소 재 지	경상남도 사천시 봉남동 509-8
물건용도	토지(임야)
토지면적	10,778.00㎡(3,260.35평)
건물면적
사건번호	2023타경5686
감정평가액	2,368,554,000원
최저입찰가	(41%) 970,159,000원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1328837

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉남동 509-8	임야	580㎡ (175.45평)
	봉남동 509-10	전	431㎡ (130.38평)
	봉남동 509-18	전	156㎡ (47.19평)
	봉남동 509-20	전	454㎡ (137.34평)
	봉남동 509-28	전	378㎡ (114.35평)
	봉남동 509-35	임야	488㎡ (147.62평)
	봉남동 509-36	임야	380㎡ (114.95평)
	봉남동 509-37	임야	613㎡ (185.43평)
	봉남동 509-38	임야	517㎡ (156.39평)
	봉남동 509-39	임야	734㎡ (222.04평)
	봉남동 509-40	임야	514㎡ (155.49평)
	봉남동 509-41	임야	85㎡ (25.71평)
	봉남동 509-42	임야	266㎡ (80.47평)
	봉남동 509-43	임야	282㎡ (85.31평)
	봉남동 509-44	임야	297㎡ (89.84평)
	봉남동 509-45	임야	375㎡ (113.44평)
	봉남동 509-46	임야	575㎡ (173.94평)
	봉남동 509-47	임야	611㎡ (184.83평)
	봉남동 509-48	전	316㎡ (95.59평)
	봉남동 509-49	전	390㎡ (117.98평)
	봉남동 509-50	전	307㎡ (92.87평)
	봉남동 509-51	전	273㎡ (82.58평)
	봉남동 509-52	전	563㎡ (170.31평)
	봉남동 509-53	전	596㎡ (180.29평)
	봉남동 509-54	전	461㎡ (139.45평)
	봉남동 509-55	전	136㎡ (41.14평)

