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사건번호 2024타경53077 경매사건 분석 - 근흥면 공장 (건물 307.1평, 토지 334.0평)

태안군 신진도리에 위치한 공장 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

대전지방법원 서산지원 경매5계 2024 타경 53077

소 재 지	충청남도 태안군 근흥면 신진도리 79
물건용도	공장
토지면적	1,104.00㎡(333.96평)
건물면적	1,015.14㎡(307.08평)
사건번호	2024타경53077
감정평가액	695,070,820원
최저입찰가	(34%) 238,410,000원
입 찰 일	2025.11.18(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신진도리 79	공장용지	960㎡ (290.40평)
	신진도리 79-1	전	133㎡ (40.23평)
	신진도리 79-2	전	11㎡ (3.33평)
건물	신진도리 79	1층 공장 일반철골구조	338.16㎡ (102.29평)
	신진도리 79	1층 사무실 일반철골구조	22.68㎡ (6.86평)
	신진도리 79	2층 숙소 일반철골구조	80.7㎡ (24.41평)
제시외건물	신진도리 79	공장 및 창고	474.3 ㎡(143.48평) 포함
	신진도리 79	화장실	1.4 ㎡(0.42평) 포함
	신진도리 79	현관(2층소재)	5.8 ㎡(1.75평) 포함
	신진도리 79	화장실(2층소재)	7 ㎡(2.12평) 포함
	신진도리 79	숙소 및 통로(2층소재)	32 ㎡(9.68평) 포함
	신진도리 79	다용도실(2층소재)	8 ㎡(2.42평) 포함
	신진도리 79	다용도실(2층소재)	42.1 ㎡(12.74평) 포함
	신진도리 79	수변전설비	1 ㎡(0.30평) 포함
	신진도리 79	냉풍건조기 세트	2 ㎡(0.61평) 포함

1)위치 및 부근의 상황 1-1. 위치 및 주위환경 본건은 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 소재 "안흥초등학교 신진도분교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하며, 주위 환경은 무난시 됨.
2)토지의 상황 2-1. 교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.
2-2. 형태 및 이용상태 일련번호(1) : 평지의 부정형 토지로서, 현황 "공업용부지"로 이용중임.
일련번호(2) : 평지의 부정형 토지로서, 현황 "공업용부지" 및 일부 "도로"임.
일련번호(3) : 평지의 부정형 토지로서, 현황 "도로"임.
2-3. 인접 도로 상태 일련번호(1,2) : 본건 동측으로 포장도로에 접함.
일련번호(3) : 본건이 도로임.
2-4. 토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1,3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 군사비행장 소음대책구역 제3종구역(소음대책 제3종구역)＜군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률＞ 일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 군사비행장 소음대책구역 제3종구역(소음대책 제3종구역)＜군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률＞ 2-5. 제시목록 외의 물건 컨테이너 2동이 소재함.
2-6. 공부와의 차이 해당사항 없음.
[건물구조] 및 현상 3-1. 건물의 구조 일련번호(4) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 사이딩 및 판넬 등 마감, 내벽 : 판넬, 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호 : 샷시임.
3-2. 이용상태 일련번호(4) - 1층: 공장, 사무실 등으로 이용중임.
2층: 숙소 등으로 이용중임.
3-3. 설비내역 기호(4) 1층 공장부분에 위생 및 급·배수설비, 냉풍건조설비 등이 구비 되어있음.
기호(4) 2층 숙소부분은 위생 및 급·배수설비 등이 구비 되어있음.
※ 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 설비내역은 별도 확인을 요함.
3-4. 부합물 및 종물 후첨"지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅅ)이 소재함.
3-5. 공부와의 차이 본건 기호(4) 건물은 인접 토지(신진도리 80번) 지상의 건물과 연결되어 있는 구조이나 벽체 등을 이용 구분사용이 가능할 것으로 파악되니 경매진행 및 응찰시 참조 바람.
4)기계/기구의 현상 4-1. 기계기구의 현상 본 기계기구는 수산물건조 및 염장품제조 등에 사용되는 냉풍건조기세트 등으로서, 기준시점 현재 가동은 중단된 상태임.
4-2. 기계기구의 설치장소 본 기계기구는 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 79 소재 "대광수산유통" 사업체 내에 설치되어 있으며, 동 장소에서 실사하였음.
5)공작물의 현상 해당사항 없음.
6)기타참고사항 1. 본건 공장 및 광업재단법 제6조 목록 (제2011-1호, 제2018-1호, 제2020-57호) 기계기구 목록표상 1번,5번,6번의"멸치선별기 세트"와 2번"멸치자동가공기 세트"는 소재불명으로 평가제외 하였으며, 기호4번의 "전기장비세트"는 제작자인 ‘(주)서부전기’의 탐문 결과(장비설치 안했다함) 및 전례를 종합참작 한바 제시외기계기구 "수변전설비"에 포함된 것으로 판단되어 "수변전설비"에 포함하여 평가하였음.
2. 본건 공장 및 광업재단법 제6조 목록 (제2011-1호, 제2018-1호, 제2020-57호) 기계기구 목록표상 3번 기계기구 제작자는 ‘두성앤지니어링’이나, 현장조사시 관련 식별자료가 없어 확인이 불가능하며, 규격, 용량 등 또한 정확한 확인이 불가능하여 현장조사시 관찰된 상태를 기준으로 감정평가 하였으니 경매진행 및 응찰시 별도 확인바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
어OO	건물전체	2019.06.26	[보]없음 [월]없음

