소 재 지	경기도 고양시 일산동구 사리현동 642-9
물건용도	토지(과수원)
토지면적	1,415.60㎡(428.22평)
건물면적
사건번호	2015타경15050
감정평가액	1,824,071,600원
최저입찰가	(34%) 625,657,000원
입 찰 일	2022.10.18(화) 10:00

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1076259

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사리현동 642-9	과수원	1415.6㎡ (428.22평)
제시외건물	사리현동 642-9	조경수	1식 ㎡(0.30평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "사리현동한옥단지"내에 위치하며 주위는 단독주택, 농가주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 농촌 취락지대임.
[교통상황] 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하나 다소 원거리에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 불편한 편임.
[이용상태] - 기호 7,10,22,24 토지 : 인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 나지 등의 상태임.
- 기호 8,11,25-29 토지 : 인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 건부지 등의 상태임.
- 기호 21 토지 : 동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 나지 등의 상태임.
- 기호 23 토지 : 인접지 대비 등고 평탄한게 조성된 사다리형 토지로서 나지 등의 상태임.
[도로상태] 본건 토지는 단지내 개설된 도로에 접하고 있음.
[토지이용계획] - 기호 7,11,22 토지 : 계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합zone)), 가축 사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀 집지역300m내), 문화재보존영향 검토대상구역(고양독산봉수대지), 과 밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((2021-05-01)외국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정)
- 기호 8 토지 : 계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합zone)), 가축사육제 한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역100m내 ), 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거 밀집지역300m내), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((2021-05-01)
외국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정)
- 기호 10 토지 : 계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합zone)), 가축사육 제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300 m내), 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및 주거밀집지역500m내), 문화재보존영향 검토대상구역(고양독산봉수대지), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((2021-05-01)외국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정)
- 기호 21 토지 : 계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합zone)), 가축사육 제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주 거밀집지역500m내), 문화재보존영향 검토대상구역(고양독산봉수대지), 과 밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((2021-05-01)외국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정)
- 기호 23 토지 : 계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합zone)), 가축사육 제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300 m내), 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및 주거밀집지역500m내), 문화재보존영향 검토대상구역(고양독산봉수대지), 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((2021-05-01)외국 인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정)
- 기호 24-29 토지 : 계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합zone)), 가축사 육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지 역300m내), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((2021-05-01)외 국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정)임.
[제시외 물건] - 기호 8 토지 지상에 제시외 건물 2개동이 소재하나 이는 타인 소유의 것이므로 이를 감안 하지 않고 토지만을 평가하되 타인 소유 건물의 소재로 인해 발생하는 토지 사용·수익의 저해 정도를 감안한 평가액을 병기하였으니 경매 진행시 참고 바람- 별도 경제적 가치가 크다고 판단되는 수목의 경우 따로 제시외 물건으로 평가액을 산출하 였음.
[공부와의 차이] - 본건의 지목은 "과수원","전","답","임야" 등이나 현황은 건부지 및 나지 등의 상태인 바, 이러한 현황을 반영하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람- 기호 25 토지의 지목은 "도로"이나 현황은 인접 건부지의 부속토지 등으로 이용 중인 바, 이러한 현황을 반영하여 평가하였음.
[참고사항] - 임대관계는 미상임.
- 기호 23 토지(사리현동 산28-10번지)의 경우 지적재조사에 의해 "사리현동 642-121"로 지 번이 변경됐으므로 변경된 지번을 기준으로 평가하였음.
[건물구조] - 기호 30,31,32,34 건물은 목조 기와지붕 단층 건물로서, 내외벽 : 황토벽돌 위 회바름 마감 등, 창 호 : 목재 창호임.
- 기호 33,35 건물은 철근콘크리트조 콘트리트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 치장 석재 마감 등, 내 벽 : 일부 페인팅 및 벽지 마감 등임.
[이용상태] 기준시점 현재 기호 30-35 건물은 공히 근린생활시설이나 공실 상태임.
[설비내역] 기호 30-35 건물 공히 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있으나 공사 미완료로 인해 정상적인 설비 사용 가능 여부 등은 알 수 없음.
[부합물/종물] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 목록 1의 점유관계내용은 목록 2내지 23과 동일함. 2) 이건 목적물들은 `일산한옥마을 정와` 내에 소재하고 있는 토지로, 등기부상 `답` `전` `과수원`등으로 되어 있으나, 현황은 일부는 밭으로, 일부는 도로로 이용중이고, 일부 지상에 제시외 건물 한옥주택이 소재하고 있음. 3) 목록 1은 지상에 제시외 건물 목조기와지붕주택 1동이 있고, 조경수등이 20-30여 그루 있으며, 일부는 잡종지상태로 잡초가 있음. 4) 목록 2,3은 한옥마을 정와 내부 진출입도로로 이용중임. 5) 목록 4,5,6은 서로 인접한 지번으로 경계표시 없이 이루어져 있는 토지로, 한옥마을 입구쪽에 소재하고 있고, 일부는 채소경작중이고, 일부는 도로로 이용중임. 6) 목록 7은 잡종지상태로 지상에 잡초가 있고, 일부는 도로로 이용중임. 7) 목록 8은 지상에 제시외 건물 목조기와지붕주택 1동이 있고, 조경수등이 20-30여 그루 있음. 8) 목록 9,12,13,14,15,16,17,18,19는 한옥마을 내부 도로로 이용중임. 9) 목록 10,22 는 경계표시 없이 한필지로 이루어진 밭으로 지상에 고구마를 경작중임. 10) 목록 11은 지상에 제시외 건물 목조기와지붕주택 1동이 있고, 조경수등이 20-30여 그루 있으며, 마당에 잔디가 있음. 11) 목록 20은 등기부상 `임야`이나, 일부는 잡종지 상태로 잡초가 있고, 일부는 도로로 이용중임. 12) 목록 21은 밭으로 지상에 토마토, 참외등을 경작중임. 13) 목록 23은 등기부상 `임야`이나, 현황은 잡종지 상태로 일부는 잡초가 있고, 일부는 도로로 이용중임. 14) 이건 목적물들은 경계표시 없이 이루어져 있고, 인접 지번과의 경계를 육안으로 알 수 없으므로, 정확한 경계는 측량을 해야 알 수 있을 것임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원(☎ 031-920-6315)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 9회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(118,674,734원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2015타경6902(중복),2016타경6268(중복),2017타경15634(중복),2018타경1038(병합),2018타경5276(병합))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2015년 6월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 3687일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 3687일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2013.01.22.자 근저당권

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 계획관리지역. 토지거래계약에관한허가구역. 보전산지. 주정차가 가능. 노선버스 정류장. 철근콘크리트조. 기와지붕.

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사건번호 : 2015타경15050 (의정부지방법원 고양지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	901,795,000원원	748,000,000원원	83%	1회회
12개월	901,795,000원원	748,000,000원원	83%	1회회

경기 고양 일산동구 토지(과수원) 경매 (최저입찰가: 6억 2566만원)

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1076259

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-29	2023타경73105	[과수원] 고양시 일산동구 사리현동 393-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 818.87평	3,208,690,000원 3,208,690,000원	재진행 (3회)

고양 사리현동에 위치한 토지(과수원) 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

경기 고양 일산동구 토지(과수원) 경매 (최저입찰가: 6억 2566만원)