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2023타경7617 경매사건 분석 ☆ 이동면 주택 (건물 258.2평, 토지 1,302.0평)

포천 이동면 도평리에 위치한 본 주택 경매물건은 6억 7073만원짜리가 2억 3006만원까지 떨어진 상태입니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1392618

이번에 보시게 되는 경매물건은 경기도 포천시 이동면 도평리 주택입니다.

매각기일은 2025.07.31(목) 10:30이며, 입찰법원은 의정부지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경기도 포천시 이동면 도평리 302
물건용도	주택
토지면적	4,304.00㎡(1,301.96평)
건물면적	853.40㎡(258.15평)
사건번호	2023타경7617
감정평가액	670,732,500원
최저입찰가	(34%) 230,061,248원
입 찰 일	2025.07.31(목) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	도평리 302	잡종지	2102㎡ (635.86평)
토지	도평리 303	잡종지	2202㎡ (666.11평)
건물	도평리 303	1층 주택	33㎡ (9.98평)
	도평리 303	1층 창고	33㎡ (9.98평)
	도평리 303	1층 돈사	580.5㎡ (175.60평)
제시외건물	화동로2290번길 96	보일러실	6 ㎡(1.82평) 포함
	화동로2290번길 96	가추	10 ㎡(3.03평) 포함
	화동로2290번길 96	주택일부	30 ㎡(9.08평) 포함
	화동로2290번길 96	가추	13.8 ㎡(4.17평) 포함
	화동로2290번길 96	주택일부	16.6 ㎡(5.02평) 포함
	화동로2290번길 96	축사	88.2 ㎡(26.68평) 포함
	화동로2290번길 96	축사	8.4 ㎡(2.54평) 포함
	화동로2290번길 96	축사	7 ㎡(2.12평) 포함
	화동로2290번길 96	창고	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	화동로2290번길 96	창고	8.4 ㎡(2.54평) 포함
	화동로2290번길 96	가추	12.1 ㎡(3.66평) 포함
	화동로2290번길 96	물탱크실	4 ㎡(1.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 포천시 이동면 도평리 소재 "제1도평교" 남측 근거리에 위치하며 주위는 자연취락, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 무 난함.
[교통상황] 본건까지 차량진입 가능하나, 대중교통 여건은 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편함.
3)형태 및 이용상태 2필지 공히 부정형의 토지로서 기호 1 동측 부분은 서향의 경사지를 이루고 있으며, 기호 2 는 북향의 경사지로서 북측 일부는 석축 등을 쌓아 부지조성 하였고, 기호 1은 휴경지 및 일부 묘지 등으로 이용중이며, 기호 2는 주택 및 창고, 축사(돈사) 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 기호 1 서측으로 폭 약 3미터의, 기호 2는 북동측 및 동측으로 폭 약 3-4미터의 포장 도로(일부븐 비포장 도로)에 접하여 있음.
[토지이용계획] 기호 1,2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 소음대책구역 제3구역(2021-12-29), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역.
6)제시목록 외의 물건 기호 1 지상에는 별첨 사진용지에서와 같이 제시외 분묘 1기가 소재하고 있음.(정확한 경계 등은 별도의 확인을 요함).
[공부와의 차이] 본건 기호 1 토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나, 현황 휴경지(일부 할잡목이 소재함) 및 묘지로 이용중임.
[참고사항] 임대관계 : 미상.
기 타 : -.
[건물구조] 구 조 : 브럭조 보온덮게지붕 단층(현황 판넬조 판넬지붕(주택부분) 스레트지붕 단층 (창고 및 돈사 부분)으로(건물사용승인일 : 1992.12.31)
외 벽 : 비닐사이딩(주택 부분) 및 세멘블록 치장쌓기(창고 및 돈사 부분) 등 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감(주택 부분) 및 블록 쌓기(창고 및 돈사 부분) 등 창 호 : 샷시 창호(주택 부분) 임 [이용상태] 주택 및 창고, 돈사(기호 3-가 : 주택, 3-나 : 창고, 3-다 : 돈사 3개동)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.
[설비내역] 급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(주택부분 : 화목보일러(목재 팰릿)에 의한 난방)
등을 갖추었음.
4)부합물 및 종물 지적 및 건물개황도 참조(㉠-㉪).
[공부와의 차이] 본건 건물의 공부상 구조는 브럭조 보온덮게지붕 이나, 기호 3-가(주택 부분)는 현황 경량판넬조 판넬지붕이며, 기호 3-나(창고 부분) 및 기호 3-다(돈사 부분)의 지붕구조는 스레트지붕임.
[참고사항] 임대관계 : 미상. 기 타 : -.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/03/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년3월20일	소유권
2008년4월23일	근저당권	117,000,000원
2008년5월7일	근저당권	32,500,000원
2008년12월17일	근저당권	100,000,000원
2010년1월22일	근저당권	200,000,000원
2023년9월8일	가압류	7,849,616원
2023년12월26일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년3월20일	소유권
2008년4월23일	근저당권	117,000,000원
2008년5월7일	근저당권	32,500,000원
2008년12월17일	근저당권	100,000,000원
2010년1월22일	근저당권	200,000,000원
2023년9월8일	가압류	7,849,616원
2023년12월26일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	364,960,850원원	193,100,833원원	51%	2.3회회
6개월	345,554,964원원	187,595,809원원	52%	2.7회회
12개월	332,368,371원원	197,027,493원원	58%	2.4회회

