소 재 지	강원도 강릉시 내곡동 72-2
물건용도	단독주택
토지면적	49.71㎡(15.04평)
건물면적	42.39㎡(12.82평)
사건번호	2021타경2263
감정평가액	50,517,190원
최저입찰가	(70%) 35,362,000원
입 찰 일	2023.04.10(월) 10:00

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1243535

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내곡동 72-2	답	49.71㎡ (15.04평) 최동순지분 7분의2
건물	남산초교길 13-2022	1층 주택	20.33㎡ (6.15평) 최동순지분 7분의 2
	남산초교길 13-2022	2층	20.33㎡ (6.15평) 최동순지분 7분의 2
	남산초교길 13-2022	단층 창고	0.99㎡ (0.30평) 최동순지분 7분의 2
	남산초교길 13-2022	단층화장실	0.74㎡ (0.22평) 최동순지분 7분의 2

[위치/주위환경] 본건은 강원도 강릉시 내곡동 소재 "남산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은주거나지, 주택 등이 혼재하는 기존 주택지대임.
[교통상황] 본건 인근까지 제반차량의 접근이 용이하며, 대중교통시설의 편의성 등을 고려시 보통임.
[이용상태] 평지인 사다리형의 토지로서, 현황 "건부지"임.
[도로상태] 본건 동측으로 노폭 2m 내외의 포장도로와 접함.(후면 "지적개황도 및 사진용지" 참고)
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2018-12-18)(남산초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 비행안전제6구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
[제시외 물건] 본건 토지 지상에 담장, 바닥포장, 잡목, 수목 등이 소재함.
(후면 "지적개황도 및 사진용지" 참고)
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-다.-Ⅱ-4.그 밖의사항" 참고하시기 바람.
3) 본건 토지 지상에 바닥포장, 담장, 잡목, 수목 등은 일반적인 거래관행을 감안하여 본건 토지가치에 포함하여 평가하였음.
[건물구조] 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 외 벽 : 적벽돌 쌓기 등.
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 마감 등.
창 호 : 새시창호임.
부속건물 벽돌조 슬래브지붕 단층 화장실 벽돌조 슬래브지붕 단층 화장실 [이용상태] 주택임.(후면 "건축물현황도면" 참고)
부속건물 중 단층 화장실(공부면적: 2.6㎡)로 이용중이며, 단층 화장실(공부면적: 3.45㎡)은 "창고"로 이용중인 것으로 목측됨.
[설비내역] 전기설비 및 위생설비, 난방시설 등이 구비되어 있는 것으로 탐문되었음.
[부합물/종물] 본건은 종물 및 부합물(계단 등)이 소재하는 것으로 목측됨.
(후면 "지적개황도" 및 "사진용지" 참고.)
[공부와의 차이] 본건 부속건물 중 단층 화장실(공부면적: 3.45㎡)은 조사당시 "창고"로 이용중인 것으로 목측됨 [참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-다.-Ⅱ-4.그 밖의사항" 참고하시기 바람.
3) 본건의 종물 및 부합물 등은 본 건물에 포함하여 평가하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
1998년6월16일	가압류	24,000,000원
1998년6월19일	가압류	5,729,315원
1998년6월19일	가압류	16,395,306원
1998년6월30일	근저당권	30,000,000원
1998년6월30일	가압류	5,000,000원
1998년7월9일	근저당권	30,000,000원
1998년7월29일	압류
1998년9월23일	가압류	43,224,654원
1999년1월8일	가압류	6,911,627원
2001년12월20일	압류
2002년8월3일	압류
2002년8월24일	압류
2018년5월23일	가압류	6,257,186원
2021년11월24일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
1998년6월16일	가압류	24,000,000원
1998년6월19일	가압류	5,729,315원
1998년6월19일	가압류	16,395,306원
1998년6월30일	근저당권	30,000,000원
1998년6월30일	가압류	5,000,000원
1998년7월9일	근저당권	30,000,000원
1998년9월23일	가압류	43,224,654원
1999년1월8일	가압류	6,911,627원
2002년11월29일	임차권설정	10,000,000원
2005년7월6일	압류
2018년5월23일	가압류	6,257,186원
2018년10월16일	압류
2021년11월24일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록2 : 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 주택임차권등기(2002.11.29.자 등기) 있음(임차권자 박석균, 임차보증금 1000만원, 전입일 1997.11.11., 확정일자 1997.11.11.). 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 공히 지분매각임. 공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종료전까지 보증금을 제공하여야 하며, 보증금을 제공하지 않은 경우에는 차회 기일부터 우선권이 없음. - 목록1 : 주거지역으로 농지전용대상 아님. 단, 주거지역 편입일자가 1981.7.29.이후로 농지보전부담금을 납부해야 하나 납부내역이 없으므로 농지법 적용에 따라 원상복구대상임.(별첨 사실조회회신 참조) - 목록2. 건축물대장 및 등기부상 도로명주소가 주민등록상 도로명주소와 동일하게 '강릉시 강변로194번길 14-2'로 직권정정됨. - 목록2. 부속건물 중 단층 화장실(공부면적: 3.45㎡)은 현황 '창고'로 이용중임. - 목록1. 지상에 담장, 수목 등은 토지에 포함 평가. - 목록2. 건물의 종물 및 부합물(계단 등)은 건물에 포함 평가.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재 : 강릉시 내곡동 남산초등학교 북서측 인근에 위치함. 현황 : 본건 기호1번, 2번은 도시지역, 제2종일반주거지역의 대지 및 건물로 1층을 점유 및 거주하는 임차인을 만나기 위해 몇차례 방문 및 알리는 말씀이란 안내문을 놓고 왔으나 폐문부재로 만나지 못하였음. 건물 등기사항전부증명서 상에 1층은 임차권등기를 한 임차인 박석균이 등록되어 있음. 2층은 임차인 박필균이 점유사용하고 있고 임대차계약서는 2002년 태풍 루사때 잃어버려 소재하지 않는다고 주장하며 임대보증금은 금20,000,0 00원이라고 주장하고 있음. 본건 건물에 부여된 도로명주소가 남산초교길 13으로 등록되어 있으나 실제 건물에 부여된 도로명주소는 강변로194번길 14-2로 되어 있고 2층 에 전입되어 있는 임차인 박필균 또한 건물에 부착되어 있는 도로명주소 로 전입이 되어 있음.(공부상에 등록되어 있는 도로명주소 남산초교길 1 3은 확인되지 않는 도로명주소임.)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 강릉지원(☎ 033-640-1133)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 11월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1330일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1330일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1998.7.9.근저당

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2021타경2263 (춘천지방법원 강릉지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	186,821,050원원	107,075,000원원	64%	1.5회회
6개월	180,787,833원원	138,750,000원원	82%	1회회
12개월	117,471,981원원	97,005,110원원	90%	0.8회회

강릉시 내곡동 단독주택 경매물건 ★ 감정가 5052만원

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1243535

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경1339	[주택] 강릉시 성산면 오봉리 51-2 [농지취득자격증명] 건물: 19.60평 토지(대지권): 219.01평	173,516,000원 173,516,000원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경53613	[주택] 강릉시 옥천동 274-14 건물: 12.70평 토지(대지권): 13.57평	85,860,100원 60,102,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경53545	[주택] 강릉시 연곡면 삼산리 623-3 건물: 44.60평 토지(대지권): 267.71평	286,432,110원 200,502,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2022타경30449	[주택] 강릉시 왕산면 대기리 1669-15 건물: 45.13평 토지(대지권): 199.35평	283,795,600원 198,657,000원	유찰 (1회)

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