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창원 성산구 상남동 근린상가 낙찰 전략 요약 - 2024타경101960

창원 성산구의 모아엔트몰 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 4회 유찰되어 18억 5016만원까지 떨어졌습니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1359166

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

경상남도 창원시 성산구 상남동 22-3 모아엔트몰 근린상가 경매 물건을 소개드립니다^^

창원지방법원(2024타경101960)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 4,517,000,000원이며 4회 유찰되어 최저입찰가는 1,850,163,200원입니다.

2025.06.25(수) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	경상남도 창원시 성산구 마디미로43번길 10, 5층 501호 (상남동,모아엔트몰)
물건용도	근린상가
토지면적	271.73㎡(82.20평)
건물면적	2,045.98㎡(618.91평)
사건번호	2024타경101960
감정평가액	4,517,000,000원
최저입찰가	(41%) 1,850,163,200원
입 찰 일	2025.06.25(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	마디미로43번길 10	1727.9 분의 152.88	152.88㎡ (46.25평)
대지권	마디미로43번길 10	1727.9 분의 118.85	118.85㎡ (35.95평)
건물	마디미로43번길 10	5 철골철근콘크리트구조	1153.15㎡ (348.83평)
건물	마디미로43번길 10	6 철골철근콘크리트구조	892.83㎡ (270.08평)

