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사건번호 2024타경3016 경매사건 분석 ?? 죽동 건물 (건물 408.9평)

광주지방법원 목포지원의 2024타경3016 사건, 5억 6453만원짜리 건물 경매물건입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가 564,529,900원인 전라남도 목포시 죽동 40-3 건물 물건입니다.

5회 유찰되어, 최저입찰가는 161,862,000원이군요.

감정가의 29% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경3016이며, 입찰일은 2025.08.11(월) 10:00입니다.

소 재 지	전라남도 목포시 죽동 40-3
물건용도	건물
토지면적	329.10㎡(99.55평)
건물면적	1,351.81㎡(408.92평)
사건번호	2024타경3016
감정평가액	564,529,900원
최저입찰가	(29%) 161,862,000원
입 찰 일	2025.08.11(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	죽동 40-3	대	246.7㎡ (74.63평)
토지	죽동 43-11	대	82.4㎡ (24.93평)
건물	죽동 40-3	지하실 음식점	228.11㎡ (69.00평) 1283.32/1301.52 지분
	죽동 40-3	1층 근린생활시설	268.26㎡ (81.15평) 1283.32/1301.52 지분
	죽동 40-3	2층 근린생활시설	268.26㎡ (81.15평) 1283.32/1301.52 지분
	죽동 40-3	3층 근린생활시설	243.81㎡ (73.75평) 1283.32/1301.52 지분
	죽동 40-3	4층 근린생활시설	243.81㎡ (73.75평) 1283.32/1301.52 지분
	죽동 40-3	옥탑층	31.06㎡ (9.40평) 1283.32/1301.52 지분
제시외건물	죽동 40-3	창고,다용도실,보일러실 등	68.5 ㎡(20.72평) 포함

[위치/주위환경] 본 건은 전라남도 목포시 호남동 소재 "목포역" 서측 인근에 위치하고, 주변은 각종 근린생활시설 등이 주를 이루는 상가지대로서, 일반적인 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통수단 이용은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호 1,2 : 본 건은 2필 일단의 부정형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호 1,2 : 본 건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로 및 북측으로 소폭의 보행자전용도로와 각각 접함.
[토지이용계획] ■ 기호 1 : 도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역,방화지구,가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ ■ 기호 2 : 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 본 건 토지 지상에는 타인소유 건물일부가 걸쳐 소재하는 것으로 추정됨.
[건물구조] 기호 3(기호 가) 철근콘크리트 라면조 슬래브지붕 지하1층-지상4층 건으로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 바닥 : 장판지마감 + 데코타일 마감 등 창호 : 새시창호 등임.
[이용상태] 기호 3(기호 가)
지하층,2층-4층 : 근린생활시설(공실)
1층 : 근린생활시설(일부 상가 운영중)
옥탑 : 계단실로 이용 중임.
[설비내역] 장기간 방치되어, 정확한 설비내역은 확인이 어려움.
4)부합물 및 종물 기호 ㄱ) : 판넬조 판넬지붕 단층, 창고 약 9.9㎡ 기호 ㄴ) : 조적조 판넬지붕 단층, 창고 약 9.1㎡ 기호 ㄷ) : 조적조 슬래브지붕 단층, 다용도실 약 14.9㎡ 기호 ㄹ) : 조적조 판넬지붕 단층, 보일러실 약 5.2㎡ 기호 ㅁ) : 조적조 슬래브지붕 단층, 물탱크실 약 15.4㎡ 기호 ㅂ) : 조적조 판넬지붕 단층, 보일러실 약 7㎡ 기호 ㅅ) : 조적조 슬래브지붕 단층, 계단실 약 7㎡ [공부와의 차이] - 본 건 건물 기호 3(기호 가)일부는 의뢰 외 토지(동소 40-1)에 걸쳐 소재하는 것으로 추정됨.
- 본 건 건물 기호 3(기호 가)2,3층은 귀 의뢰목록 및 공부상 주 용도가 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현장 조사시 다가구주택으로 이용 중이였던 것으로 추정됨.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년11월13일	소유권
1987년10월14일	소유권
2022년10월13일	근저당권	240,000,000원
2024년7월16일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	679,539,600원원	661,470,000원원	157%	2.3회회
6개월	802,498,256원원	554,502,000원원	111%	2.8회회
12개월	838,007,797원원	544,810,271원원	96%	2.6회회

사건번호 2024타경3016 경매사건 분석 ?? 죽동 건물 (건물 408.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지 있음 이 사건 건물을 위하여 매각외 토지의 대지부분에 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외건물 ㄱ~ㅅ은 매각에 포함 본건 토지 지상에는 타인소유 건물일부가 걸쳐 소재하는 것으로 추정됨 목록 3 건물은 의뢰외 토지(동소 40-1)에 걸쳐 소재 목록 3 건물 2,3층은 공부상 주 용도가 ‘근린생활시설’이나 현황은 ‘다가구주택’으로 이용 중

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 목적물 소재지의 옆 건물 `갤럭시`의 점포에 방문하여 운영자라 주장하는 김규연(김용욱의 자녀)을 만나 해당 호실 및 연결된 계단부분에 대해 문의한 바 현재 위 `갤럭시`에서 실질적으로 점유하고 있으며 소유관계에 대해서는 등기에 등재된 지분에 대한 그 소유권을 주장하였으며, 위 김규연은 타인 및 개인이 아닌 동인의 부 김용욱과 타 소유자의 공동소유를 주장하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원(☎ 061-270-6694)입니다.
입찰일은 2025.08.11입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 375일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 375일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 상업지역. 제2종일반주거지역. 일반상업지역. 차량 접근이 가능. 판넬지붕. 슬래브지붕.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경3016 (광주지방법원 목포지원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-11	2024타경3016	[근린시설] 목포시 죽동 40-3 [법정지상권] 건물: 408.92평 토지(대지권): 99.55평	564,529,900원 161,862,000원	유찰 (5회)