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서구 토지(임야)경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 19,337.6평)

대전지방법원의 2024타경124264 사건, 5억 5773만원짜리 토지(임야) 경매물건입니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1413314

  ♡ 위치 : 대전광역시 서구 평촌동 산12-21
  ♡ 유형 : 토지(임야)
  ♡ 사건번호 : 2024 타경 124264
  ♡ 집행법원 : 대전지방법원

감정가는 557,730,000원입니다. 최저입찰가는 559,042,000원 (100%)입니다.
입찰일은 2025.07.10(목) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 55,904,200원 입니다.

소 재 지	대전광역시 서구 평촌동 산12-21
물건용도	토지(임야)
토지면적	63,926.00㎡(19,337.61평)
건물면적
사건번호	2024타경124264
감정평가액	557,730,000원
최저입찰가	(100%) 559,042,000원
입 찰 일	2025.07.10(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	평촌동 산12-21	임야	685㎡ (207.21평)
	평촌동 산12-57	임야	13409㎡ (4,056.22평)
	평촌동 산12-58	임야	567㎡ (171.52평)
	평촌동 산12-59	임야	31896㎡ (9,648.54평)
	평촌동 산12-63	임야	17369㎡ (5,254.12평)
제시외건물	평촌동 산12-21	관정 및 부대시설	제외

[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 서구 평촌동에 소재하는 부동산으로서, 본건 주변은 임야, 농경지, 주택, 종교시설 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건 인근지역까지 차량을 통한 접근이 가능함.
3)형태 및 이용상태 본건 기호 1,3,4,5 토지는 부정형의 토지이며, 본건 기호 2 토지는 사다리형의 토지임.
본건 기호 1의 일부는 평탄한 나지 등의 상태이나, 기호 1의 일부 및 2-5의토지는 자연림임.
4)인접 도로상태 본건은 공히 지적도상 맹지임.(지목 도로인 필지에 접하지 아니한 필지)
[토지이용계획] ＜ 기호 1, 3 ＞ 농림지역(2014-05-19) 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 400m이내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞에 지정되어 있음.
＜ 기호 2 ＞ 농림지역(2014-05-19) 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞에 지정되어 있음.
＜ 기호 4, 5 ＞ 농림지역(2014-05-19) 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 400m이내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞에 지정되어 있음.
6)제시목록 외의 물건 가. 본건 기호 1 토지상 아래와 같은 제시외 물건이 소재하여 귀 제시사항에 따라 토지감정평가명세표상에 그 가액을 기재하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.
㉠ 관정 및 기타 수도시설 (현장조사시 인접토지 평촌동 63-2번지 점유자가 ‘자신은 주순*이며 자신의 비용으로 관정을 설치하였다.’ 고 진술하였는바 경매업무진행시 참고하시기 바람) 나. 본건 기호 1 토지상 ‘상기의 제시외물건’ 외 평촌동 63-2번지 점유자 주순*가 자신의 소유로 주장하는 견사, 정원수 등은 별도로 평가하지 아니하였고, 임야상 지상입목 등은 일반적인 시장거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람. 본건 기호 1 토지와 인접토지 평촌동 63-2번지 및 산12-54번지 경계상 ‘인접토지 평촌동 63-2번지 건물의 계단’이 소재하는 것으로 사료되는바, 경매참여시 참고하시기 바람. 다. 본건 기호 2-5 토지(임야)상 지상입목 등은 일반적인 시장거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람. 라. 본건 임야조사시 인근 주민의 도움을 받아 임도와 상대적으로 완만한 경사지를 위주로 조사하여 본건 기호 5 토지(임야)상 분묘2기를 확인한 후, 귀 제시사항에 따라 제한받을 경우 가액을 토지감정평가 명세표에 병기하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.
임야의 규모 및 임야도 축척 단위상 경계 추정오차가 크며, 임야 특성상 경사지 등 의 부분에도 분묘 소재 가능성이 있는바, 경매참여시 유의하시기 바람. 마. 본건 기호 3 토지상 송전선로가 통과하는 것으로 사료되어, 감정평가가액에서 이를 고려하여 평가하였으나, 송전선로의 설치고도 차이로 목측 등을 통한 위치추정의 오차가능성이 있으며, 정확한 경계의 판단은 공인된 전문지적측량기관을 통하여야 하는바, 경매참여시 유의하시기 바람.
[공부와의 차이] 특이사항없음. [이용상황은 상기 "(3)형태 및 이용상태" 참고] [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
동OO		2023.11.24
호OO		2023.10.31

