4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 중랑구 면목동의 주택 경매건입니다.

중랑구 주택 경매 권리분석 ☆ 경매물건 권리분석. ◆ [2023타경116419]

"나의 자랑 우리 중랑"

소 재 지	서울특별시 중랑구 면목동 379-8
물건용도	주택
토지면적	27.27㎡(8.25평)
건물면적	39.60㎡(11.98평)
사건번호	2023타경116419
감정평가액	240,442,750원
최저입찰가	(41%) 98,485,000원
입 찰 일	2025.02.13(목) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	면목동 379-8	대	27.27㎡ (8.25평) 4분의 1 지분전부
건물	답십리로81길 82	단층 주택	18.05㎡ (5.46평) 4분의 1 지분전부
건물	답십리로81길 82	지하실	2.52㎡ (0.76평) 4분의 1 지분전부
제시외건물	답십리로81길 82	지층소재 주택 등	15.53 ㎡(4.70평) 포함
	답십리로81길 82	1층소재 화장실 등	0.5 ㎡(0.15평) 포함
	답십리로81길 82	2층소재 창고 등	3 ㎡(0.91평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 증랑구 면목동 소재 "중곡초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선: 용마산역)이 소재하는 등 대중교통 이용편의는 보통시됨.
[이용상태] 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용으로 이용중임.
[도로상태] 본건 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 3미터의 도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
[제시외 물건] 제시외건물 ㉠-㉢이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 및 "사진용지" 참조바람)
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 연와조 세멘와즙 평가건으로(사용승인일 : 1971.07.20)
외벽 : 치장벽돌마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 마감 등임.
[이용상태] 주거용으로 이용중인 것으로 추정됨.
[설비내역] 기본적인 위생설비, 난방설비 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.
[부합물/종물] 제시외건물 ㉠-㉢이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 및 "사진용지" 참조바람)
[공부와의 차이] 본건 지층의 공부상 면적은 10.08㎡이나 외부관찰상 1층 면적과 동일시되어 이 부분을 면적사정하여 제시외건물 ㉠으로 평가하였으며, 정확한 면적 등은 추후 측량 및 내부확인 등을 통한 확인이 필요하다고 판단되오니 업무진행시 참고하시기 바람.
[참고사항] 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2021년8월10일	가압류	164,082,567원
2021년12월1일	압류
2023년11월22일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2021년8월10일	가압류	164,082,567원
2023년11월22일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 지분매각, 공유자우선매수권 제한있음 3. 감정평가서에 의하면 본건 지층의 공부상 면적은 10.08㎡이나 외부관찰상 1층 면적과 동일시되어 이 부분을 면적사정하여 제시외건물을 평가하였으며 정확한 면적 등은 추후 측량 및 내부확인 필요 4. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

[부동산 현황조사서 비고란]
* 폐문부재로 소유자 및 점유자들을 만나지 못하여 안내문을 각 현관문에 부착하였으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능임. * 물건지 지하에는 사람이 거주하지 않는 것으로 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-972-2605)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 727일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 727일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 지하철. 노선버스정류장.

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사건번호 : 2023타경116419 (서울북부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	None원	None원		None회
6개월	None원	None원		None회
12개월	52원	214121030원		4회

중랑구 주택 경매 권리분석 ☆ 경매물건 권리분석. ◆ [2023타경116419]

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-02	2024타경119668	[주택] 중랑구 면목동 532-74 건물: 43.91평 토지(대지권): 50.82평	1,184,992,880원 1,184,992,880원	신건 (0회)