[위치/주위환경] 기호(8-21)은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 "상남시장" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 숙박시설, 위락시설 및 판매시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 번화한 상가지대입니다.
2) 위치 및 주위환경=기호(5-7)은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 "상남시장" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 숙박시설, 위락시설 및 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 번화한 상가지대입니다.
3) 위치 및 주위환경=기호(1-4)는 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 "상남시장" 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 숙박시설, 위락시설 및 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 번화한 상가지대입니다.
4) 교통상황=기호(1-4)가 속한 타임빌딩까지 차량출입 자유로우며, 제반 교통상황 보통시됩니다.
5) 교통상황=기호(8-21)이 속한 모아엔트몰까지 차량출입 자유로우며, 제반 교통상황 보통시됩니다.
6) 교통상황=기호(5-7)이 속한 렉스타운까지 차량출입 자유로우며, 제반 교통상황 보통시됩니다.
7) 건물의 구조=① 기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 501호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.
② 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 502호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.
③ 기호(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 8층 801호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.
④ 기호(4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 8층 802호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.
8) 건물의 구조=① 기호(8-11) 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 4층 401호-404호 (집합건축물대장등본상 401호)로서, 외 벽 : 복합판넬, 페어글라스 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 및 내부 인테리어 등 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.
② 기호(12,13) 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 5층 501호 및 6층 601호로서, 외 벽 : 복합판넬, 페어글라스 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일, SMC, 비닐쉬트 및 석재, 황토 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.
③ 기호(14-21) 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 9층 901호-908호 (집합건축물대장등본상 901호 및 902호)로서, 외 벽 : 복합판넬, 페어글라스 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 및 내부 인테리어 등 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.
9) 건물의 구조=① 기호(5) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 7층 701호로서, 외 벽 : 복합판넬 및 드라이비트 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.
② 기호(6) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 7층 702호로서, 외 벽 : 복합판넬 및 드라이비트 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.
③ 기호(7) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 7층 703호로서, 외 벽 : 복합판넬 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문 상태로 확인치 못하였습니다.
10) 이용상태=① 기호(1) : "위락시설(유흥주점), 상호명 발렌타인"입니다.
② 기호(2) : "위락시설(유흥주점), 상호명 발렌타인"입니다.
③ 기호(3) : "위락시설(유흥주점), 상호명 타임"입니다.
④ 기호(4) : "위락시설(유흥주점), 상호명 S-Line"입니다.
11) 이용상태=① 기호(5) : 집합건축물대장등본상 용도는 위락시설(유흥주점)으로 "상호명 예쁨맛사지"로 이용중입니다.
② 기호(6) : 집합건축물대장등본상 용도는 위락시설(유흥주점)으로 "상호명 레깅스"로 이용중입니다.
③ 기호(7) : 집합건축물대장등본상 용도는 "제2종근린생활시설(일반음식점)"입니다.
1[이용상태] ① 기호(8-11) : 운동시설(상호명 : 빅스짐)으로 이용중입니다.
② 기호(12,13) : 일반목욕장(목욕탕 및 찜질방, 일부 휴게음식점)입니다.
③ 기호(14-21) : 운동시설(상호명:SG 골프 모아스크린)로 이용중입니다.
1[설비내역] 기호(1-4)가 속한 타임빌딩 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 및 건물내 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
1[설비내역] 기호(8-21)이 속한 모아엔트몰 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비, 소방설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있으며, 기호(12,13) 관련 목욕장 및 찜질방 설비, 천정형 에어컨 설비 등이 구비되어 있습니다.
1[설비내역] 기호(5-7)이 속한 렉스타운 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 및 건물내 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
1[토지형상/이용상태] 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서, 현황 "상업용지"로 이용중입니다.
1[토지형상/이용상태] 대지권의 목적인 토지는 2필 일단의 장방형 평지로서, 현황 "상업용지"로 이용중입니다.
18) 토지의 형상 및 이용상태=대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서, 현황 "상업용지"로 이용중입니다.
19) 인접 도로상태등=기호(8-21)이 속한 모아엔트몰 북동측 및 남동측으로 노폭 10m내외의 도로와 각각 접하여 있습니다.
20) 인접 도로상태등=기호(1-4)가 속한 타임빌딩 남서측으로 노폭 10m내외의 도로와 접하여 있습니다.
21) 인접 도로상태등=기호(5-7)이 속한 렉스타운 남동측 및 남서측으로 노폭 10m내외의 도로와 각각 접하여 있습니다.
22) 토지이용계획 및 제한상태=일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)＜경상남도 문화재보호 조례＞, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)입니다.
23) 토지이용계획 및 제한상태=일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)＜경상남도 문화재보호 조례＞, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)입니다.
24) 토지이용계획 및 제한상태=대지권의 목적인 토지 기호(1,2) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)＜경상남도 문화재보호 조례＞, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)입니다.
2[공부와의 차이] 없습니다.
2[공부와의 차이] ① 기호(8-11)은 귀 제시목록상 "모아엔트몰 4층 401호 외 3개호"이나, 집합건축물대장등본상 2016년 3월 11일자로 401호로 합병(일부 공용면적이 전유면적으로 편입)되어 현황 및 집합건축물대장등본상 401호로 이용중입니다.
② 기호(14-21)은 귀 제시목록상 "모아엔트몰 9층 901호 외 7개호"이나, 집합건축물대장등본 변경사항란에 의하면 2020년 1월 31일자로 기호(19-21)이 906호(전유면적 286.94㎥)로 합병된 이후 2021년 1월 11일 기호(14-18)과 기존 906호(전유면적 286.94㎥)가 전유부 합병을 통하여 현재 집합건축물대장등본상 901호(전유면적 683.365㎥, 일부 공용면적이 전유면적으로 편입)와 902호(전유면적 83.895㎥)로 변경된 것으로 조사되며, 현황 2개호로 이용중입니다.
2[공부와의 차이] 없습니다.
2[참고사항] ① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 관리사무소 탐문에 의하면 기호(12,13)은 수년간 운영 중단상태인 것으로 조사되는 바 목욕장 및 찜질방 관련설비 및 지하수 관련설비의 정상가동 여부 등에 관하여는 별도 확인 요하오니 경매참여시 유의바랍니다.
2[참고사항] ① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : - 기호(5,6)은 다량의 강우시 누수 문제가 있는 것으로 탐문조사되오니 참고바랍니다.
- 기호(7)은 현장조사시 폐문상태로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도를 기준 으로 주변 탐문조사 내용 등을 참고하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으며, 누 수로 인하여 수년간 방치된 것으로 탐문조사되는 바 내부 관리상태 등에 관하여 별도 확인이 필요한 것으로 사료되오니 경매참여시 유의바랍니다. 30) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : - 기호(3,4) 관련하여 남서측 베란다 부분에 후첨 "사진용지"에서와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄴ: 판넬조 판넬위 아스팔트슁글지붕)이 각각 소재하며, 이는 기준시점 현재 위락시설 일부(룸 또는 주방 등)로 이용중인 것으로 조사되는 바 이와 관련한 적법성 여부 등에 관하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.(후첨 "호별배치도" 참조.)
- 기호(1-4)가 속하는 타임빌딩의 귀 제시목록상 도로명주소는 "창원시 성산구 마디미로 27"이나, 집합건 축물대장등본상의 도로명주소는 "창원시 성산구 마디미로 27번길 3"입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년8월26일	근저당권	4,680,000,000원
2015년12월28일	근저당권	2,820,000,000원
2024년2월13일	임의경매
2024년3월25일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	613,400,000원원	380,212,000원원	62%	3회회
6개월	753,285,714원원	430,199,450원원	52%	3.8회회
12개월	584,913,043원원	358,908,148원원	61%	3.1회회

