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상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 김포시 상가주택 경매 분석합니다. (건물 200.1평, 토지 111.7평)

경기 김포 마산동에 위치한 상가주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 24억 713만원, 현재 최저입찰가는 11억 7949만원입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

본 건은 경기도 김포시 마산동 662-4 상가주택(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 2,407,131,800원이나 2회 유찰로 최저가는 1,179,494,000원으로 떨어져

2025.11.18(화) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	경기도 김포시 마산동 662-4
물건용도	상가주택
토지면적	369.10㎡(111.65평)
건물면적	661.64㎡(200.15평)
사건번호	2024타경52456
감정평가액	2,407,131,800원
최저입찰가	(49%) 1,179,494,000원
입 찰 일	2025.11.18(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	마산동 662-4	대	369.1㎡ (111.65평)
건물	마산동 662-4	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	181.94㎡ (55.04평)
	마산동 662-4	2층 주택 철근콘크리트구조	159.9㎡ (48.37평)
	마산동 662-4	3층 주택 철근콘크리트구조	159.9㎡ (48.37평)
	마산동 662-4	4층 주택 철근콘크리트구조	159.9㎡ (48.37평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "은여울초등하교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 무난시 됨.
3)형태 및 이용상태 가장형 평지의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임 4)인접 도로상태 본건 북동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고, 남서측 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류 (폭 10m-12m)(2014-11-27)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) 가 축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역 (예그린유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지개발 지구(김포신도시택지개발)＜택지개발촉진법＞, 하수처리구역(양촌처리분구)＜하수도법＞ 본증명 은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드 시관계부서에확인받으시기바랍니다.
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(2) 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서 (사용승인일자:2020. 02.26), 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 벽지도배, 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 샷시창호임 [이용상태] 기호 (2) 건물은 단독주택, 제2종근린생활시설의 건물로서 1층 : 근린생활시설 계단 등 2층 - 3층 동일 : 다가구주택(각층 3가구)
4층 : 다가구주택 (3가구)
[설비내역] 기본적인 위생설비 및 급 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 제시외 옥탑층이 소재해 있으며,옥탑층은 4층 다락부분 등으로 이용 중임.(건물개황도 참조)
[공부와의 차이] 건축물현황도에는 2층 및 3층은 2가구, 4층은 1가구로 등재되어 있으나, 현황은 2층, 3층, 4층 각 3가구의 구조로 상이함.(건축물현황도 참조)
[참고사항] -. 임대관계는 미상임. -. 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
HAOO		2020.11.20.
김OO	301호	2021.12.17.
백OO	202호	2024.09.19.
서OO	2층 201호68.79㎡	2020.03.09.	[보]165,000,000
이OO	상가1층101호	2023.11.24.	[보]20,000,000 [월]1,800,000
이OO	302호	2020.03.27.	[보]120,000,000
전OO	202호	2022.04.18.	[보]130,000,000
정OO	301	2020.04.27.	[보]180,000,000
조OO	402호	2023.07.14.	[보]30,000,000 [월]800,000
최OO	401호	2020.03.31.	[보]150,000,000 [월]500,000
최OO	203호	2022.04.25.	[보]50,000,000 [월]450,000
한OO	303호	2020.04.22.	[보]110,000,000
한OO	403호 전부	2022.06.07.	[보]30,000,000 [월]950,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년9월17일	소유권
2019년9월17일	근저당권	960,000,000원
2024년10월31일	임의경매
2025년8월4일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월6일	소유권
2020년3월6일	근저당권	960,000,000원
2024년4월17일	임차권설정	165,000,000원
2024년4월18일	임차권설정	130,000,000원
2024년10월31일	임의경매
2025년1월16일	임차권설정	180,000,000원
2025년4월11일	임차권설정	120,000,000원
2025년8월4일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	849,854,270원원	549,891,596원원	53%	2.5회회
6개월	680,461,198원원	431,839,562원원	53%	2.6회회
12개월	897,081,617원원	580,508,793원원	55%	2.4회회

상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 김포시 상가주택 경매 분석합니다. (건물 200.1평, 토지 111.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 2. 제시외 옥탑층이 소재 (4층 다락부분) 포함해서 평가. 3. 건축물현황도에는 2층 및 3층은 2가구, 4층은 1가구로 등재되어 있으나, 현황은 2층,3층 4층 각 3가구의 구조로 상이함.(일 반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있음)

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 2. 부동산의 일반건축물대장에 `위반건축물` 표기 되어있음. 참고바랍니다.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원()입니다.
입찰일은 2025.11.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 13명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 381일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 381일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1.목록 2019.09.17.근저당권 설정 2.목록 2020.03.06.근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경52456 (인천지방법원 부천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-11	2024타경40583	[근린주택] 김포시 김포한강8로148번길 68 건물: 156.94평 토지(대지권): 92.50평	1,756,425,530원 1,229,498,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경52470	[근린주택] 김포시 마산동 632-8 건물: 226.34평 토지(대지권): 95.68평	2,201,893,560원 1,541,325,000원	유찰 (1회)
	2025-11-20	2025타경33367	[근린주택] 김포시 마산동 662-18 건물: 188.21평 토지(대지권): 105.51평	2,112,056,000원 1,478,439,000원	유찰 (1회)
	2025-11-20	2024타경53237	[근린주택] 김포시 장기동 1949-15 건물: 161.32평 토지(대지권): 80.86평	1,731,449,280원 1,212,014,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경52456	[근린주택] 김포시 마산동 662-4 건물: 200.15평 토지(대지권): 111.65평	2,407,131,800원 1,179,494,000원	유찰 (2회)
	2025-11-20	2024타경52449	[근린주택] 김포시 마산동 665-6 건물: 154.10평 토지(대지권): 98.58평	2,085,209,020원 1,021,752,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2023타경3785	[근린주택] 김포시 마산동 666-7 건물: 193.01평 토지(대지권): 90.15평	2,071,559,280원 1,015,064,000원	유찰 (2회)