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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 동구 단독주택 공략법 (건물 6.2평, 토지 9.0평)

동구 주전동의 단독주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 1회 유찰되어 3085만원까지 떨어졌습니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

오늘은 울산광역시 동구 주전동 697 단독주택 경매물건을 소개합니다.

2024타경102037 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 울산지방법원입니다.

감정가격은 44,073,158원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 30,851,000원입니다.

건물면적은 20.40㎡(6.17평)이고, 토지면적은 29.75㎡(9.00평)입니다.

소 재 지	울산광역시 동구 주전동 697
물건용도	단독주택
토지면적	29.75㎡(9.00평)
건물면적	20.40㎡(6.17평)
사건번호	2024타경102037
감정평가액	44,073,158원
최저입찰가	(70%) 30,851,000원
입 찰 일	2025.07.09(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	주전동 697	대	29.75㎡ (9.00평) 12분의 3 지분
건물	주전동 697	단층 주택	15.29㎡ (4.63평) 12분의 3 지분
제시외건물	물목길 15	다용도실	2.63 ㎡(0.80평) 포함
	물목길 15	주택의 일부	0.48 ㎡(0.15평) 포함
	물목길 15	창고	2 ㎡(0.61평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 동구 주전동 소재 "주전초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 다가구주택, 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 폭 약 2 미터 내외의 통행로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(주전지구) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가.임대관계 미상임.
나.기 타 본건은 인접 토지와의 지적경계확인이 블분명한 바, 정확한 토지 현황 및 지적경계 확인 은 필요시 정밀 측량을 수반하여야 할 것으로 판단되며, 매각지분 공유자 휴랜텍에이엠 씨 주식회사 지분 전부만의 평가임.
[건물구조] 가. 목조 및 블럭조 기와, 스레이트 지붕 단층건으로, 외벽: 타일 붙임, 몰탈위 페인트칠 마감, 내벽: 벽지바름 및 일부 내장 타일붙임 등.
창호: 샷시창호임.
[이용상태] 주택으로 이용 중임.
[설비내역] 위생 및 급,배수설비, 전기설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)-(ㄷ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으며, 제시외 건물의 구조, 규모 및 관리상태 등으로 보아 토지에 미 치는 영향은 없겠음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기 타 본건 항공사진 상 건물의 일부가 인접 토지상에 걸쳐있는 것으로 보이는 바 이 점 경매 진행 시 유의하시기 바라며 정확한 건물의 경계 확인은 별도의 정밀 측량을 요합니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
노OO		2011.06.29.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월27일	소유권
2022년4월27일	소유권
2022년4월27일	소유권
2022년4월27일	소유권
2022년4월27일	소유권
2022년11월1일	가압류	37,578,869원
2023년10월16일	압류
2024년2월6일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월27일	소유권
2022년4월27일	소유권
2022년4월27일	소유권
2022년4월27일	소유권
2022년4월27일	소유권
2022년11월1일	가압류	37,578,869원
2024년2월6일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	683,282,280원원	587,899,000원원	86%	1회회
6개월	906,997,370원원	593,949,500원원	70%	1.5회회
12개월	906,997,370원원	593,949,500원원	70%	1.5회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 동구 단독주택 공략법 (건물 6.2평, 토지 9.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 인접 토지와 지적경계가 불분명, 건물의 일부가 인접 토지 상에 걸쳐있는 것으로 보이는 바, 정확한 지적경계의 확인은 측 량이 필요함. 3. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미 납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 울산 동구 주전동 소재 주전초등학교 남측 인근한 단층주택임. 본건 부동산 단층주택에 제시외 경량철골조 키스톤 지붕 단층 창고 1동이 연결되어 있으나 본건 대지에 포함되는지 여부는 경계측량 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8269)입니다.
입찰일은 2025.07.09입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
노관식:이 사건 공유자임. 권리신고 없어 임대차관계 불분명.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 514일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 514일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.02.06. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경102037 (울산지방법원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-30	2024타경109045	[주택] 동구 화정동 603-34 건물: 53.69평 토지(대지권): 43.17평	378,967,340원 265,277,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경102037	[주택] 동구 주전동 697 건물: 6.17평 토지(대지권): 9.00평	44,073,158원 30,851,000원	유찰 (1회)
	2025-07-31	2023타경112723	[주택] 동구 화정동 847-18 건물: 68.95평 토지(대지권): 42.65평	378,319,000원 185,376,000원	유찰 (2회)