창원 성산구 상남동 근린상가 낙찰 전략 요약 - 2024타경101960

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 본건 물건들은 현황 및 집합건축물대장등본상 ‘일반목욕장(일부 휴게음식점)’으로서 이와 용도상 불가분 관계에 있는 제반 설비(목욕탕 설비, 찜질방 설비 등) 등 부합물을 포함하여 평가되었으며, 지하수 관련설비 1식이 소재하는 바, 창원급수센 터에서 조사된 내용을 기준으로 평가됨. 목록12는 공부 및 집합건축물대장상 전유면적은 1,153.15㎡이나 표제부상 5층 면적 (981.98㎡)보다 넓은 면적으로 일반목욕장 관련 설비가 소재하는 기계실 부분의 면적이 포함된 것으로 추정되나 세부내역을 확 인할 수 없는 바 별도로 확인 요함. 목록13 내부에는 중층 구조의 수면실이 소재하는 바 이를 감안하여 평가됨. 목록12,13은 수년간 운영 중단상태인 것으로 조사되는 바 목욕탕과 찜질방 관련설비 등 부합물과 지하수 관련설비등의 정상가동 여부 등에 관하여는 별도 확인 요함. 현황 조사일(2024.3.7.) 현재 목록12번은 관리비 102,814,910원, 목록13번 관리비 39,320,620원이 미 납인 것으로 현황조사됨. 2025.3.17.자 (주)엠씨로부터 공사대금 5억원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명 함.

[부동산 현황조사서 비고란]
타임빌딩 501호, 502호: 발렌타인비지니스룸클럽(입구 간판) 타임빌딩 801호: 타임룸주점 타임빌딩 802호: 에스라인(주점) 렉스타운 701호: 예쁨(마사지샵) 렉스타운 702호: 레깅스룸(주점) 렉스타운 703호: 미확인(폐문부재, 간판 없음) 모아엔트몰 401호 내지 404호: 빅스짐(헬스장) 모아엔트몰 501호, 601호: 각 공실 상태임(목욕탕, 찜질방), 상가건물임대차 현황서상 각 등록사항 없음. 모아엔트몰 901호 내지 908호: sg모아스크린골프장 목록 1번 내지 21번: 전입세대확인서 발급 확인 결과 각 `해당없음`.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

이 사건번호로 9개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 9번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 505일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 505일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.8.26. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 주차장. 철근콘크리트구조. 철근콘크리트조. 철골철근콘크리트조. 도시가스.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1359166

사건번호 : 2024타경101960 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-07	2024타경3721	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 11-5 프리존빌딩 건물: 45.29평 토지(대지권): 10.04평	305,000,000원 244,000,000원	유찰 (1회)
	2025-08-07	2024타경3721	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 11-5 프리존빌딩 건물: 14.66평 토지(대지권): 3.25평	94,000,000원 75,200,000원	유찰 (1회)
	2025-08-07	2024타경3721	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 11-5 프리존빌딩 건물: 40.10평 토지(대지권): 8.88평	270,000,000원 216,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-30	2024타경109346	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 플러스타운 건물: 25.35평 토지(대지권): 5.17평	170,000,000원 136,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경105986	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 용호동 73-1 레이크펄스 건물: 43.56평 토지(대지권): 8.70평	300,000,000원 240,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경2988	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 플러스타운 건물: 18.68평 토지(대지권): 3.81평	113,000,000원 90,400,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경5062	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 92-2 타임 건물: 90.34평 토지(대지권): 32.99평	480,000,000원 384,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경3387	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 반지동 78 희연빌딩 건물: 97.04평 토지(대지권): 24.53평	1,970,000,000원 1,576,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경105405	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 건물: 89.15평 토지(대지권): 20.62평	548,080,000원 438,464,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경105405	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 건물: 98.50평 토지(대지권): 25.27평	590,000,000원 472,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경105405	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 건물: 103.95평 토지(대지권): 24.04평	654,000,000원 523,200,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경6348	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 대원동 121 더시티세븐 시티세븐 건물: 8.52평 토지(대지권): 2.23평	145,000,000원 116,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경114294	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 26-3 건물: 153.41평 토지(대지권): 33.37평	885,000,000원 708,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경113048	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 반지동 78 희연빌딩 건물: 14.22평 토지(대지권): 4.12평	274,000,000원 219,200,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경113048	[근린상가]경상남도 창원시 성산구 상남동 12-6 청솔아트빌 건물: 84.81평 토지(대지권): 17.17평	433,000,000원 346,400,000원	유찰 (1회)