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상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 전주시 상가주택 경매 투자해도 될까요? (건물 139.9평, 토지 57.8평)

이번에 소개할 경매물건은 전북 전주시에 위치한 상가주택입니다. 최저입찰가는 4억 8631만원입니다.

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1407126

소 재 지	전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 990-2
물건용도	상가주택
토지면적	191.20㎡(57.84평)
건물면적	462.36㎡(139.86평)
사건번호	2024타경40545
감정평가액	694,723,920원
최저입찰가	(70%) 486,306,744원
입 찰 일	2025.08.04(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	서신동 990-2	대	191.2㎡ (57.84평)
건물	서신동 990-2	1층 소매점 철근콘크리트구조	74.54㎡ (22.55평)
	서신동 990-2	1층 계단실 철근콘크리트구조	13.72㎡ (4.15평)
	서신동 990-2	2층 다가구주택(2가구) 철근콘크리트구조	111.6㎡ (33.76평)
	서신동 990-2	3층 다가구주택(2가구) 철근콘크리트구조	111.6㎡ (33.76평)
	서신동 990-2	4층 다가구주택(1가구) 철근콘크리트구조	94.8㎡ (28.68평)
제시외건물	유연로 349-15	주택	16.5 ㎡(4.99평) 포함
	유연로 349-15	창고	3.4 ㎡(1.03평) 포함
	유연로 349-15	창고	12 ㎡(3.63평) 포함
	유연로 349-15	창고	10.8 ㎡(3.27평) 포함
	유연로 349-15	계단실	13.4 ㎡(4.05평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 "진북터널사거리" 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 진북터널 서측 출입구 북서부 인근으로서, 아파트단지, 공원, 단독주택, 근린생 활시설 등이 혼재하는 정비된주택지대임.
[교통상황] 남측 인근에 간선도로(유연로)가 진행하고, 소로각지와 접하여 차량접근조건 무난함.
3)형태 및 이용상태 가로장방형의 토지로서 완경사 지형이나 축대를 이용하여 평탄 조성된 주상용 건부지임.
4)인접 도로상태 북측(완경사) 및 동측(평탄)으로 폭 약8미터 포장도로와 접하는 각지임.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(2022-09-15), 고도지구(2015-08-28)(10층이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접합 ), 가축사육제한구역(주거밀집지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역( 한솔유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.
6)제시목록 외의 물건 1층에 콘크리트 위 에폭시 코팅된 주차장이 되어있어 토지에 포함평가하였음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시창임.
[이용상태] 1층 소매점 및 계단실, 2층 다가구주택(2가구), 3층 다가구주택(2가구), 4층 다가구주택(1가구)임.
[설비내역] 위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 증축, 부가건축 등의 제시외건물 5동이 소재(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 본체에 부속하는 제시외건물은 실측사정하여 현존가치를 평가하였으며 ㉢ 컨테 이너는 이동 가능한 상황임을 참고 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO		2019.01.17.	[보]10,000,000 [월]500,000
박OO	301호	2023.01.12.2023.01.12.	[보]65,000,00065,000,000
이OO	1층소매점		[보]10,000,000 [월]800,000
전OO	302호	2023.01.20.2023.01.20.2023.01.20.	[보]70,000,00070,000,000
최OO	103호	2022.11.30.
하OO	201호	2022.02.07.2022.02.07.	[보]70,000,00070,000,000
한OO	401호	2021.10.06.2021.10.06.	[보]140,000,000140,000,000
함OO	202호	2021.06.23.2021.06.23.	[보]65,000,000 [월]100,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년8월28일	소유권
2012년5월31일	근저당권	325,000,000원
2024년7월10일	가압류	12,438,576원
2024년10월15일	강제경매
2024년12월2일	압류
2025년2월5일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년8월28일	소유권
2013년2월6일	근저당권	325,000,000원
2023년10월11일	임차권설정	140,000,000원
2024년3월25일	임차권설정	65,000,000원
2024년5월1일	임차권설정	70,000,000원
2024년7월10일	가압류	12,438,576원
2024년10월15일	강제경매
2024년11월18일	가압류	45,000,000원
2025년2월5일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 전주시 상가주택 경매 투자해도 될까요? (건물 139.9평, 토지 57.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각, 제시외 건물[1층 남서부 후면부 증축된 창고용건물(감정평가서 ㉡), 4층 증축된 발코니(감정평가서 ㉠), 옥상 창고 및 계단실(감정평가서 ㉣㉤)] 매각 포함 2.목록2. 지상에 소재하는 외부주차장(콘크리트위 에폭시코팅) 포장시설 토지 가액에 포함 평가, 철거 및 이동이 용이한 콘테이 너 1동 매각 제외(감정평가서 ㉢)

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1.은 공부상 4층 제1종근린생활시설(소매점) 및 다가구주택으로, 1층은 계단실 및 점포로, 2층~4층(2층 2가구, 3층 2가구, 4층 1가구)은 5가구가 거주하는 다가구주택으로 각 이용 중이며, 1층 배면 우측에는 제시외 창고가, 4층에는 일부 증축부분(건물 4층 전면 및 배면 일부)이 소재하고, 옥상에는 옥탑(계단실) 및 제시외 창고가 각 소재하며, 목록2.는 공부상 대지로, 위 지상에 소재한 목록1. 건물의 부지 및 주차장으로 이용 중이고, 위 일부 지상에는 컨테이너박스 1개가 소재하며, 목록1,2. 대지 및 건물의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 전주지방법원(☎ 063-259-5537)입니다.
입찰일은 2025.08.04입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 농협은행/전북은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
함나성: 신청채권자겸 주택임차권자

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 8명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(65,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경524,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1. 2013.02.06. 근저당권 설정 목록2. 2012.05.31. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 주차장. 간선도로. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1407126

사건번호 : 2024타경40545 (전주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경42275	[근린주택] 전주시 완산구 효자동3가 1618-7 건물: 190.09평 토지(대지권): 100.16평	970,354,000원 970,354,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경6880	[근린주택] 전주시 완산구 효자동2가 828 [농지취득자격증명] 건물: 171.46평 토지(대지권): 2,132.02평	3,795,285,100원 3,795,285,100원	신건 (0회)
	2025-08-11	2025타경30879	[근린주택] 전주시 완산구 서신동 18-3 건물: 286.56평 토지(대지권): 287.38평	1,863,573,240원 1,304,501,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경40545	[근린주택] 전주시 완산구 서신동 990-2 건물: 139.86평 토지(대지권): 57.84평	694,723,920원 486,306,744원	유찰 (1회)