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상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 유성구 상가주택 경매 완벽분석 (건물 147.5평, 토지 110.8평)

대전지방법원에서 진행 중인 사건번호 2024타경11078의 경매물건입니다. 현재 최저가는 15억 9832만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

본 건은 대전광역시 유성구 계산동 805-8 상가주택(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 1,598,322,010원이나 0회 유찰로 최저가는 1,598,322,010원으로 떨어져

2025.12.09(화) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	대전광역시 유성구 계산동 805-8
물건용도	상가주택
토지면적	366.20㎡(110.78평)
건물면적	487.74㎡(147.54평)
사건번호	2024타경11078
감정평가액	1,598,322,010원
최저입찰가	(100%) 1,598,322,010원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	계산동 805-8	대	366.2㎡ (110.78평)
건물	계산동 805-8	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	211.32㎡ (63.92평)
건물	계산동 805-8	2층 주택 철근콘크리트구조	186.27㎡ (56.35평)
제시외건물	계산동 805-8	확장형발코니	17.7 ㎡(5.35평) 포함
	계산동 805-8	발코니	10.53 ㎡(3.19평) 포함
	계산동 805-8	계단실	12.72 ㎡(3.85평) 포함
	계산동 805-8	주택	49.2 ㎡(14.88평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "대전계산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 주상용건물 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 임.
3)형태 및 이용상태 사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 대상물건 남동측 및 남서측으로 폭 약 10미터 및 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업), 소로1류(폭 10m-
12m)(2012-04-06)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-04-06)(학하지구)(접합), 가축사육제한 구역(2022-07-26)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 대상물건 토지의 위치 및 지적경계는 지적도, 토지이용계획확인서 등의 공부 및 개략적 인 목측에 의하였으므로 대상물건의 정확한 위치 및 인접토지와의 경계확인 등은 지적 측량 등 별도의 실사가 필요할 것으로 판단됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임.
[이용상태] 제2종근린생활시설(상호: 국산민물장어직판장) 및 다가구주택으로 이용 중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별지 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 현장 조사시 대상물건 건물의 1층은 근린생활시설(상호: 국산민물장어직판장)로 이용 중이었으며, 임차인으로 주장하는 자가 수족관시설은 임차인의 소유로 주장하였으나 그 진위여부는 알 수 없음.
3) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 일부는 내부확인이 곤란하여 외부관찰, 주변탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정 평가하였으며, 별지 "건물개황도"의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
어OO	1층일부	2023.07.04.	[보]50,000,000 [월]5,000,000
김OO	1층일부48.4㎡	2021.09.23.	[보]10,000,000 [월]500,000
정OO	102호일부방1칸	2023.11.13.	[보]20,000,000
김OO	201호	2024.02.16.	[보]30,000,000 [월]1,200,000
이OO	202호	2024.06.14.	[보]20,000,000 [월]600,000
박OO	3층전부	2024.06.17.	[보]50,000,000 [월]150,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년3월22일	소유권
2024년2월8일	근저당권	1,404,700,000원
2024년4월18일	가압류	747,329,355원
2024년9월9일	가압류	898,700,000원
2024년9월9일	가압류	344,763,915원
2024년9월24일	가압류	160,000,000원
2024년11월8일	압류
2024년11월19일	임의경매
2024년11월21일	압류
2025년3월27일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월1일	소유권
2024년2월8일	근저당권	1,404,700,000원
2024년4월18일	가압류	747,329,355원
2024년9월9일	가압류	898,700,000원
2024년9월9일	가압류	344,763,915원
2024년9월24일	가압류	160,000,000원
2024년10월31일	압류
2024년11월8일	압류
2024년11월19일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,812,067,053원원	971,075,000원원	54%	1.5회회
6개월	1,812,131,410원원	1,070,933,825원원	58%	1.6회회
12개월	1,831,130,244원원	1,138,715,847원원	61%	1.5회회

상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 유성구 상가주택 경매 완벽분석 (건물 147.5평, 토지 110.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -제시외 건물 매각에 포함 -2025.03.07.자 박노철로부터 건축비(88,176,290원), 인테리어비(42,000,000원) 및 집기 등(30,000,000원) 합계 160,176,290원의 유치권신고서가 제출되었음

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 위 부동산의 1층에는 어업회사법인 (주)정일수산과 정일식품이 임차해있으며, 2층에 2가구, 3층에 1가구가 있음 나. 어업회사법인 (주)정일수산에는 직원이 상주하고 있어 직원에게 안내문을 교부하였고, 정일식품은 부재중이라 안내문을 사무실에 비치함 다. 붙임 사진과 같음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 042-470-1812)입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김란주(201호):월세금은 2024년 11월부터 미납중

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 381일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 381일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2 2024.02.08. 근저 설정 당

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2024타경11078 (대전지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-09	2024타경11078	[근린주택] 유성구 계산동 805-8 [유치권] 건물: 147.54평 토지(대지권): 110.78평	1,598,322,010원 1,598,322,010원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경1122	[근린주택] 유성구 노은동 563-5 건물: 642.52평 토지(대지권): 135.70평	3,010,649,680원 2,107,454,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2023타경9238	[근린주택] 유성구 문지동 640-5 건물: 117.82평 토지(대지권): 83.97평	1,628,634,200원 1,140,043,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경594	[근린주택] 유성구 갑동 326-2 건물: 44.46평 토지(대지권): 45.98평	288,597,890원 141,412,000원	유찰 (2회)
	2025-12-18	2024타경124431	[근린주택] 유성구 상대동 451-6 건물: 159.72평 토지(대지권): 82.34평	1,393,406,460원 682,768,000원	유찰 (2회)
	2025-12-18	2024타경124431	[근린주택] 유성구 상대동 451-7 건물: 165.61평 토지(대지권): 84.40평	1,407,808,320원 689,825,000원	유찰 (2회)
	2025-12-24	2024타경115437	[근린주택] 유성구 전민동 448-12 건물: 102.47평 토지(대지권): 60.92평	1,264,856,400원 619,779,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2023타경117955	[근린주택] 유성구 전민동 292-6 건물: 120.88평 토지(대지권): 73.60평	1,497,474,020원 1,048,231,000원	재진행 (1회)
	2025-12-11	2023타경110794	[근린주택] 유성구 원신흥동 550-5 건물: 161.85평 토지(대지권): 81.68평	1,454,169,850원 712,543,000원	재진행 (2회)