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사건번호 2023타경5663 경매사건 분석 / 회기동 상가 (건물 12.7평)

2023타경5663 사건의 상가 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 80% 수준입니다.

"행복을 여는 동대문구"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

[ 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 상가 법원경매 ]

경매사건 2023 타경 5663 상가 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.08.19(화) 10:00인 서울북부지방법원 경매5계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

구분지상권
"구분지상권이라 함은 타인 토지의 지하 또는 지상에 일정한 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위해 그 구분층을 사용할 것을 내용으로 하는 지상권이다. 구분지상권은 지상권의 일종으로서, 토지의 어떤 구분층만을 대상으로 한다는 점에서 토지의 모든 층을 대상으로 하는 보통의 지상권과 구별된다. 그러나 구분 지상권은 보통의 일반지상권과 본질적인 차이는 없고 양적인 차이가 있을 뿐이므로 일반지상권에 관한 규정은 원칙적으로 구분지상권에 대하여도 준용된다."

소 재 지	서울특별시 동대문구 회기로 163, 2층201호
물건용도	상가
토지면적	22.20㎡(6.72평)
건물면적	41.84㎡(12.66평)
사건번호	2023타경5663
감정평가액	308,000,000원
최저입찰가	(80%) 246,400,000원
입 찰 일	2025.08.19(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	회기동 57-11	1536분의 22.20	22.2㎡ (6.72평)
건물	회기동 57-11	2 철근콘크리트구조	41.84㎡ (12.66평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "회기동 주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 근린상가, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(1호선 "회기역")등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층건 내 오피스텔 32개호 및 다가구주택 1개호 로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등임.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 본건은 다가구주택(기호1) 및 오피스텔(기호2-33)로 이용중임.
[설비내역] 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지시설, 엘리베이터 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 부정형 토지로서 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남측으로 약20M, 서측으로 약6M의 포장도로에 각각 접함 [토지이용계획] 기호(1) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(경희대앞) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 기호(2) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(경희대앞) , 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 기호(3) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(경희대앞) , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] 없 음 [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	201호	2023.12.18	[보]미상 [월]미상
박OO	계약서상201호일부(20㎡)	2022.12.12.	[보]50,000,000 [월]280,000
이OO	2층 일부(문패상호수201-1호)	2023.08.07.	[보]110,000,000
황OO	201호일부(문패상호수201호)	2022.02.28.	[보]105,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년12월8일	소유권
2024년1월29일	가압류	176,000,000원
2024년5월3일	압류
2024년5월20일	가압류	188,000,000원
2024년6월24일	가압류	100,000,000원
2024년10월18일	강제경매
2025년4월17일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	306,000,000원원	296,388,889원원	114%	1.5회회
6개월	870,672,474원원	577,484,569원원	74%	2.4회회
12개월	1,605,298,254원원	1,143,576,535원원	68%	2.9회회

사건번호 2023타경5663 경매사건 분석 / 회기동 상가 (건물 12.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 공부상 도면과 다른 공용부분의 구조변경 및 주거점용 등의 사항이 있어 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될 수 있으므로 이와 관련하여 매수인의 주의를 요함. 2. 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 공부상 용도는 사무소이나 현황은 다수 호의 주거용으로 사용 중임. 3. 감정인의 사실조회에 의하면, 전유부분이 201-1호는 공용부분(화장실로 추정)을 소유주가 임대목적으로 주거용으로 무단 용도변경, 증개축한 것으로 201호의 감정평 가에 포함되지 않음. 4. 대항력 있는 임차인 있을 여지 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
* 재조사명령 관련하여, - 각 호실의 정확한 점유면적 등은

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3675)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박현구 : 임차인 진술에 의하면 계약과 전입신고는 201호로 하였으나, 실제 거주하는 곳은 본 건 건물의 문패상 호수 1401호라고 함. 이은총 : 이 사건 매각대상이 아닌 문패상 201-1호의 임차인임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

이 사건번호로 34개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 34번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 713일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 713일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 1. 29. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕. 도시가스.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경5663 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-09	2025타경808	[근린상가] 동대문구 답십리동 952-6 비동 건물: 13.49평 토지(대지권): 7.52평	530,000,000원 424,000,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경815	[근린상가] 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 건물: 8.72평 토지(대지권): 3.55평	529,000,000원 338,560,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2025타경1030	[근린상가] 동대문구 용두동 129-267 4층401호 건물: 3.92평 토지(대지권): 1.93평	115,000,000원 58,880,000원	유찰 (3회)
	2026-01-13	2024타경102394	[근린상가]서울특별시 동대문구 청량리동 738 청량리현대코아 건물: 3.70평 토지(대지권): 1.30평	54,000,000원 34,560,000원	재진행 (2회)
	2025-12-09	2024타경5813	[근린상가]서울특별시 동대문구 휘경동 322-2 회기역더이스트팰리스 건물: 11.76평 토지(대지권): 4.32평	401,000,000원 131,400,000원	유찰 (5회)
	2025-12-16	2022타경2216	[근린상가]서울특별시 동대문구 용두동 787 동의보감타워 건물: 2.08평 토지(대지권): 0.50평	54,400,000원 1,531,000원	유찰 (16회)
	2025-12-16	2022타경2216	[근린상가]서울특별시 동대문구 용두동 787 동의보감타워 건물: 2.08평 토지(대지권): 0.50평	54,400,000원 1,531,000원	유찰 (16회)
	2025-12-16	2022타경2216	[근린상가]서울특별시 동대문구 용두동 787 동의보감타워 건물: 2.41평 토지(대지권): 0.58평	63,100,000원 1,777,000원	유찰 (16회)
	2025-12-16	2022타경2216	[근린상가]서울특별시 동대문구 용두동 787 동의보감타워 건물: 2.81평 토지(대지권): 0.67평	73,500,000원 2,069,000원	유찰 (16회)
	2025-12-16	2022타경2216	[근린상가]서울특별시 동대문구 용두동 787 동의보감타워 건물: 8.31평 토지(대지권): 1.99평	217,600,000원 2,509,000원	유찰 (20회)