소 재 지	서울특별시 서대문구 연희로2안길 7-22, 5층503호 (창천동,하이팰리스)
물건용도	아파트
토지면적	60.54㎡(18.31평)
건물면적	195.90㎡(59.26평)
사건번호	2022타경2007
감정평가액	1,018,300,000원
최저입찰가	(64%) 651,712,000원
입 찰 일	2023.05.30(화) 10:00

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/content/viewdata.php?idx=1246220

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	연희로2안길 7-22	751.5 분의 60.54	60.54㎡ (18.31평)
건물	연희로2안길 7-22	5 철근콘크리트구조	137.7㎡ (41.65평)
제시외건물	연희로2안길 7-22	발코니	49.3 ㎡(14.91평) 포함
제시외건물	연희로2안길 7-22	발코니	8.9 ㎡(2.69평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 "창서초등교" 북서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이혼재되어 형성된 정비된주택지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철2호선·경의중앙선·공항철도 "홍대입구역" 까지 도보로 각각 약3-4분 및 약8-9분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건내 제5층 제503호로서,외벽은 치장석붙임 마감,내벽은 벽지·타일붙임 마감,창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.
[이용상태] 현관1·방4·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2(제시외 증축부분: 발코니4) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨 [설비내역] 상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단의 가장형으로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.
[도로상태] 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 기호1·2:제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법} [공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년7월7일	근저당권	888,000,000원
2021년8월5일	근저당권	109,200,000원
2022년6월9일	가압류	28,286,000원
2022년8월12일	강제경매
2022년8월17일	임의경매
2022년10월4일	가압류	10,089,094원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 포함. 집합건물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1321)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(30,415,754원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2022타경54664(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 8월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1067일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1067일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.07.07.근저당

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕. 도시가스. 가스보일러. 방4. 화장실2.

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사건번호 : 2022타경2007 (서울서부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	606,250,000원원	399,447,500원원	58%	4회회
6개월	729,444,444원원	494,017,889원원	63%	3회회
12개월	677,615,385원원	481,781,462원원	69%	2.5회회

2022타경2007 경매사건 분석 ☆ 서대문구 창천동 하이팰리스 매매보다 경매

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/content/viewdata.php?idx=1246220

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경61390	[아파트]서울특별시 서대문구 홍제동 453 무악청구아파트 건물: 25.65평 토지(대지권): 13.40평	858,000,000원 858,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경56596	[아파트] 서대문구 홍제동 470 제일아파트 건물: 8.27평 토지(대지권): 4.12평	212,500,000원 170,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경61147	[아파트]서울특별시 서대문구 천연동 117-23 산경아파트 건물: 39.12평 토지(대지권): 21.86평	1,320,000,000원 675,840,000원	유찰 (3회)
	2025-07-15	2024타경58202	[아파트]서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 [임차권등기] 건물: 5.09평 토지(대지권): 1.20평	230,000,000원 117,760,000원	유찰 (3회)