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10억 296만원짜리 다가구주택 6억 4190만원에? 서울시 면목동 경매도전해 봅시다. (건물 77.5평, 토지 30.6평)

서울북부지방법원에서 진행 중인 사건번호 2024타경110333의 경매물건입니다. 현재 최저가는 6억 4190만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1400052

  ▶ 위치 : 서울특별시 중랑구 면목동 1-20
  ▶ 유형 : 다가구주택
  ▶ 사건번호 : 2024 타경 110333
  ▶ 집행법원 : 서울북부지방법원

감정가는 1,002,964,360원입니다. 최저입찰가는 641,896,000원 (64%)입니다.
입찰일은 2025.07.22(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 64,189,600원 입니다.

소 재 지	서울특별시 중랑구 면목동 1-20
물건용도	다가구주택
토지면적	101.10㎡(30.58평)
건물면적	256.20㎡(77.50평)
사건번호	2024타경110333
감정평가액	1,002,964,360원
최저입찰가	(64%) 641,896,000원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	면목동 1-20	대	101.1㎡ (30.58평)
건물	면목동 1-20	1층 주택 철근콘크리트구조	55.44㎡ (16.77평)
	면목동 1-20	2층 주택 철근콘크리트구조	47.32㎡ (14.31평)
	면목동 1-20	3층 주택 철근콘크리트구조	47.32㎡ (14.31평)
	면목동 1-20	4층 주택 철근콘크리트구조	38.63㎡ (11.69평)
	면목동 1-20	옥탑1층 철근콘크리트구조	7.29㎡ (2.21평)
제시외건물	용마산로94길 55-6	주거용	30.0 ㎡(9.08평) 포함
	용마산로94길 55-6	주거용	15.0 ㎡(4.54평) 포함
	용마산로94길 55-6	다용도실	3.8 ㎡(1.15평) 포함
	용마산로94길 55-6	다용도실	3.8 ㎡(1.15평) 포함
	용마산로94길 55-6	다용도실	3.8 ㎡(1.15평) 포함
	용마산로94길 55-6	다용도실	3.8 ㎡(1.15평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "서일대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 공동주택이 소재하는 주택지대로 인근 및 근거리에에 면일초, 면중초, 중화중, 면목고, 혜원여중고 등 교육시설이 위치하며 인근에 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 생활편의시설이 소재하고 있음.
[교통상황] 본건 인근 "용마산로"변으로 버스정류장이 위치하고 있으며 본건까지 차량출입이 가능함.
3)형태 및 이용상태 본건 지세는 평지이고 형상은 정방형이며 이용상황은 공부상 단독주택(다중주택/근린생활시설) 부지로 이용중에 있음.
4)인접 도로상태 북서측으로 폭 약 5-6미터 도로에 북동측으로 폭 약 3미터 막다른 도로에 접하고 있음.
[토지이용계획] 면목동 1-20: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운)＜빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] -.
[건물구조] 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 단독주택(다중주택 근린생활시설)
외벽 : 치장벽돌붙임마감, 석재붙임마감 등, 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등, 창호 : 하이샷시창호 등임.
[이용상태] 지상1층 : 공부상 사무소임. (101호, 102호)
지상2층 : 공부상 다중주택(2호)임. (201호, 202호)
지상3층 : 공부상 다중주택(2호)임. (301호, 302호)
지상4층 : 공부상 다중주택(1호/공동취사장)임. (401호, 402호)
[설비내역] 기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 등임.
4)부합물 및 종물 지적개황도, 내부구조도와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)-(ㅂ) 소재함.
[공부와의 차이] 지상1층 : 공부상 사무소이나 102호는 주택으로 전용되어 위반건축물로 지정되어 있는 상황이며 101호도 주거용으로 전용하여 이용 중일 수 있는 바, 유의하시기 바람.
지상4층 : 공부상 다중주택(1호/공동취사장)이나 402호를 공동취사장에서 주거용으로 전용하여 이용 중일 수 있는 바, 유의하시기 바람. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
장OO	일부(5층방1칸501호)	2022.05.09	[보]110,000,000
임OO	일부(3층방1칸) 301호	2022.04.27.	[보]160,000,000
이OO	일부(4층방1칸401호)	2021.10.29	[보]130,000,000
이OO	일부(3층 방1칸302호)	2022.08.29	[보]145,000,000
이OO	2층 일부(201호23.66㎡)	2022.03.15	[보]160,000,000
방OO	일부(1층방1칸102호)	2022.03.11	[보]120,000,000
백OO	일부(4층 방1칸402호)	2020.03.31	[보]120,000,000
김OO	101호	2022.11.30	[보]80,000,000
김OO	일부(2층방1칸202호)	2022.03.24	[보]160,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년6월21일	소유권
2024년6월13일	강제경매
2024년8월19일	가압류	16,949,760원
2024년11월11일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년6월21일	소유권
2023년1월2일	임차권설정	80,000,000원
2024년4월29일	임차권설정	120,000,000원
2024년6월13일	강제경매
2024년8월19일	가압류	16,949,760원
2024년8월30일	임차권설정	160,000,000원
2024년12월30일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,626,909,490원원	1,334,556,667원원	83%	1.7회회
6개월	1,626,909,490원원	1,334,556,667원원	83%	1.7회회
12개월	1,381,073,009원원	1,068,310,158원원	75%	2회회

10억 296만원짜리 다가구주택 6억 4190만원에? 서울시 면목동 경매도전해 봅시다. (건물 77.5평, 토지 30.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 3번 2023.1.2.자, 4번 2024.4.29.자, 5번 2024.8.30.자 각 주택임차권등기(대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 건축물대장상 -946(2024.1.11.)호에 의한 위반건축물 표기[내용-지상1층 102호 근린생활시설(사무소, 24.225㎡)을 주택으로 사용] 3. 감정평가서에 의하면 본건 건물 2,3,4층은 공부상 다중주택으로 기재되어 있으나 현장조사 결과 내부에 취사시설이 설치되 어 있을 수 있고, 1층, 4층 공동취사장, 옥탑도 주거용으로 전용하여 이용 중일 수 있는 바, 추가로 위반건축물 등재될 여 지가 있으므로 매수인들의 주의를 요함. 주택과-11587(2019.05.09.)호

[부동산 현황조사서 비고란]
* 임차인 김동현 진술에 의하면 매각부동산은 1층에 2가구, 2층에 2가구, 3층에 2가구, 4층에 2가구, 옥탑에 1가구가 있고, 소유자는 거주하지 않고 있으며, 모두 임차인이 거주하는 것으로 알고 있다고 하였음. * 매각부동산의 현황은 `벨라캐슬A동`임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-910-3679)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이동근:경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 9명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,002,964,360원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 160,714,050원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 384일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 384일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.06.13 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 경사지붕.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1400052

사건번호 : 2024타경110333 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경6373	[다가구] 중랑구 신내동 493-19 건물: 39.81평 토지(대지권): 23.11평	545,960,840원 436,769,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경110333	[다가구] 중랑구 면목동 1-20 [임차권등기] 건물: 77.50평 토지(대지권): 30.58평	1,002,964,360원 641,896,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경104253	[다가구] 중랑구 면목동 384-16 건물: 39.90평 토지(대지권): 21.30평	607,370,400원 388,717,000원	유찰 (2회)
	2025-08-19	2023타경105020	[다가구] 중랑구 면목동 371-42 건물: 119.15평 토지(대지권): 63.71평	1,697,971,520원 1,086,702,000원	재진행 (2회)