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2005년2월15일	소유권
2011년1월10일	근저당권	286,000,000원
2018년1월10일	근저당권	104,000,000원
2020년3월18일	근저당권	78,000,000원
2023년7월7일	가처분
2023년9월15일	압류
2024년3월7일	가압류	57,316,682원
2024년4월5일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2005년8월11일	소유권
2011년1월10일	근저당권	286,000,000원
2018년1월10일	근저당권	104,000,000원
2020년3월18일	근저당권	78,000,000원
2023년7월7일	가처분
2024년3월7일	가압류	57,316,682원
2024년4월5일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	550,595,000원원	300,070,000원원	54%	3회회
6개월	980,150,500원원	325,770,000원원	40%	3.5회회
12개월	504,612,843원원	173,705,000원원	55%	3.5회회

사건번호 2024타경53077 경매사건 분석 - 근흥면 공장 (건물 307.1평, 토지 334.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 포함, - 공장및광업재단저당법 6조에 따라 기계 및 기구 포함(다만 기계기구목록표상 1,5,6번의 멸치선별기 세트와 2번 멸치자동가공기 세트는 소재불명으로 평가에서 제외하고, 4번 전기장비세트는 목록 1-8 수변전설비에 포함되어 평가) - 목록1 지상에 소재하는 컨테이너 2동 매각에서 제외 - 목록 2, 3은 공부상 전이나 현황은 공업용 및 일부 도로(농지취득자격증명 필요하고 미제출시 보증금 몰수 - 불법형질 변경 이나 불법건축물이 있는 경우 발급 불가하다는 관할관청의 회신결과 있음) - 목록4 집합건축물대장상 위반건축물에 따라 위반건축물표시(1층 공장 무단증축으로 건축법 제 11조 위반 시정명령 기재되어 있음)

[부동산 현황조사서 비고란]
○ 현지에서 채무자 겸 소유자 전지선을 만나 참여하에 함께 현황조사를 하였으며, 본건은 신지도길을 통하여 차량 접근이 양호하고 용도지역은 각 계획관리지역에 속함 ○ 목록 1 - 공부와 같이 공장용지로 현재 지상에 목록 4.가 소재함 ○ 목록 2 - 공부상 전이나 현재 북동쪽 지상은 신진도길의 도로변에 위치하여 목록 1. 토지의 동쪽 지상 일부와 경계 없이 주차장 등으로 이용하고 있는 것으로 보이며 남서쪽 지상에는 목록 4.의 일부가 건축되어 있고 남동쪽 지상에는 신진도리 78 창고용지에 걸쳐 미상의 시설물이 설치되어 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적, 그 점유관계 등은 측량 등을 통해 확인이 필요함 ○ 목록 3 - 공부상 전이나 현재 신진도길의 도로변에 위치하여 목록 1. 토지의 동쪽 지상 일부와 경계 없이 주차장 등으로 이용하고 있는 것으로 보이며 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등을 통해 확인이 필요함 ○ 목록 4 - 공부와 같이 현재 목록 1. 지상에 소재한 지상 2층 공장으로 육안으로 동쪽 및 남쪽 부분은 증축한 것으로 보이고 그중 남동쪽 부분은 인접 토지의 경계를 일부 침범한 것으로 보이며, 남서쪽 부분에는 변전시설이 소재함 - 현재 지상 1층 건물의 북쪽 부분은 신진도리 80 지상에 소재한 공장과 외벽이 이어져 있고 내부의 경계 부분에는 여닫이문이 설치되어 있으나 왕래가 용이하며, 본건 지상 1층의 북쪽에는 지상 2층으로 올라가는 계단이 있고 주변에는 휴게실도 있으며, 대부분 공간에는 냉장고와 냉풍기 등 일부 기계설비와 각종 물건 등이 놓여 있으며, 북쪽의 별도 공간에는 여러 개의 여닫이문 안에 기계기구 목록 3번인 냉풍건조기세트가 놓여 있으나 그밖의 나머지 기계기구목록상 기계기구는 존재하지 않았으며 공장은 운영을 중단한 상태로 보임(참여한 채무자 겸 소유자 전지선에게 점유관계와 나머지 기계기구의 존재 여부를 물었더니 상가건물임대차현황서상 등재된 어업회사법인 대광수산 주식회사가 지상 1층을 공장으로 이용하고 있었으나 위 회사는 아들이 설립한 회사로 현재는 운영하고 있지 않으며 목록 3번 냉풍기건조기세트 외의 나머지 기계기구는 오래전에 고철로 폐기 처분하였다고 진술함) - 지상 2층 건물은 주택으로 이용하고 그 옆에 숙소로 보이는 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물이 있으며, 위 주택의 서쪽 부분에는 외벽과 이어진 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물이 있음(참여한 채무자 겸 소유자 전지선에게 점유관계를 물었더니 덧붙인 전입세대확인서와 같이 세대주인 배우자와 본인 그리고 자녀가 함께 거주하고 있다고 진술함) - 육안으로 본건은 증축한 부분이 많고 공부상 지상 1층에 있는 22.68㎡는 어디에 있는지 구분되지 않으므로 그 밖의 공부상 건물과의 일치 여부 등 구체적인 내용은 감정인의 감정평가서를 참고하시기 바라며, 덧붙인 상가임대차현황서상 등재된 어업회사법인 대광수산 주식회사는 일응 임차인으로 등재하였고 덧붙인 전입세대 확인서상 등재된 세대주 주연수는 채무자 겸 소유자의 배우자로 부부관계이므로 소유자의 점유로 보고 임차인으로 등록하지 않았으므로 참고하시기 바람

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0695)입니다.
입찰일은 2025.11.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 588일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 588일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2011.1.10. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 간선도로. 판넬지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경53077 (대전지방법원 서산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2024타경53077	[공장] 태안군 근흥면 신진도리 79 [농지취득자격증명] 건물: 307.08평 토지(대지권): 333.96평	695,070,820원 238,410,000원	유찰 (3회)