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년12월30일	소유권
2017년12월22일	근저당권	348,000,000원
2017년12월22일	지상권
2018년1월8일	가등기
2018년7월23일	근저당권	100,000,000원
2024년12월11일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	33,719,160원원	12,050,000원원	36%	3회회
6개월	33,719,160원원	12,050,000원원	36%	3회회
12개월	64,617,965원원	22,401,000원원	37%	3.3회회

서구 토지(임야)경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 19,337.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -지적도상 맹지임 -목록1 토지상 제시외 관정,견사, 정원수 매각에서 제외 -목록1토지와 인접토지 평촌동 63-2번지 및 산12-54번지 경계상 평촌동 63-2번지 건물의 계단이 소재함 -목록3토지상 송전선로가 통과함 -목록5토지에 수기의 분묘가 소재하며 , 해당 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립여부 불분명하며, 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 제한받는 가격임

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목록1,2,3,4,5 토지의 위치와 형상, 경계는 별지 지적도와 같다. 나. 목록1 토지는 `ㄷ`자 형태의 토지로 지목은 임야이나 현황은 서쪽 일부를 대지로 이용하고 있고, 동쪽은 임야이다. 토지의 서북쪽에 개를 사육하는 제시외 건물인 축사 1동이 있다. 이 지번에 부여된 도로명 주소 `대전 서구 사기점골길 115(평촌동)` 건물은 목록1 토지와 떨어져 있고 오히려 목록3 토지의 서쪽, 목록4 토지의 북쪽과 가깝다. 숲이 우거지고 경사도 가파른 편으로 분묘와 수목에 대한 명인방법은 눈으로 확인하기 어렵다. 다. 목록3 토지의 지목은 임야이고 현황도 임야로 숲이 우거지고 경사가 가파른 편으로 분묘와 수목에 대한 명인방법은 눈으로 확인하기 어렵다. 라. 목록5 토지의 지목은 임야이고 현황도 임야이다. 조사 대상인 다른 임야들에 비하여 서쪽 도로에서 더 멀리 떨어져 있으며 임야의 동쪽은 산등성이로 임야의 동남쪽에 봉분이 내려 앉거나 함몰된 것으로 보이는 분묘 3~4기가 있다. 수목이 우거져 시야를 가려 추가로 분묘를 발견하지 못하였고, 수목에 대한 명인방법은 눈에 띄지 않는다. 마. 목록4 토지의 지목은 임야이고 현황도 임야이다. 면적이 매우 넓고 나무가 빼곡하며 서쪽은 경사가 가파르다. 지도 검색 시 항공사진에 공터로 보이는 남쪽 부분은 바위와 돌들이 모여 있는 곳이다. 숲이 우거지고 시야를 가리며 함몰 등으로 눈에 띄는 분묘는 없으며 수목에 대한 명인방법도 발견하기 어렵다. 바. 목록2 토지는 사각형 토지로 지목은 임야이며 현황도 같다. 임야의 서쪽이 경사가 가파른 편이며 지도 검색 시 항공사진에 공터로 보이는 부분은 바위와 돌들이다. 임야의 면적이 넓으며 경사도 가파르고 나무가 빼곡하며 함몰 등으로 분묘를 발견하지 못하였고, 수목에 대한 명인방법도 눈에 띄지 않는다. 사. 붙임 사진과 같다.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 470-1804)입니다.
입찰일은 2025.07.10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 KEB하나은행/신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.12.22.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 보전산지.

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여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1413314

사건번호 : 2024타경124264 (대전지방법원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2024타경124264	[임야] 서구 평촌동 산12-21 [분묘기지권] 토지(대지권): 19,337.61평	557,730,000원 559,042,000원	신건 (0회)
	2025-08-19	2024타경9006	[임야] 서구 우명동 산17 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 1,290.01평	110,877,000원 54,330,000원	유찰 (2회)