소 재 지	경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 458-2
물건용도	공장
토지면적	5,090.00㎡(1,539.73평)
건물면적	3,460.65㎡(1,046.85평)
사건번호	2023타경32727
감정평가액	2,611,716,000원
최저입찰가	(70%) 1,828,201,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	석병리 458-2	공장용지	4149㎡ (1,255.07평)
토지	석병리 458-3	답	941㎡ (284.65평)
건물	일출로 308-4	1층 일반공장	1342.97㎡ (406.25평)
	일출로 308-4	2층 사무실	948.72㎡ (286.99평)
	일출로 308-4	3층 체력단련실	47.17㎡ (14.27평)
	일출로 308-4	1층 보일러실	115.59㎡ (34.97평)
	일출로 308-4	1층 폐수처리시설	0㎡
제시외건물	일출로 308-4	작업데크	979.5 ㎡(296.30평) 포함
제시외건물	일출로 308-4	탱크실	26.7 ㎡(8.08평) 포함

[위치/주위환경] 본 업체는 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 소재 "석병마을" 남측 인근에 위치하며,주위 일대는 구룡포-대보간 지방도변의 농촌마을, 농경지 및 중.소규모의 공장 등으로형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용은 대체로 보통시됨.
[이용상태] 기호(1,2)토지는 자체 등고 대체로 평탄한 토지로서 기호(1)은 다각형의 공업용 건부지로이용중이며, 기호(2)는 삼각형의 부속토지로서 나지상태임.
[도로상태] 기호(1,2) 공히 북동측 폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있음.
[토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)임.
기호(2): 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 지구단위계획구역(용적률 150% 이하, 건폐률 60%이하, 높이 4층 이하), 경관녹지, 가축사육제한구역(모든 축종제한구역)임.
[제시외 물건] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.
[건물구조] 가)철근콘크리트구조(일부 경량철골조) 철근콘크리트(일부 샌드위치패널)지붕 3층건물 로서(사용승인일: 2008.09.09)
- 철근콘크리트구조 1,2층 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 페인트, 타일, 갈바륨(냉동창고) 등 마감, 바닥: 타일 및 하드너 등 마감, 창호: 하이샷시 창호 등.
- 경량철골구조 샌드위치패널지붕 1층 벽체: 샌드위치패널 마감, 바닥: 에폭시수지 마감.
- 경량철골구조 폴리카보네이트지붕 3층(계단실)
외벽: 비닐싸이딩 마감, 창호: 하이샤시창호.
나)철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로서 내외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 바닥: 에폭시수지 마감.
[이용상태] 가) 1층: 공장, 냉동창고 등으로 이용중임.
2층: 사무실, 식당, 종업원숙소 등 으로 이용중임.
3층: 체력단련실, 계단실로 이용중임.
나) 보일러실 및 냉동기계실로 이용중임.
[설비내역] 급배수 및 위생설비 등 되어 있으며, 시설 및 설비 공사중 중단된 상태임.
[부합물/종물] 본건 토지상에는 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 기호㉠∼㉡이 소재하나,구조, 규모 및 이용상황 등으로 보아 미치는 영향 미미할 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] 본건 기호가)건물의 공부상 구조가 "철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕"이나, 실제 1층 일부가 "경량철골구조 샌드위치패널지붕(해포실)"이며, 2층지붕은 일부가 "샌드위치패널지붕"이고 2층 일부는 "철재외부계단"이며, 3층 일부는 "경량철골구조 폴리카보네이트지붕"임.
[참고사항] 1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년9월29일	근저당권	1,920,000,000원
2020년10월16일	근저당권	550,000,000원
2021년12월1일	근저당권	70,000,000원
2022년4월28일	압류
2022년5월16일	압류
2022년7월4일	근저당권	850,000,000원
2022년11월7일	압류
2023년6월1일	임의경매
2023년8월10일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년9월29일	근저당권	1,920,000,000원
2020년10월16일	근저당권	550,000,000원
2021년7월12일	압류
2021년12월1일	근저당권	70,000,000원
2022년7월4일	근저당권	850,000,000원
2023년3월10일	압류
2023년6월1일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 2023.06.15.자 (주)동명전기 (공사대금채권 금 244,600,000원), 장명숙 (공사대금채권 금 395,000,000원)으로부터 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자가 소유자와 계약한 공사내용이 아니며, 해당 공사내용은 유익비에 해당되지 않으며 점유가 없었다는 취지의 2023.07.19.자 유치권배제신청서를 제출함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산을 현장에서 확인한바 출입구에 차량1대가 방치되어 있고 내부에 유치권행사 중이라는 내용이 있어 현장에서‘(주)동명전기 대표와 전화통화’로 확인한바‘미지급된 공사대금 2억4천6백만원이 있어 유치권행사중’이라고 진술함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 포항지원(☎ 054-250-3246)입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 5월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 765일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 765일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 지구단위계획구역. 차량의 출입이 용이. 철근콘크리트구조. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 철골조.

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사건번호 : 2023타경32727 (대구지방법원 포항지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,638,626,776원원	861,133,000원원	73%	1.6회회
6개월	1,507,454,488원원	802,131,455원원	64%	2회회
12개월	1,721,503,378원원	935,582,875원원	62%	2회회

포항시 남구 공장, 감정가의 70%에 낙찰 가능성?

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-28	2024타경3160	[공장] 포항시 남구 장흥동 1836 건물: 1,238.45평 토지(대지권): 2,993.57평	5,004,336,880원 3,503,035,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2023타경32727	[공장] 포항시 남구 구룡포읍 석병리 [유치권] 건물: 1,046.85평 토지(대지권): 1,539.73평	2,611,716,000원 1,828,201,000원	유찰 (1회)

경북 포항 남구 구룡포읍에 있는 공장 경매 - 건물 3,460.7㎡(1,046.8평), 토지 5,090.0㎡(1,539.7평)

포항시 남구 공장, 감정가의 70%에 낙찰 가능성?