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17억 7837만원부터 입찰! 서울시 다가구주택 경매 완벽해설

이번 경매는 관악구 봉천동 1521-17의 다가구주택 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1350748

서울특별시 관악구 봉천동 1521-17 다가구주택

서울중앙지방법원 2024타경3474입니다.

감정가격은 1,778,373,060원입니다만 0회 유찰되어 최저입찰가는 1,778,373,060원입니다.

2025.07.16(수) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	서울특별시 관악구 봉천동 1521-17
물건용도	다가구주택
토지면적	116.30㎡(35.18평)
건물면적	321.18㎡(97.16평)
사건번호	2024타경3474
감정평가액	1,778,373,060원
최저입찰가	(100%) 1,778,373,060원
입 찰 일	2025.07.16(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉천동 1521-17	대	116.3㎡ (35.18평)
건물	장군봉2길 15-7	지1층 다가구주택	65.98㎡ (19.96평)
	장군봉2길 15-7	1층 다가구주택	65.98㎡ (19.96평)
	장군봉2길 15-7	2층 다가구주택	65.98㎡ (19.96평)
	장군봉2길 15-7	3층 다가구주택	65.98㎡ (19.96평)
	장군봉2길 15-7	옥탑1층	39.1㎡ (11.83평)
	장군봉2길 15-7	옥탑1층	8.16㎡ (2.47평)
제시외건물	장군봉2길 15-7	보일러실	1.3 ㎡(0.39평) 포함
	장군봉2길 15-7	주택일부	7.4 ㎡(2.24평) 포함
	장군봉2길 15-7	보일러실	1.3 ㎡(0.39평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 북동측 인근에 위치하는 주거용 건물로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.
[이용상태] 인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 세장형의 토지이며, 현황 주거용 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 북서측 방향으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
[제시외 물건] 후첨 "건물 감정평가요항표" 참조.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건 평가시 소재지, 지번, 지목, 위치 및 면적 등은 귀 제시목록 및 제반 공부자료를 근거로 작성하였으며, 토지의 위치, 이용상태, 경계 등은 지적도면에 의한 육안으로 대략적으로 한 것으로 인접 토지와의 경계 등은 경매참여시 재확인하시기 바람.
2) 본건의 위치는 관련공부 및 점유현황 등을 참고하였으며, 지적개황도 상의 위치는 목측에의한 것이며 정확한 경계 및 위치, 면적 등의 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요할 것으로사료되는 바 입찰 및 낙찰시 유의하시기 바람.
3) 본건 토지 지상에 소재하는 담장 및 설치물 등 부속물은 토지와 일체로 거래되는 일반적인 거래관행 및 단독효용가치를 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 입찰시 재확인하시기 바람.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독(다중)주택으로서,(사용승인일: 2018.03.30)
외벽 : 외장 석재붙임 마감 등,내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.
[이용상태] 공부상 단독(다중)주택으로서, 지1층 : 단독(다중)주택(4가구)으로 이용중임.
1층 : 단독(다중)주택(3가구)으로 이용중임.
2층 : 단독(다중)주택(3가구)으로 이용중임.
3층 : 단독(다중)주택(3가구)으로 이용중임.
옥탑1층 : 단독(다중)주택(1가구) 및 계단실로 이용중임.
(세부사항은 후첨 "내부구조도" 참조바람.)
[설비내역] 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.
[부합물/종물] 후첨 "건물개황도" 및 "지적도"와 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 기호(2) 건물 중 옥탑1층은 공부상 다락 및 계단실로 등재되어 있으나, 현황 단독(다중)주택 및 계단실로 이용하고 있어 서로 상이함.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상이며, 본건 기호(2) 건물 내부구조도 일부는 이해관계인의 부재, 폐문 및시건장치 등으로 인하여 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 일반건축물대장상 건축물현황도, 개략적인 외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바람.
2) 제시외 건물(기호‘㉠-㉢’)은 개략적인 목측 또는 실측에 의하여 면적사정 하였으므로,향후 확정 측량시 다소 상이할 수 있으며, 소유권 여부 및 일괄경매 여부는 경매진행시 재확인하시기 바람.
3) 본건 기호(2) 건물은 2019.10.15일자로 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항 등은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람.
{주택과-38862(2019.10.15)호에 의거 위반건축물 표기[내역:옥상 30㎡ 조립식패널조 단독주택]}4) 본건 기호(2) 건물 옥탑1층은 공부상 다락으로 등재되어 있으나, 현황 별도의 단독(다중)
주택으로 이용하고 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
송OO	401호	2022.01.10.	[보]130,000,000
백OO	102호	2021.12.15
배OO	301호	2020.10.20.	[보]1차 120,000,000원 /2차 127,300,000원 [월]100,000
박OO	202호	2022.12.28.	[보]100,000,000 [월]100,000
김OO	101호	2023.03.13.	[보]63,000,000
송OO	303호	2024.02.20.	[보]200,000,000
송OO	103호	2024.03.27.	[보]52,500,000
양OO	403호	2022.05.19.	[보]210,000,000
오OO	104호	2021.05.28
이OO	302호	2021.08.23.	[보]126,000,000
이OO	203호	2018.05.08.	[보]1차 160,000,000원 /2차 180,000,000원
이OO	402호	2020.09.03.	[보]1차 130,000,000원 /2차 136,500,000원
전OO	501호	2019.01.28.	[보]200,000,000
정OO	201호	2023.02.17.	[보]100,000,000
한OO	103호	2024.03.27.	[보]52,500,000
한OO	104호	2021.05.28.	[보]63,000,000
한OO	102호	2021.12.15.	[보]60,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2017년10월27일	근저당권	600,000,000원
2024년5월24일	가압류	7,365,534원
2024년6월27일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2018년4월10일	근저당권	600,000,000원
2022년12월2일	약정/금지사항/환매특약
2022년12월2일	약정/금지사항/환매특약
2024년5월24일	가압류	7,365,534원
2024년6월27일	임의경매
2024년7월22일	임차권설정	100,000,000원
2024년7월25일	임차권설정	126,000,000원
2024년7월31일	압류
2024년9월24일	임차권설정	210,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,366,599,745원원	1,965,234,338원원	83%	1.6회회
6개월	2,275,201,889원원	1,848,454,427원원	81%	1.7회회
12개월	1,975,215,213원원	1,570,584,103원원	80%	1.9회회