[위치/주위환경] 본건 기호 1)-26)은 경상남도 사천시 봉남동 소재 "용산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 주택 및 답, 전 등 농경지 및 야산 등이 형성되어 있고, 기호 27), 31), 32), 35), 36)토지는 경상남도 남해군 창선면 대벽리 소재 "냉천마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 국도주변 근린생활시설 및 주유소, 단독주택, 다가구주택(펜션), 임야 등이 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 또는 인근까지 제 차량의 접근이 가능한 바 전반적인 교통상황은 보통임. [이용상태] - 기호 1)토지 : 사다리형의 토지로서 지면은 남서측 하향 완경사지세 내 평탄하게 조성되어 있는 잡종지상태(건축신고는 효력을 상실함)이며, 현황 지상에 분묘가 소재함.
- 기호 2)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 남서측 하향 완경사지세이며, 현황 휴경지임.
- 기호 3), 7), 12), 14), 20), 26)토지 : 사다리형의 토지로서 지면은 남서측 하향 완경사지세이며, 현황 도로임.
- 기호 4), 6), 8)-11), 15), 16), 21), 22), 25)토지 : 사다리형의 토지로서 지면은 남서측 하향 완경사지세 내 평탄하게 조성되어 있는 잡종지상태( 건축신고는 효력을 상실함)임.
- 기호 5)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 접면도로와 대체로 평탄하며, 현황 휴경지임.
- 기호 13), 19), 23), 24)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 남서측 하향 완경사지세 내 평탄하게 조성되어 있는 잡종지상태( 건축신고는 효력을 상실함)임.
- 기호 17), 18)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 남서측 하향 완경사지세 내 평탄하게 조성되어 있는 잡종지상태( 건축신고는 효력을 상실함)이며, 현황 옹벽 일부가 붕괴된 상태임.
- 기호 27), 31), 32), 35), 36)토지 : 일단의 부정형의 토지로서 지면은 접면 도로보다 낮고 동측 하향 완경사지세이며, 현황 다가구주택(펜션) 건부지로 이용중임.
[도로상태] - 기호 1), 6)토지 : 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 7)토지)에 접함.
- 기호 2)토지 : 맹지임.
- 기호 3)토지 : 현황 도로로 이용중이며, 남서측으로 왕복2차선 도로에 접함.
- 기호 4)토지 : 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 12), 26)토지)에 접함.
- 기호 5)토지 : 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.
- 기호 7)토지 : 현황 도로로 이용중이며, 남서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 3), 20)토지)에 접함.
- 기호 8), 9)토지 : 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 7)토지)에 접함.
- 기호 10)토지 : 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 12), 26)토지)에 접함.
- 기호 11)토지 : 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 12), 14), 16)토지)에 접함.
- 기호 12)토지 : 기호 26)토지와 도로로 이용중이며, 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 14)토지에 접함.
- 기호 13)토지 : 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 7)토지), 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 20)토지)에 접함.
- 기호 14)토지 : 현황 도로로 이용중이며, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 12), 16)토지) 및 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 20)토지)에 접함.
- 기호 15), 16)토지 : 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 14)토지)에 접함.
- 기호 17), 18), 23), 24)토지 : 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 20)토지)에 접함.
- 기호 19)토지 : 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 20)토지)에 접함.
- 기호 20)토지 : 현황 도로로 이용중이며, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 7)토지) 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 14)토지)에 접함.
- 기호 21)토지 : 북서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호20)토지)에 접함.
- 기호 22)토지 : 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호20)토지)에 접함. - 기호 25)토지 : 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 12), 26)토지)에 접함.
- 기호 26)토지 : 기호 12)토지와 도로로 이용중이며, 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 14)토지에 접함.
- 기호 27), 31), 32), 35), 36)토지 : 서측으로 왕복 2차선 3번 국도에 접함.
[토지이용계획] - 기호 1), 6)-18), 22)토지토지 : 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06) (일부제한구역(모든축종제한)) ＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
- 기호 2)토지 : 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, ＜추가기재＞ 농지법제8조의규정이적용되는농지.
- 기호 3)토지 : 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, ＜추가기재＞ 농지법제8조의규정이적용되는농지.
- 기호 4)토지 : 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, ＜추가기재＞ 농지법제8조의규정이적용되는농지.
- 기호 5)토지 : 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
- 기호 19)-21), 23)-26)토지 : 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
- 기호 27)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역(국도3호)＜도로법＞, 접도구역＜도로법＞.
- 기호 31)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역(국도3호)＜도로법＞, 접도구역＜도로법＞, 영농여건불리농지.
- 기호 32), 36)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞, 영농여건불리농지.
- 기호 35)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지.
[제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 없음.
[건물구조] 28)건물철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 및 경량철골조 판넬지붕 지상1층 건물로서* 철근콘크리트구조 부분 외벽 : 스타코플렉스 및 방부목 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 인테리어, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 타일 붙임 등 창호 : 샷시단창(페어글라스) 및 하이샷시 창호 등임.
* 경량철골조 부분 벽체 : 샌드위치판넬잇기 마감 등 바닥 : 타일 붙임 등 창호 : 하이샷시 창호 등임 29),33),34)건물철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서 외벽 : 스타코플렉스 및 방부목 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 인테리어, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 타일 붙임 등 창호 : 샷시단창(페어글라스) 및 하이샷시 창호 등임.
30)건물철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 스타코플렉스 및 방부목 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 인테리어, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 타일 붙임 등 창호 : 샷시단창(페어글라스) 및 하이샷시 창호 등임.
33-1)건물철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 스타코플렉스 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 인테리어, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 타일 붙임 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.
37)건물일반철골구조 기타지붕 및 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서* 일반철골구조 부분 외벽 : 스타코플렉스 및 방부목 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 인테리어, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 타일 붙임 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.
* 일반목구조 부분 외벽 : 황토바름 마감 등 바닥 : 벽지, 일부 타일 붙임 등 창호 : 하이샷시 창호 등임 37-1)건물경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 갈바륨 마감 등 내벽 : 샌드위치판넬잇기 마감 등 바닥 : 세멘콘크리트 마감 등 [이용상태] 28)건물 : 다가구주택(펜션) 및 창고 등29)건물 : 다가구주택(펜션) 등30)건물 : 다가구주택(펜션) 등33)건물 : 다가구주택(펜션) 및 휴게실 등33-1)건물 : 직원숙소 등34)건물 : 다가구주택(펜션) 등37)건물 : 단독주택 등37-1)건물 : 창고 등 [설비내역] 본건 기호 28)-30), 33)의 1층과 3층, 33-1), 34), 37)건물에는 전기보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.
본건 기호 28)-30), 33), 33-1), 34), 37)건물에는 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠-㉥)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨. [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년6월29일	근저당권	1,248,000,000원
2018년6월29일	지상권
2019년2월26일	근저당권	676,000,000원
2021년6월17일	근저당권	600,000,000원
2023년10월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

