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사상구 엄궁동 주택 5억 1936만원에 경매물건으로 나와~

부산시 사상구 엄궁동에 있는 주택 경매 - 건물 283.7㎡(85.8평), 토지 225.0㎡(68.1평)

"Busan is good / 부산이라 좋다"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

  ※ 위치 : 부산광역시 사상구 엄궁동 24-1
  ※ 유형 : 주택
  ※ 사건번호 : 2024 타경 107024
  ※ 집행법원 : 부산지방법원 부산서부지원

감정가는 519,358,750원입니다. 최저입찰가는 254,486,000원 (49%)입니다.
입찰일은 2025.12.24(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 25,448,600원 입니다.

소 재 지	부산광역시 사상구 엄궁동 24-1
물건용도	주택
토지면적	225.00㎡(68.06평)
건물면적	283.71㎡(85.82평)
사건번호	2024타경107024
감정평가액	519,358,750원
최저입찰가	(49%) 254,486,000원
입 찰 일	2025.12.24(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	엄궁동 24-1	대	175㎡ (52.94평) 지분 6840분의 1750 전부
토지	엄궁동 23	전	50㎡ (15.13평)
건물	엄궁동 24-1	1층 주택	84.42㎡ (25.54평)
건물	엄궁동 24-1	2층 주택	75.49㎡ (22.84평)
제시외건물	엄궁동 24-1	다용도실	5.4 ㎡(1.63평) 포함
	엄궁동 24-1	다용도실	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	엄궁동 24-1	창고 등	5.3 ㎡(1.60평) 포함
	엄궁동 24-1	보일러실 등	5.8 ㎡(1.75평) 포함
	엄궁동 24-1	옥탑방	22.8 ㎡(6.90평) 포함
	엄궁동 24-1	다용도실	5.4 ㎡(1.63평) 포함
	엄궁동 24-1	다용도실	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	엄궁동 24-1	창고 등	5.3 ㎡(1.60평) 포함
	엄궁동 24-1	보일러실 등	5.8 ㎡(1.75평) 포함
	엄궁동 24-1	옥탑방	22.8 ㎡(6.90평) 포함
	엄궁동 23	주택	27 ㎡(8.17평) 포함
	엄궁동 23	창고 등	4.4 ㎡(1.33평) 포함
	엄궁동 23	창고 등	9 ㎡(2.72평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 "학진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 중소규모 공장, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 일련번호(1,3) 공히 본건 인근에 간선도로가 소재하나, 본건까지 차량접근은 불가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1) : 경사지대 내 자체 지반조성한 저지로서 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(3) : 경사지대 내 자체 지반조성한 저지로서 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1,3) 공히 동측 간선도로에 접하는 노폭 2-3미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1) 엄궁동 24-1 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(교육인적자원부)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
일련번호(3) 엄궁동 23 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(교육인적자원부)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적도 및 건물개황도" 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 - 일련번호(1) 지상에 소재하는 제시외 건물 ㉠-㉤은 종물 및 부합물로서, 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.
- 일련번호(3) 지상에 소재하는 제시외 건물 ㉥,㉦,㉧은 종물 및 부합물로서, 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 바, 그에 따른 토지가액을 ‘토지·건물 감정평가명세표’에 별도로 기재하였음.
[공부와의 차이] 일련번호(3)은 지목 "전"이나 현황 "대지"로 이용중임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.
[건물구조] 일련번호(2) : 세멘블록조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 :1979.10.27)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : -
바닥 : -
창호 : 샷시창호 등 마감.
폐문부재로 내부 현장조사 불가하여 내벽 및 바닥을 조사하지 못하였으니 경매 입찰시 유의바람.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비 및 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적도 및 건물개황도" 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 - 일련번호(1) 지상에 소재하는 제시외 건물 ㉠-㉤은 종물 및 부합물로서, 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.
- 일련번호(3) 지상에 소재하는 제시외 건물 ㉥,㉦,㉧은 종물 및 부합물로서, 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 바, 그에 따른 토지가액을 ‘토지·건물 감정평가명세표’에 별도로 기재하였음.
[공부와의 차이] 본건 일련번호(2) 조표32320호는 "［도로명주소] 부산광역시 사상구 대동로33번길 19"로 의뢰되었으나, 사상구청에서 현장확인 등을 통해 실제와 부합여부를 조사한 결과 "［도로명주소] 부산광역시 사상구 대동로 33번길 1-6"으로 확인되어 일반건축물대장이 2024.08.21. 자로 변경되었음. 현재 등기 사항전부증명서는 경정등기되지 아니한 상태이며，실제와 부합되는 변경된 도로명주소를 기준으로 감정평가서에 기재하였음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
배OO		2021.10.15
정OO		2022.11.17

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1996년1월9일	소유권
1987년11월24일	소유권
1988년1월21일	소유권
2021년2월24일	소유권
1983년8월23일	소유권
1987년11월24일	소유권
1981년7월2일	소유권
2021년3월15일	근저당권	30,000,000원
2021년8월10일	근저당권	30,000,000원
2021년12월28일	근저당권	100,000,000원
2022년6월3일	근저당권	100,000,000원
2023년5월8일	근저당권	200,000,000원
2023년12월12일	근저당권	100,000,000원
2024년7월12일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년2월24일	소유권
2021년3월15일	근저당권	30,000,000원
2021년8월10일	근저당권	30,000,000원
2021년12월28일	근저당권	100,000,000원
2022년6월3일	근저당권	100,000,000원
2023년5월8일	근저당권	200,000,000원
2023년12월12일	근저당권	100,000,000원
2024년7월12일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	8,182,447,950원원	6,630,000,000원원	81%	4회회
6개월	1,395,469,833원원	891,082,269원원	51%	2.8회회
12개월	1,191,036,415원원	692,692,926원원	54%	2.9회회

사상구 엄궁동 주택 5억 1936만원에 경매물건으로 나와~

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
(일괄매각) 제시외 건물 포함 1. 감정평가서 상 일련번호 2. 부산광역시 사상구 엄궁동 24-1 소재 [건물] 의 도로명주소는 일반건축물대장과 건물등기부등본 상 도로명주소가 '부산광역시 사상구 대동로33번길 19'에서 '부산광역시 사상구 대동로33번길 1-6'으로 도로명 주소가 변경됨 2. 목록(2) 건물은 법정지상권성립여지 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
2. 부동산 멸실여부 확인할 필요 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1261)입니다.
입찰일은 2025.12.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 519,358,750원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 60,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 509일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 509일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 3. 15. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 간선도로. 슬래브지붕. 유류보일러.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경107024 (부산지방법원 부산서부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-30	2025타경101059	[주택] 사상구 덕포동 421-2 건물: 40.07평 토지(대지권): 43.10평	300,573,360원 210,401,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2024타경107024	[주택] 사상구 엄궁동 24-1 [법정지상권] 건물: 85.82평 토지(대지권): 68.06평	519,358,750원 254,486,000원	유찰 (2회)
	2025-12-30	2023타경4104	[주택] 사상구 괘법동 517-20 건물: 40.51평 토지(대지권): 33.40평	228,382,600원 5,635,000원	유찰 (13회)