지(대지권): 137.91평	7,345,397,280원 7,345,397,280원	재진행 (0회)
	2025-07-15	2023타경110900	[다가구] 동작구 사당동 425-13 건물: 138.66평 토지(대지권): 50.82평	2,829,184,260원 2,263,347,000원	재진행 (1회)