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고척동다세대(빌라)경매 ★ 구로구 9371만원 싼 다세대(빌라) 낙찰 전략 요약 - 6회 유찰

구로구 고척동 241-22에 위치한 본 다세대(빌라) 경매물건은 1억 2700만원짜리가 3329만원까지 떨어진 상태입니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1358365

소 재 지	서울특별시 구로구 고척동 241-22 101동 4층402호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적
건물면적	27.96㎡(8.46평)
사건번호	2020타경3878
감정평가액	127,000,000원
최저입찰가	(26%) 33,292,000원
입 찰 일	2025.07.16(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	고척동 241-22	4 철근콘크리트구조	27.96㎡ (8.46평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "서울오류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 공원, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.
[건물구조] 사용승인을 받지 않은 철근콘크리트구조 (철근)평슬래브지붕 6층 건물로,외 벽 : 석재붙임 마감 등,내 벽 : -,창 호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 다세대주택임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)
[설비내역] -.
[토지형상/이용상태] 서측하향 완경사의 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택(도시형생활주택)) 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 동측으로 소로 및 북측으로 세로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공항소음피해예상지역＜항공법＞, 장애물제한표면구역(진입표면)＜항공법＞ [공부와의 차이] -.
[참고사항] - 임대관계는 미상임.
- 본건 건물은 준공 전 건축이 중단된 상태로, 현재 유치권 행사 중으로 출입이 제한되어 본건의 이용 상황 및 내부구조는 확인이 불가능한 바, 본건의 위치는 채권자가 제시한 건축물 도면 및 인근 탐문 등을 참고하여 표시하였으니 경매진행시 참고바람.
- 본건은 토지소유자와 건물소유자가 상이하여 대지권이 존재하지 않는 건물로, 이는 채권자를 통하여 확인하였으니 경매진행시 참고바람.
- 본건은 공부상 집합건물로 등재되어 있으나, 대지사용권을 수분하지 않는 건물만의 평가로, 건물낙찰 후 토지사용의 대가인 지료납부 의무가 발생할 수도 있으니 입찰 참여시 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2020/08/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년11월28일	근저당권	120,000,000원
2020년5월28일	임의경매
2022년12월13일	근저당권	800,000,000원
2023년3월10일	근저당권	450,000,000원
2023년6월12일	근저당권	450,000,000원
2024년1월12일	가처분

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	272,478,300원원	217,211,519원원	80%	2.4회회
6개월	265,200,056원원	214,906,848원원	81%	2.2회회
12개월	268,041,323원원	216,662,810원원	81%	2.3회회

고척동다세대(빌라)경매 ★ 구로구 9371만원 싼 다세대(빌라) 낙찰 전략 요약 - 6회 유찰

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

갑구 6번 2024.01.12. 접수 가처분(서울남부지방법원 2023카단206235, 피보전권리 : 소유권에 기한 건물철거청구권)은 매각되 더라도 말소되지 아니함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
·건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임 ·대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 불명, 토지 사용의 대가인 지료납부 의무가 발생할 수 있음 ·각 건물은 건축법상 사용승인 받지 않음(준공전 건축이 중단된 상태) ·유치권 신고 있음( 유치권 신고[주식회사 지앤더블유가 2020.06.29. 공사비 채권 1,728,427,309원(부가세 별도, 미확정)을 위하 여 2개동 전체에 대하여 유치권 행사신고서 제출, 주식회사 규담종합건설이 2020.07.16. 공사비 채권 2,156,000,000원을 위하 여 하도급업체와 같이 유치 점유하고 있다는 유치권권리신고서 제출] 있으나 그 성립유무는 불분명함 ·2개동 전체 건물은 공사가 중단된 상태로 사용승인을 받지 아니하여 건축물대장 및 도면은 발급할 수 없음(현황조사서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 다세대 주택은 2개 동인데 101동은 10세대, 102동은 9세대로 모두 19세대이며, 현재 공사가 중단된 상태이고, 사용승인을 받지 아니하여 건축물대장 및 도면은 발급되지 아니함. - 건물외부에는 `유치권행사중`이라는 플래카드가 2개 걸려 있고, 각 동별 출입문은 폐쇄되어 있고, 동간 통로도 가시철망 등으로 막아 놓고 유치권 행사자인 (주)지앤더블유 직원 한영이 지키고 있는데 한영의 말로는 유치권 행사를 위하여 101동 202호에 상주하고 있다는 설명임. - 참고로 2018. 11. 8. 감정시 작성된 도면(위치도 및 층별 배치도) 사본 11장을 첨부하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

이 사건번호로 12개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 12번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2020년 5월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1864일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1864일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1358365

사건번호 : 2020타경3878 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-17	2024타경148410	[다세대]서울특별시 구로구 오류동 81-85 장성아크로빌 건물: 12.47평 토지(대지권): 7.94평	245,000,000원 245,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-17	2024타경146902	[다세대]서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 건물: 9.06평 토지(대지권): 5.55평	285,000,000원 285,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-17	2024타경136530	[다세대]서울특별시 구로구 고척동 241-57 수명그린빌 건물: 8.39평 토지(대지권): 5.68평	215,000,000원 215,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-17	2024타경120306	[다세대]서울특별시 구로구 개봉동 333-8 건물: 13.50평 토지(대지권): 6.69평	182,000,000원 182,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경149734	[다세대]서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 건물: 4.85평 토지(대지권): 0.90평	110,000,000원 110,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경140874	[다세대]서울특별시 구로구 구로동 112-43 삼성드림빌 건물: 8.47평 토지(대지권): 5.00평	254,000,000원 254,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경140867	[다세대]서울특별시 구로구 고척동 253-260 파크캐슬101 건물: 11.01평 토지(대지권): 7.01평	266,000,000원 266,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경5117	[다세대]서울특별시 구로구 오류동 31-126 영성빌 건물: 19.02평 토지(대지권): 8.85평	255,780,000원 255,780,000원	신건 (0회)
	2025-08-20	2024타경147950	[다세대]서울특별시 구로구 오류동 156-171 건물: 11.05평 토지(대지권): 8.72평	143,000,000원 114,400,000원	유찰 (1회)
	2025-07-02	2025타경4098	[다세대]서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 [임차권등기] 건물: 8.50평 토지(대지권): 5.69평	259,000,000원 259,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-02	2024타경151461	[다세대]서울특별시 구로구 오류동 81-201 양지마을 [임차권등기] 건물: 11.01평 토지(대지권): 7.84평	269,000,000원 269,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-02	2024타경150253	[다세대]서울특별시 구로구 개봉동 347-10 해오름 [임차권등기] 건물: 14.04평 토지(대지권): 8.25평	405,000,000원 405,000,000원	신건 (0회)
	2025-08-19	2024타경149628	[다세대]서울특별시 구로구 온수동 23 아델리안 [임차권등기] 건물: 12.54평 토지(대지권): 7.73평	289,000,000원 231,200,000원	유찰 (1회)
	2025-08-19	2024타경148489	[다세대]서울특별시 구로구 오류동 242-1 건영포레스트빌 [임차권등기] 건물: 9.41평 토지(대지권): 6.87평	240,000,000원 192,000,000원	유찰 (1회)
	2025-08-19	2024타경148342	[다세대]서울특별시 구로구 고척동 145-96 수명그린빌 [임차권등기] 건물: 10.82평 토지(대지권): 7.40평	246,000,000원 196,800,000원	유찰 (1회)