소 재 지	충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 대일아파트 101동 7층702호
물건용도	아파트
토지면적	40.93㎡(12.38평)
건물면적	59.99㎡(18.15평)
사건번호	2022타경5047
감정평가액	177,000,000원
최저입찰가	(100%) 177,000,000원
입 찰 일	2025.07.07(월) 10:00

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1255929

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신당동 468-7	5014.0 분의 40.9315	40.931㎡ (12.38평)
건물	신당동 468-7	7 철근콘크리트조벽식구조	59.99㎡ (18.15평)

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 "천안상업고등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 중소규모 공장 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 무난한 편임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 서측 대로변으로 버스승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 무난한 편임.
[건물구조] 철근콘크리트 스라브지붕 10층 중 7층 702호로,외벽 : 몰탈위 페인팅 등내벽 : 벽지 및 타일 등창호 : 샷시창호 등 [이용상태] 대일아파트 101동 702호임.
[설비내역] 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘것으로 조사되나, 현황 사용승인을 득하지 못하여 미사용상태로 정상적인 작동여부는 별도의 확인이 필요함.
[토지형상/이용상태] 인접필지 및 도로대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.
[도로상태] 북동측으로 노폭 6M내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] [토지이용계획확인서]상, 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역) ＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전구역(3구역) ＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞ [공부와의 차이] 대상토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 주거용건부지로 이용중임.
[참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년3월26일	가처분
2020년5월15일	근저당권	37,000,000원
2022년6월8일	근저당권	140,000,000원
2022년11월3일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

갑구 순위 16번 최선순위 가처분등기(2012.03.26.등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 위 가처분의 피보전 권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음. 2 유치권 신고인 김형래로부터 공사대금채권 금 2,500,000,000원, 주식회사 다흰으로부터 용역비채권 금 939,000,000원, 주식회 사 태정토건으로부터 공사대금채권 금 2,238,265,358원의 각 유치권 신고가 있고 행사중이나 그 성립 여부는 불분명함. 3.아파트명칭,대지권 목적인 토지의 내역은 등기사항전부증명서,집합건축물대장,대지권등록부와 상이함[감정평가서 참조]

[부동산 현황조사서 비고란]
공부상과 같으나 (주)태정토건이 유치권 행사중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041)620-3073)입니다.
입찰일은 2025.07.07입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 가처분등기가 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 (처분금지)가처분등기는 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그러나, 말소기준권리 이후의 가처분 등기라도 '건물철거 및 토지인도청구' 또는 '소유권이전등기 말소청구'에 의한 가처분 등기인 경우에는 순위와 상관없이 소송결과에 따라 건물이 철거되거나 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 177,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 37,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 11월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 972일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 972일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 건물-2020.05.15.근저당권 설정 대지-2022.05.26.근저당권

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스승강장. 스라브지붕.

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사건번호 : 2022타경5047 (대전지방법원 천안지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	144,477,612원원	101,762,179원원	64%	2.1회회
6개월	206,083,333원원	157,369,657원원	72%	1.7회회
12개월	222,189,855원원	173,670,356원원	74%	1.6회회

천안시 서북구 아파트 경매 (최저입찰가: 1억 7700만원) 아파트 공략법

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1255929

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2025타경11203	[아파트] 천안시 서북구 두정동 527 건물: 18.14평 토지(대지권): 10.52평	162,000,000원 162,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2025타경10903	[아파트]충청남도 천안시 서북구 백석동 915 주공그린빌 건물: 22.99평 토지(대지권): 18.40평	210,000,000원 210,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경118169	[아파트]충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 건물: 12.46평 토지(대지권): 2.50평	164,000,000원 164,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경117647	[아파트]충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 건물: 18.12평 토지(대지권): 8.42평	176,000,000원 176,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2025타경10842	[아파트]충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652 일성아파트 건물: 18.05평 토지(대지권): 10.75평	155,000,000원 155,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2025타경11336	[아파트] 천안시 서북구 두정동 525-1 건물: 25.70평 토지(대지권): 10.78평	219,000,000원 219,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2025타경11211	[아파트] 천안시 서북구 성환읍 율금리 건물: 11.68평 토지(대지권): 9.74평	57,000,000원 57,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2025타경10804	[아파트]충청남도 천안시 서북구 두정동 1080 경남아너스빌아파트 건물: 25.64평 토지(대지권): 13.11평	247,000,000원 247,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-29	2025타경210	[아파트]충청남도 천안시 서북구 차암동 442 이편한세상스마일시티 건물: 25.67평 토지(대지권): 17.08평	265,000,000원 185,500,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경114488	[아파트]충청남도 천안시 서북구 두정동 1885 우성아파트 건물: 18.06평 토지(대지권): 10.84평	160,000,000원 112,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경115221	[아파트]충청남도 천안시 서북구 쌍용동 565 한라동백아파트 [임차권등기] 건물: 18.08평 토지(대지권): 10.42평	150,000,000원 105,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경113157	[아파트]충청남도 천안시 서북구 차암동 543 이편한세상스마일시티2차 [임차권등기] 건물: 15.73평 토지(대지권): 10.66평	189,000,000원 132,300,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경2691	[아파트]충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리 70 직산한도아파트 건물: 19.13평 토지(대지권): 9.11평	120,000,000원 84,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경117609	[아파트]충청남도 천안시 서북구 백석동 1007 백석리슈빌아파트 건물: 25.71평 토지(대지권): 13.04평	323,000,000원 226,100,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경116347	[아파트]충청남도 천안시 서북구 차암동 543 이편한세상스마일시티2차 [임차권등기] 건물: 18.14평 토지(대지권): 12.30평	242,000,000원 169,400,000원	유찰 (1회)