17억 7837만원부터 입찰! 서울시 다가구주택 경매 완벽해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각, 제시외건물 포함 -일반건축물대장상 위반건축물임 -건물 옥탑1층은 공부상 다락으로 등재되어 있으나 현황은 별도의 단독(다중)주택으로 이용하고 있음(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
확인결과 1층 4개호실, 2층과 3층, 4층은 각 3개호실, 5층 1개호실 총 14개 호실로 구성되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-2714)입니다.
입찰일은 2025.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
송희준 : 한국토지주택공사의 입주자 선정자로 한국토지주택공사가 임차인 권리신고 및 배당요구 신청함 한국주택토지공사(오정민) : 한국주택토지공사는 주택임대차보호법 제3조2항의 법인임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 17명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,778,373,060원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 516,364,070원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 373일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 373일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1350748

사건번호 : 2024타경3474 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-16	2025타경100228	[다가구] 관악구 신림동 598-216 건물: 69.02평 토지(대지권): 35.09평	1,011,015,820원 1,011,015,820원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경125091	[다가구] 관악구 신림동 597-75 건물: 129.56평 토지(대지권): 56.87평	1,750,405,940원 1,400,325,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경118123	[다가구] 관악구 봉천동 1529-16 [임차권등기] 건물: 111.22평 토지(대지권): 37.96평	1,797,400,000원 1,437,920,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경118741	[다가구] 관악구 봉천동 1684-18 건물: 59.03평 토지(대지권): 33.34평	1,224,250,600원 783,520,000원	유찰 (2회)
	2025-07-16	2024타경3474	[다가구] 관악구 봉천동 1521-17 건물: 97.16평 토지(대지권): 35.18평	1,778,373,060원 1,778,373,060원	재진행 (0회)
	2025-07-10	2023타경6179	[다가구] 관악구 봉천동 98-12 건물: 100.70평 토지(대지권): 46.28평	1,578,817,080원 1,578,817,080원	재진행 (0회)