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가평군 다가구주택 경매 권리분석 ☆ 경매 해설해 볼께요. ◆ [2024타경74649]

4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 가평군 가평읍의 다가구주택 경매건입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 경기도 가평군 가평읍 개곡리 다가구주택입니다.

매각기일은 2025.12.16(화) 10:30이며, 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경기도 가평군 가평읍 개곡리 199-1
물건용도	다가구주택
토지면적	400.00㎡(121.00평)
건물면적	476.85㎡(144.25평)
사건번호	2024타경74649
감정평가액	525,684,000원
최저입찰가	(24%) 126,217,000원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	개곡리 199-1	대	400㎡ (121.00평)
건물	개곡리 199-1	지1층 주차장 철근콘크리트구조	62.3㎡ (18.85평)
	개곡리 199-1	지1층 기계실 철근콘크리트구조	5.95㎡ (1.80평)
	개곡리 199-1	1층 주택 철근콘크리트구조	68.25㎡ (20.65평)
	개곡리 199-1	2층 주택 철근콘크리트구조	69.94㎡ (21.16평)
	개곡리 199-1	3층 주택 철근콘크리트구조	22.75㎡ (6.88평)
	개곡리 199-1	지1층 주차장 철근콘크리트구조	50.7㎡ (15.34평)
	개곡리 199-1	1층 주택 철근콘크리트구조	51.7㎡ (15.64평)
	개곡리 199-1	2층 주택 철근콘크리트구조	53.91㎡ (16.31평)
	개곡리 199-1	3층 주택 철근콘크리트구조	25.35㎡ (7.67평)
제시외건물	당목가일길 503(비동)	식당	66 ㎡(19.97평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 가평군 가평읍 개곡리 소재 "율미촌마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 야영장, 펜션,농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여, 노선수 및 운행간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편함.
3)형태 및 이용상태 사다리 완경사 토지로 공부상 단독주택(현황:펜션(초코하우스)) 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호 1 토지 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 영농여건불리농지임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적개황 및 건물개황도" 참조 하시기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란을 참조 하시기 바람.
[건물구조] 기호 2, 3 : 철근콘크리트구조 경사지붕(경량철골구조) 3층건으로서, 외벽은 드라이비트 등 마감.
내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호는 샷시 등 창호임.
[이용상태] 후첨 "건물이용 및 내부구조도" 참조 하시기 바람.
[설비내역] 전기설비 및 위생 급배수설비와 난방시설 등 갖추었음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "건물이용 및 내부구조도"와 "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 기호 2 지층 주차장 중 1칸은 폐문상태로 주차장이 아닌 다른 용도로 이용하고 있는 것으로 판단되며, 공부상 다가구주택이나 현황 펜션(통칭:초코하우스)으로 외부관찰 됨.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란을 참조 하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/06/24)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
나OO	전부	2022.9.6.	[보]40,000,000 [월]25,000,000(년세)

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년12월16일	소유권
2015년1월26일	근저당권	390,000,000원
2015년5월4일	근저당권	160,000,000원
2023년2월23일	가압류	10,437,090원
2023년10월20일	가압류	14,666,529원
2024년4월4일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	356,207,447원원	274,233,333원원	76%	1.3회회
6개월	361,273,710원원	300,675,000원원	83%	1회회
12개월	361,273,710원원	300,675,000원원	83%	1회회

가평군 다가구주택 경매 권리분석 ☆ 경매 해설해 볼께요. ◆ [2024타경74649]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 제시외 건물 포함2. 목록 2,3 건물은 공부상 다가구주택이나 현황 펜션(통칭:초코하우스)으로 외부관찰 됨 3. 목록2 지층 주차장 중 1칸은 폐문상태로 주차장이 아닌 다른 용도로 이용하고 있는 것으로 판단됨 4. 목록 3 B동 지하에 설치되어 있는 자동차 충전시설은 (주)차지인이 소유 및 운영하고 있는 것으로 조사되어 평가 및 매각에 서 제외함 5. 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1. -지목은 대지이고 , 현황은 목록 2, 3. 건물 및 제시외 건물 1.의 부지임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 2. -공부상 표시는 철근 콘크리트조 경사지붕 3층 다가구주택으로 총 7가구가 있으며 현황은 초코하우스라는 팬션 상로로 운영하는 것으로 보이나 현장에서 사람을 만날 수 없어 현재 영업하는지 여부는 확인할 수 없음 목록 3. -공부상 표시는 철근 콘크리트조 경사지붕 3층 다가구주택으로 총 5가구가 있으며 현황은 초코하우스라는 팬션 상로로 운영하는 것으로 보이나 현장에서 사람을 만날 수 없어 현재 영업하는지 여부는 확인할 수 없음 제시외 건물 -1. 쇠파이프조 천막지붕 식당(목록 3. 건물에 접하여 있음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원(☎ 031-869-4427)입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 597일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 597일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015. 1. 26. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량접근이 가능. 주차장. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조. 경사지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경74649 (의정부지방법원 남양주지원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2024타경74649	[다가구] 가평군 가평읍 개곡리 199-1 건물: 144.25평 토지(대지권): 121.00평	525,684,000원 126,217,000원	유찰 (4회)