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감정 359만원 → 최저 167만원!! 계룡면 토지(전) 낙찰 전략 요약 (토지 19.1평)

이번에 소개할 경매물건은 충남 공주시에 위치한 토지(전)입니다. 최저입찰가는 167만원입니다.

공주시 계룡면 구왕리 토지(전) 경매

2023타경1199

소 재 지 : 충청남도 공주시 계룡면 구왕리

감 정 가 : 3,591,000

최 저 가 : 1,667,000

매각기일 : 2025.05.01(목) 10:00

소 재 지	충청남도 공주시 계룡면 구왕리 433
물건용도	토지(전)
토지면적	63.00㎡(19.06평)
건물면적
사건번호	2023타경1199
감정평가액	3,591,000원
최저입찰가	(46%) 1,667,000원
입 찰 일	2025.05.01(목) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 공주지원(☎ 041-840-5742)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 SC제일은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
안전한 물건입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2005.3.11. 근저당권 설정

사건번호 : 2023타경1199 (대전지방법원 공주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구왕리 433	전	63㎡ (19.06평)

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 공주시 계룡면 구왕리 소재 "구왕1리경로당" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있는 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
[이용상태] 기호(1): 부정형의 완경사지인 토지로서, 현황 "휴경지(잡목 소재)" 상태임.
기호(2): 사다리형의 완경사지인 토지로서, 현황 "휴경지", 일부 비포장 "도로"로 이용중임.
기호(3): 부정형의 완경사지인 토지로서, 현황 "휴경지" 상태임.
[도로상태] 기호(1,3): 공히 "맹지" 상태임.
기호(2): 본건 북서측으로 현황 폭 3M내외의 포장 및 비포장도로(본건 일부 포함)를 이용중임.
[토지이용계획] 기호(1,3): 공히 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률＞, 공원자연환경지구(2023-05-01)＜자연공원법＞, 국립공원(2023-05-01)＜자연공원법＞,영농여건불리농지임.
기호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공원자연환경지구(2023-05-01)＜자연공원법＞, 국립공원(2023-05-01)＜자연공원법＞임.
[제시외 물건] 기호(2) 토지에는 타인소유로 조사된 제시외(ㄱ) 수목(은행나무 1주)이 소재함.
기호(3) 토지에는 타인소유로 조사된 제시외(ㄴ) 수목(감나무 3주)이 소재함.
[공부와의 차이] 기호(1): 공부상 지목 "답"이나, 현황 "휴경지(잡목 소재)" 상태임.
기호(2): 공부상 지목 "전"이나, 현황 "휴경지", 일부 비포장 "도로"로 이용중임.
기호(3): 공부상 지목 "전"이나, 현황 "휴경지" 상태임.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
기 타: 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
2005년3월11일	근저당권	15,000,000원
2005년3월11일	지상권
2009년2월17일	근저당권	80,000,000원
2024년2월15일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	66,287,445원원	41,816,655원원	61%	2.4회회
6개월	141,224,521원원	76,013,249원원	50%	2.5회회
12개월	192,780,992원원	92,020,806원원	53%	2.4회회

감정 359만원 → 최저 167만원!! 계룡면 토지(전) 낙찰 전략 요약 (토지 19.1평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-05-15	2024타경21565	[전] 공주시 정안면 고성리 122-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 170.01평	30,910,000원 30,910,000원	신건 (0회)
	2025-05-15	2024타경21282	[전] 공주시 의당면 율정리 135 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 88.94평	27,636,000원 27,636,000원	신건 (0회)
	2025-06-12	2024타경21305	[전] 공주시 유구읍 유구리 61-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,520.97평	331,818,000원 162,590,820원	유찰 (2회)
	2025-05-15	2024타경20128	[전] 공주시 신풍면 화흥리 108-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 355.14평	34,046,000원 16,682,000원	유찰 (2회)
	2025-06-12	2024타경506	[전] 공주시 계룡면 경천리 98-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 306.13평	53,636,000원 18,397,000원	유찰 (3회)