분묘기지권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 지상수목 매각포함. 최저매각가격은 일부옹벽 붕괴된 상태 및 분묘소재 감안한 가격임. -목록3,7,12,14,20,26 현황도로임. 목록1지상 분묘소재. -목록2~5, 19~26. 농지취득자격증명필요함.(미제출시 보증금 몰수함. 원상회복등 의무사항 있음. 별첨 사실조회회신참조, 입찰전 관할 부서 확인요함.) -목록 대부분 부지조성 완료된 토지임. 건축신고는 효력 상실한 것으로 조사됨, 건축허가 내용 및 원상복구등의 의무사항 이에 대한 제반사항은 입찰전 관할 관서에 확인요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 615일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 615일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 계획관리지역. 자연녹지지역. 보전산지. 차량의 접근이 가능. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 철골조.

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사건번호 : 2023타경5686 (창원지방법원 진주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	736,993,193원원	357,963,143원원	45%	4회회
6개월	1,283,759,675원원	745,558,960원원	50%	3.8회회
12개월	1,053,495,374원원	584,489,527원원	52%	3.7회회

사천시 봉남동 토지(임야) 경매물건 ☆ 감정가 23억 6855만원 | 3,260.3평

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1328837

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-04	2024타경37703	[임야] 사천시 용현면 석계리 산9 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,009.90평	50,310,100원 40,248,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경36885	[임야] 사천시 서포면 선전리 69-9 [분묘기지권,유치권] 토지(대지권): 1,881.85평	331,356,000원 212,068,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경36793	[임야] 사천시 서포면 선전리 산14-20 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,081.44평	490,245,000원 313,757,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경35448	[임야] 사천시 서포면 다평리 산80-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 450.52평	22,339,950원 14,298,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경37697	[임야] 사천시 정동면 감곡리 산111 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,999.98평	104,132,000원 66,645,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경2561	[임야] 사천시 실안동 1082 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,318.30평	1,219,171,000원 624,216,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2024타경2073	[임야] 사천시 송포동 산185-31 토지(대지권): 181.80평	296,293,000원 151,702,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경34544	[임야] 사천시 곤양면 송전리 산7-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,698.09평	55,378,500원 28,354,000원	유찰 (3회)
	2025-06-23	2024타경1957	[임야] 사천시 서포면 다평리 산124-21 [분묘기지권] 토지(대지권): 686.68평	36,093,000원 18,479,000원	유찰 (4회)
	2025-08-04	2024타경31729	[임야] 사천시 사천읍 금곡리 산86 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,800.07평	42,843,600원 11,231,000원	유찰 (6회)
	2025-07-28	2024타경31286	[임야] 사천시 죽림동 산36-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,343.47평	55,197,375원 14,470,000원	유찰 (6회)
	2025-07-21	2024타경31378	[임야] 사천시 사남면 화전리 산36-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 24,810.14평	493,474,800원 161,702,000원	유찰 (5회)
	2025-07-14	2024타경831	[임야] 사천시 봉남동 509-13 [분묘기지권] 토지(대지권): 212.05평	73,610,000원 15,437,000원	유찰 (7회)
	2025-07-07	2023타경6191	[임야] 사천시 용강동 산5-18 [분묘기지권] 토지(대지권): 275.28평	30,030,000원 9,840,000원	유찰 (5회)
	2025-07-07	2023타경6191	[임야] 사천시 용강동 산5-9 토지(대지권): 353.62평	372,055,000원 78,026,000원	유찰 (7회)