소 재 지	서울특별시 중랑구 면목동 371-42
물건용도	다가구주택
토지면적	210.60㎡(63.71평)
건물면적	393.90㎡(119.15평)
사건번호	2023타경105020
감정평가액	1,697,971,520원
최저입찰가	(64%) 1,086,702,000원
입 찰 일	2025.08.19(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	면목동 371-42	대	123㎡ (37.21평)
	면목동 1374	대	70.5㎡ (21.33평)
	면목동 371-179	대	17.1㎡ (5.17평)
건물	용마산로45길 4-19	1층 다가구주택	96.16㎡ (29.09평)
	용마산로45길 4-19	2층 다가구주택	96.16㎡ (29.09평)
	용마산로45길 4-19	3층 다가구주택	87.42㎡ (26.44평)
	용마산로45길 4-19	지층 다가구주택	90.61㎡ (27.41평)
	용마산로45길 4-19	옥탑	11.55㎡ (3.49평)
제시외건물	용마산로45길 4-19	창고 등	12 ㎡(3.63평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 용마중학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.
[교통상황] 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 용마산역 등이 소재 함.
[이용상태] 3필 일단의 부정형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.
[도로상태] 북측 및 동측으로 도로에 접함 [토지이용계획] 도시지역, 2종일반주거지역((7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 교육환경보호구역(관할교육청에 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(관할교육청에 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 도시관리계획 입안중(제1종지구단위계획구역).
[제시외 물건] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 미상.
[건물구조] 알.씨조 및 연와조 평스라브 지붕으로외벽 : 벽돌쌓기 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.
내벽 : 벽지, 타일 등.
바닥 : 비닐장판, 타일 등.
[이용상태] 1층: 201,202호(방4, 화장실2, 거실겸주방2, 보일러실2 등)
2층: 301,302호(방4, 화장실2, 거실겸주방2, 보일러실2 등)
3층: 401호로 구분 표시되어 있음(방3, 거실,주방, 화장실 등)
지1 : 101,102호(방4, 화장실2, 거실겸주방2, 보일러실2 등)
옥탑 : 501로 표시되어 있음.(방)
[설비내역] 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추었음.
[부합물/종물] 지적도 및 내부구조도 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상.
2) 본건의 내부구조는 일반건축물대장 상 건축물현황도, 거주인에 의해 탐문된 내용 및 외부 에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매 참여시 재확인 하시기 바랍니다.
3) 본건은 일반건축물대장 상 위반건축물(건축58551-153(1999.1.25))로 등재되어 있음.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년5월27일	근저당권	1,300,000,000원
2023년1월5일	근저당권	1,300,000,000원
2023년3월22일	근저당권	269,872,948원
2023년4월24일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 임차인 김은규,김희숙,이영종,이임생은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인 이 인수함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-910-3677)입니다.
입찰일은 2025.08.19입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 4월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 800일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 800일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 지하철. 노선버스 정류장. 방2. 방3. 방4. 화장실2. 주방2.

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사건번호 : 2023타경105020 (서울북부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	원	원		회
6개월	776775930원	511140000원	61	2.5회
12개월	1196695648원	868625276원	68	2.3회

감정 16억 9797만원 → 최저 10억 8670만원!! 면목동 다가구주택 경매 가격이 얼마? (건물 119.2평, 토지 63.7평)

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경6373	[다가구] 중랑구 신내동 493-19 건물: 39.81평 토지(대지권): 23.11평	545,960,840원 436,769,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경110333	[다가구] 중랑구 면목동 1-20 [임차권등기] 건물: 77.50평 토지(대지권): 30.58평	1,002,964,360원 641,896,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경104253	[다가구] 중랑구 면목동 384-16 건물: 39.90평 토지(대지권): 21.30평	607,370,400원 388,717,000원	유찰 (2회)
	2025-08-19	2023타경105020	[다가구] 중랑구 면목동 371-42 건물: 119.15평 토지(대지권): 63.71평	1,697,971,520원 1,086,702,000원	재진행 (2회)