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[감정가 33%] 거제시 둔덕면 창고 낙찰가 분석합니다.

5회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 거제 둔덕면의 창고 경매건입니다.

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

경상남도 거제시 둔덕면 학산리 창고 경매 물건입니다.

사건번호는 2023타경1090이며 창원지방법원 통영지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 2,622,071,630원, 5회 유찰되어

최저입찰가는 859,201,000원(감정가 33%)입니다.

입찰보증금은 85,920,100원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	경상남도 거제시 둔덕면 학산리 241
물건용도	창고
토지면적	7,890.00㎡(2,386.73평)
건물면적	2,520.62㎡(762.49평)
사건번호	2023타경1090
감정평가액	2,622,071,630원
최저입찰가	(33%) 859,201,000원
입 찰 일	2026.01.05(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	학산리 241	답	209㎡ (63.22평)
	학산리 243	창고용지	4748㎡ (1,436.27평)
	학산리 243-1	답	720㎡ (217.80평)
	학산리 243-2	답	9㎡ (2.72평)
	학산리 243-3	답	17㎡ (5.14평)
	학산리 243-4	답	176㎡ (53.24평)
	학산리 244	답	580㎡ (175.45평)
	학산리 256	답	261㎡ (78.95평)
	학산리 257	전	1170㎡ (353.93평)
건물	학산3길 40-2	단층 창고시설	491.27㎡ (148.61평)
	학산3길 40-2	단층 창고시설	491.27㎡ (148.61평)
	학산3길 40-2	단층 창고시설	491.27㎡ (148.61평)
제시외건물	학산리 243	가추	567.9 ㎡(171.79평) 포함
	학산리 243	창고	113.6 ㎡(34.36평) 포함
	학산리 243	창고	172.5 ㎡(52.18평) 포함
	학산리 243	펌프실	33.06 ㎡(10.00평) 포함
	학산리 243	분리수거장	15 ㎡(4.54평) 포함
	학산리 243	창고	10.56 ㎡(3.19평) 포함
	학산3길 40-2	계단실	5.25 ㎡(1.59평) 포함
	학산3길 40-2	기계실	9 ㎡(2.72평) 포함
	학산3길 40-2	창고 등	119.94 ㎡(36.28평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 소재‘학산항’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 이루어져 있습니다.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통입니다.
[이용상태] 일련번호(1,6,8,9,10) : 부정형의 평지로서, 부속토지로 이용중입니다.
일련번호(2) : 부정형의 평지로서, 공업기타 부지로 이용중입니다.
일련번호(7) : 부정형의 평지로서, 하천입니다.
일련번호(11,12) : 부정형의 평지로서, 휴경지 상태입니다.
[도로상태] 일련번호(1,10) : 본건 남동측으로 세로(가)의 포장도로가 개설되어 있습니다.
일련번호(2,9) : 본건 남서측으로 세로(가)의 포장도로가 개설되어 있습니다.
일련번호(6,7,8,11,12) : 맹지이나 인접토지를 통하여 접근이 가능합니다.
[토지이용계획] 일련번호(1):계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞일련번호(2):자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 자연재해위험개선지구(학산지구)＜자연재해대책법＞일련번호(6):계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞일련번호(7):자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역＜소하천정비법＞, 자연재해위험개선지구(학산지구)＜자연재해대책법＞일련번호(8):자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역＜소하천정비법＞, 소하천예정지＜소하천정비법＞, 자연재해위험개선지구(학산지구)＜자연재해대책법＞일련번호(9):계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞일련번호(10):계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞일련번호(11):자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞일련번호(12):계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역＜소하천정비법＞, 자연재해위험개선지구(학산지구)＜자연재해대책법＞ [제시외 물건] 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.
[건물구조] 일련번호(3):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,내 벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 인테리어 등 마감,창 호 : 샷시창호구조입니다.
일련번호(4):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층(현황"2층") 건물로서,외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,창 호 : 샷시창호구조입니다.
일련번호(5):철근콘크리트구조 기타지붕 단층 건물로서,외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,내 벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 인테리어 등 마감,창 호 : 샷시창호구조입니다.
[이용상태] 일련번호(3) : 창고 및 사무실 등으로 이용중입니다.
일련번호(4) : 창고 및 식당 등으로 이용중입니다.
일련번호(5) : 창고 등으로 이용중입니다.
[설비내역] 위생설비, 급·배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
[부합물/종물] - 일련번호(2,8,10) 및 인접 토지(학산리 795-9, 795-11, 795-12, 795-13, 759-20번지) 지상 또는 경계에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ-ㅇ) 이 소재하여 현장조사시 개략적으로 실측하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 소유권관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바라며, 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하되, 제시외건물로 인해 영향받는 토지가액은‘토지 명세표’비고란에 별도 표기 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
- 일련번호(4) 건물은 귀 제시목록상‘491.27㎡’이나, 일반건축물대장상‘626.61㎡’ (1층 창고시설 15.4㎡, 2층 창고시설 119.94㎡ 2019.08.07 증축])로서, 귀 제시목록상에 없는 1층 15.4㎡(증축부분)는 현황‘멸실’로 조사되며, 2층 119.94㎡(증축부분, 공부상 이천섭氏 소유)은 제시외건물로 감정평가 하였으니, 경매진행시 소유권관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바라며, 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하되, 제시외건물로 인해 영향받는 토지가액은‘토지 명세표’비고란에 별도 표기 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] - 일련번호(4) 건물은 귀 제시목록상 "철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 491.27㎡"이나, 일반건축물대장상 "철근콘크리트구조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 626.61㎡", 현황 "철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 611.21㎡"인바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
- 일련번호(5) 건물은 귀 제시목록상‘철근콘크리트구조 기타지붕 단층 491.27㎡’이나, 일반건축물대장상‘철근콘크리트구조 및 경량철골구조 기타지붕 단층 515.67㎡’, 현황‘철근콘크리트구조 기타지붕 단층 491.27㎡[경량철골구조 창고시설 24.4㎡ ‘현황’멸실]’인바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/06/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	공장전부	2019.02.14	[보]50,000,000 [월]년4,500만원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년4월24일	근저당권	612,000,000원
2019년4월24일	근저당권	948,000,000원
2022년11월29일	가압류	100,000,000원
2023년3월22일	임의경매
2023년5월19일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년4월24일	근저당권	612,000,000원
2019년4월24일	근저당권	948,000,000원
2022년11월29일	가압류	100,000,000원
2023년3월22일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,345,163,449원원	579,652,954원원	40%	5.3회회
6개월	1,251,900,591원원	582,878,058원원	43%	4.9회회
12개월	1,037,824,379원원	472,210,218원원	41%	5.1회회

