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감정 2439만원 → 최저 1195만원!! 마서면 토지(과수원) 시세분석 (토지 197.8평)

2024타경3414 사건의 토지(과수원) 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 49% 수준입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

충청남도 서천군 마서면 옥북리 토지(과수원) 경매 물건입니다.

사건번호는 2024타경3414이며 대전지방법원 홍성지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 24,392,000원, 2회 유찰되어

최저입찰가는 11,952,000원(감정가 49%)입니다.

입찰보증금은 1,195,200원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	충청남도 서천군 마서면 옥북리 470-53
물건용도	토지(과수원)
토지면적	654.00㎡(197.84평)
건물면적
사건번호	2024타경3414
감정평가액	24,392,000원
최저입찰가	(49%) 11,952,000원
입 찰 일	2025.08.12(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	옥북리 470-53	과수원	46㎡ (13.92평) 637분의 46 지분
토지	옥북리 470-57	과수원	608㎡ (183.92평)

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 서천군 마서면 옥북리 소재 “남상마을” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성되어 있는 마을주변 농경지 대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 동측 인근으로 간선도로가 통과하며, 북측 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교？상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형 완경사지로서, 현항 "전"(일부 대나무 등 자생) 및 제시외건 물 건부지 등으로 이용중임.
기호(2) : 사다리 완경사지로서, 현황 일부 대나무 등이 자생하고 있는 "전"으 로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 남측으로 폭 3m 내외의 포장도로와 접함.
기호(2) : 동측으로 구거를 사이로 폭 2-3m의 포장도로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 기호(1,2) 공히 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역임.
6)제시목록 외의 물건 기호(1) 지상에 별지 “사진용지”와 같이 소유자 미상의 수개동에 건물 및 비닐 하우스 등이 걸쳐 소재하는 것으로 목측되며, 기호(1,2) 지상 일부에는 대나무가 자생하고 있고, 지상 일부에는 육안 확인 불가하나, 인접 토지에 걸쳐 폐가가 소재하는 것으로 탐문됨.
[공부와의 차이] 기호(1,2)는 공부상 지목이 "과수원"이나, 현황은 "전기타"로 이용 중임.
[참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년11월22일	소유권
2024년11월22일	소유권
2024년11월29일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	17,129,104원원	7,728,558원원	38%	3.4회회
6개월	37,040,764원원	16,148,829원원	40%	3회회
12개월	57,637,741원원	28,160,444원원	46%	2.6회회

감정 2439만원 → 최저 1195만원!! 마서면 토지(과수원) 시세분석 (토지 197.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록 1 지상의 소유자 미상의 건물에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 목록 1 지상 소유자 미상의 수개동의 제시외 건물 및 비닐하우스 등은 매각제외함 -농지취득자격증명 필요(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수, 해당 관청에 문의 필요) -목록1은 지분매각임. 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 행사할 수 없음 -목록 1은 현황 '전(일부 대나무 등 자생)' 및 제시외 건물 건부지로, 목록 2는 현황 일부 대나무 등이 자생하고 있는 '전'으로 각 이용중임. -목록 1은 남측으로 폭 3m 내외의 포장도로와 접하고, 목록 2는 동측으로 구거를 사이로 폭 2~3m의 포장도로 개설되어 있음. -목록 1, 2의 지상 일부에는 대나무가 자생하고 있고, 지상 일부에는 육안 확인 불가하나 인접토지에 걸쳐 폐가가 소재하는 것 으로 보임

[부동산 현황조사서 비고란]
1번 부동산은 일부는 전으로 이용되고 일부는 도로 및 임야로 이루어져 있으며, 2번 부동산은 일부는 임야이고 일부는 전으로 이용됨

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰일은 2025.08.12입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 SC제일은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.11.29. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 버스정류장. 간선도로.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경3414 (대전지방법원 홍성지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-12	2024타경3414	[과수원] 서천군 마서면 옥북리 470-53 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 197.84평	24,392,000원 11,952,000원	유찰 (2회)