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김포 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 429.9평)

김포 월곶면 포내리의 임야 경매가 1회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 6억 1447만원입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 임야입니다.

매각기일은 2025.12.09(화) 10:00이며, 입찰법원은 인천지방법원 부천지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경기도 김포시 월곶면 포내리 118-29
물건용도	임야
토지면적	1,421.29㎡(429.94평)
건물면적
사건번호	2024타경49122
감정평가액	877,811,090원
최저입찰가	(70%) 614,468,000원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	포내리 118-29	임야	1310㎡ (396.28평)
	포내리 118-64	임야	107㎡ (32.37평)
	포내리 118-69	대	4.29㎡ (1.30평) 60/840 지분 전부

[위치/주위환경] 본건 기호 1, 2 토지는 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 서측 원거리에 위치 하며, 주변은 전, 답, 임야, 농가주택 및 전원주택 등이 소재하는 지역이고, 기호 3 - 5 토 지는"김포대학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 전, 답, 임야, 농가주택, 전원주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행상황 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호 1 토지 - 부정형의 완경사 토지로서 현황 "전기타" 로 이용중임.
기호 2 토지 - 자루형의 급경사 토지로서 현황 "자연림" 상태임.
기호 3 토지 - 부정형의 등고평탄한 토지로서 현황 "공장" 건부지로 이용중임.
기호 4 토지 - 삼각형의 등고평탄한 토지로서 현황 "공장" 건부지로 이용중임.
기호 5 토지 - 부정형의 등고평탄한 토지로서 현황 "나지"로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호 1 토지 - 남서측으로 노폭 약 5M의 포장도로에 접함.
기호 2 토지 - 지적상 맹지이나 인접토지(기호 1 토지)를 통하여 출입이 가능함.
기호 3 토지 - 북측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.
기호 4 토지 - 지적상 맹지이나 인접토지(기호 3 토지)를 통하여 출입이 가능함.
기호 5 토지 - 지적상 맹지이나 인접토지(기호 3, 4 토지)를 통하여 출입이 가능함.
[토지이용계획] 기호 1 토지 - 생산관리지역(2023-05-02)(생산관리지역), 성장관리계획구역(주거형, 종합허 가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 군사 기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호 구역(전방지역:25km)(협의지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계 획법＞, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)＜하수도법＞, 영농여건불리농지, 기호 2 토지 - 농림지역, 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모 든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병 2사단 관할 지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 성장관리 권역＜수도권정비계획법＞ 기호 3, 4 토지 - 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(주거형, 종합 허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(김포대학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해 병2사단 관할 지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 15m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획 법＞, 기호 5 토지 - 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(주거형, 종합허 가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대 보호구역(김포대학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2 사단 관할 지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 "평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 제Ⅰ-4-(4)항, 지적개황도, 건물개황도 및 사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년5월2일	소유권
2014년5월2일	근저당권	300,000,000원
2014년5월2일	지상권
2014년7월21일	근저당권	550,000,000원
2024년9월5일	임의경매
2024년11월29일	압류
2025년7월25일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	652,289,625원원	368,104,500원원	47%	2.5회회
6개월	554,413,750원원	329,736,333원원	55%	2회회
12개월	472,328,313원원	289,952,250원원	60%	1.8회회

김포 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 429.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 목록 5. 토지는 지분매각임. 3. 본건 토지 지상의 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ)은 매각에서 제외, 이 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명, 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격은 목록 3. 토지는 565,789,000원, 목록 4. 토지는 46,213,300원임. (감정평가서 참조) 4. 본건 토지 지상의 건축신고 내용 등은 감정평가서 참조 5. 토지 현황은 목록 3, 4. 토지는 공장 건부지, 목록 5. 토지는 나지로 이용중임. 6. 부동산현황조사보고서에 기재된 임차인들은 김포시 월곶면 포내리 118-58 [도로명 조소 : 김포시 월곶면 김포대학로 116]의 전입세대임.(2024. 12. 5.자 월곶면의 사실조회서 회신)

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1. 토지는 지목이 과수원이나 비탈진 지형으로 풀이 듬성듬성 있고 소나무, 잡목 등이 있음. 목록 1. 토지 내에 제시외 건물이 1동 소재함. 목록 3

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원()입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 435일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 435일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 3, 4, 5. 설정 - 2014.05.02. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경49122 (인천지방법원 부천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2023타경40753	[임야] 김포시 양촌읍 대포리 83-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 488.97평	373,095,680원 373,095,680원	신건 (0회)
	2025-11-18	2023타경40753	[임야] 김포시 양촌읍 대포리 83-26 [분묘기지권] 토지(대지권): 593.81평	408,226,000원 408,226,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2024타경49122	[임야] 김포시 월곶면 포내리 118-29 [법정지상권] 토지(대지권): 429.94평	877,811,090원 614,468,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경52289	[임야] 김포시 대곶면 신안리 산40 토지(대지권): 464.94평	131,567,200원 92,097,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경54056	[임야] 김포시 고촌읍 태리 209-41 토지(대지권): 500.03평	2,210,061,000원 1,082,930,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경52173	[임야] 김포시 월곶면 갈산리 산31-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,144.17평	510,621,300원 250,205,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2025타경33183	[임야] 김포시 양촌읍 학운리 258-12 토지(대지권): 112.23평	342,433,000원 239,703,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2024타경57239	[임야] 김포시 대곶면 율생리 271-2 토지(대지권): 179.08평	152,144,000원 74,551,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경48761	[임야] 김포시 사우동 산44 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,109.87평	337,548,000원 115,779,000원	유찰 (3회)
	2025-11-20	2024타경54988	[임야] 김포시 대곶면 대벽리 646-113 [분묘기지권,유치권] 토지(대지권): 5,221.45평	2,166,996,000원 1,061,828,000원	유찰 (2회)
	2025-11-20	2024타경6132	[임야] 김포시 월곶면 포내리 141-7 토지(대지권): 52.33평	123,349,000원 42,309,000원	유찰 (3회)
	2025-11-20	2024타경47959	[임야] 김포시 고촌읍 풍곡리 산16-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,702.43평	2,923,120,000원 1,002,630,000원	유찰 (4회)