소 재 지	전라남도 장성군 진원면 영신1길 31-7
물건용도	단독주택
토지면적	354.90㎡(107.36평)
건물면적	64.48㎡(19.51평)
사건번호	2023타경9045
감정평가액	181,847,580원
최저입찰가	(56%) 101,834,000원
입 찰 일	2024.07.16(화) 10:00

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1315249

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	율곡리 318-1	대	354.90㎡ (107.36평) 2분의 1 지분전부
건물	영신1길 31-7	단층 단독주택	41.32㎡ (12.50평) 2분의 1 지분전부
건물	영신1길 31-7	단층 창고	8.56㎡ (2.59평) 2분의 1 지분전부
제시외건물	영신1길 31-7	가추	4.6 ㎡(1.39평) 포함
	영신1길 31-7	가추	2.3 ㎡(0.70평) 포함
	영신1길 31-7	계단	7.7 ㎡(2.33평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 장성군 진원면 율곡리 소재 "영신마을" 내에 위치하는 부동산으로 주위에는 단독주택 등이 소재하는 농촌지대로 주위환경은 무난시됨.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 용이하고 제반 교통상황은 무난시됨.
[이용상태] 본건은 유사 사다리형 평지의 주거용건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건은 약 3 - 4m 정도의 포장도로에 3면이 접함.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) , 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
[제시외 물건] -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 본건 기호(2-가)는 일반목구조 기타지붕 단층으로, 외벽 : 판넬 노출, 내벽 : 목재 마감 등, 창호 : 새시창 등이고,기호(2-나)는 경량철골조 기타지붕 단층임.
[이용상태] 본건 기호(2-가)는 단독주택으로, 기호(2-나)는 창고로 이용중임.
[설비내역] 본건 기호(2-가)는 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 본건 지상에 3동의 제시외건물(감정평가액 산출근거 및 결정의견, 감정평가명세표 참조) 소재함.
[공부와의 차이] 본건 기호(2-나)구조는 공부상 "경량철골조 기타지붕"이나, 현황상 "콘테이너(이동식)"임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2023년6월26일	가압류	32,210,664원
2023년11월15일	강제경매
2024년2월14일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2023년6월26일	가압류	32,210,664원
2023년11월15일	강제경매
2024년2월14일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함) 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한) 목록 2 부속건물은 공부상 경량철골조 기타지붕이나 현황은 콘테이너 이동식임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1614)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(33,567,758원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2024타경62647(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 608일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 608일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.06.26.가압류

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 철골조.

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사건번호 : 2023타경9045 (광주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	354,620,620원원	175,000,000원원	49%	3회회
6개월	354,620,620원원	175,000,000원원	49%	3회회
12개월	237,525,584원원	145,157,760원원	65%	2.2회회

감정 1억 8185만원 → 최저 1억 183만원!! 진원면 단독주택 낙찰 전략 요약 (건물 19.5평, 토지 107.4평)

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1315249

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-06	2024타경87257	[주택] 장성군 장성읍 영천리 668 건물: 5.67평 토지(대지권): 55.52평	46,414,730원 32,490,311원	유찰 (1회)
	2025-07-30	2024타경86377	[주택] 장성군 서삼면 모암리 543-1 [농지취득자격증명] 건물: 128.36평 토지(대지권): 522.42평	332,623,080원 232,836,000원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경76660	[주택] 장성군 장성읍 유탕리 1098-2 건물: 53.35평 토지(대지권): 199.65평	284,459,220원 199,121,454원	유찰 (1회)