2023타경7617 경매사건 분석 ☆ 이동면 주택 (건물 258.2평, 토지 1,302.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록1. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1. 지상에 분묘 1기 소재, 제시외 분묘 감안단가는 114,000원/㎡임 3. 목록1. 토지의 공부상 지목은 잡종지이나, 현황은 휴경지(일부 활잡목이 소재함) 및 묘지로 이용중임 4. 목록1. 토지에 발전기 1개동이 소재하나, 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외 5. 목록2. 토지의 공부상 지목은 잡종지이나, 현황은 주택 및 창고, 축사(돈사) 건부지로 이용중임 6. 목록1,2 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함 7. 목록3.은 공부상 단층 주택 및 돈사이나, 현황은 주택 1동과 돈사 3동, 창고 1동이 소재함 8. 목록3. 건물의 공부상 구조는 브럭조 보온덮게지붕이나, 현황은 주택부분은 경량판넬조 판넬지붕이며 돈사부분의 지붕구조 는 스레트지붕임

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록1 - 공부상 지목은 잡종지임 - 현황은 나대지 및 임야로 관측됨 - 본건 토지 지상에 건물(발전기)이 소재함 - 본건 토지 경계부근에 분묘가 소재하는 바, 본건 토지에 포함되는 지 여부는 별도의 확인이 필요함 - 본건 토지의 지적경계가 불확실하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 2) 목록2 - 공부상 지목은 잡종지임 - 현황은 대지로 목록3 주택 및 돈사 관련 부지로 사용되고 있었음 - 본건 토지의 지적경계가 불확실하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 3) 목록3 - 공부상 단측 주택 및 돈사임 - 현황은 주택 1동과 돈사 3동, 창고 1동이 소재하는 것으로 관측됨 - 현장에서 만난 소유자 김원순은 자신이 돈사를 운영하고 있다고 함 나. 제시외 건물 1) 목록1 토지 지상에 분묘 1기 2) 목록1 토지 지상에 건물(발전기) 1동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0326)입니다.
입찰일은 2025.07.31입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 670,732,500원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 138,500,651원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 555일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 555일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 판넬지붕.

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여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1392618

사건번호 : 2023타경7617 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-03	2024타경4615	[주택] 포천시 일동면 기산리 65-65 건물: 43.33평 토지(대지권): 123.42평	272,534,400원 190,774,000원	유찰 (1회)
	2025-07-03	2023타경3660	[주택] 포천시 신북면 가채리 646-9 건물: 56.80평 토지(대지권): 54.45평	221,036,000원 154,725,000원	유찰 (1회)
	2025-08-06	2024타경5175	[주택] 포천시 신북면 갈월리 366-1 [법정지상권] 건물: 45.62평 토지(대지권): 800.11평	325,975,000원 159,728,000원	유찰 (2회)
	2025-08-05	2024타경7218	[주택] 포천시 영중면 성동리 290-7 건물: 41.85평 토지(대지권): 108.60평	171,959,450원 84,260,000원	유찰 (2회)
	2025-07-29	2024타경84345	[주택] 포천시 소흘읍 무림리 198-14 건물: 74.55평 토지(대지권): 157.30평	695,981,760원 341,031,000원	유찰 (2회)
	2025-07-31	2023타경7617	[주택] 포천시 이동면 도평리 302 [분묘기지권] 건물: 258.15평 토지(대지권): 1,301.96평	670,732,500원 230,061,248원	유찰 (3회)