[감정가 33%] 거제시 둔덕면 창고 낙찰가 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’~‘ㅈ’) 매각 포함. - 목록[7] 전부, 목록[12] 일부는 하천이며 이를 감안하여 평가함. - 목록[4] 등기사항전부증명서상 ‘철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 단층 491.27㎡’이나, 일반건축물대장상 ‘철근콘크리트 구조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 626.61.㎡, 현황 ‘철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 611.21.㎡임.(목록4 면적 491.27㎡, 제시외목록4-3 면적 119.94㎡)- 본건 토지 및 인접토지 경계에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 매각제외. - 본건 토지 및 인접토지 경계 지상에 소재하는 기계기구는 현재 타인소유로 탐문조사 되는바, 감정평가 및 매각제외. - 목록[1][6~12] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

[부동산 현황조사서 비고란]
제시외 건물(주식회사 얌테이블 소유라고 함) 1. 컨테이너 박스 3동 소재 2. 판넬구조 판넬지붕 창고 1동 3. 제빙시설 1동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055)640-8503)입니다.
입찰일은 2026.01.05입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주식회사 얌테이블:부동산현황조사보고서에 의하면 공장부지 및 목록[3~5] 3동의 건물 전체에 대해서 임대차관계로 사용하고 있으며, 부동산현황조사보고서 첨부 상가건물임대차현황서에 의하면 임차부분: '491.27㎡', 차임: 월 3,333,333원임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(814,366,746원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2023타경1106,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1010일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1010일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.4.24.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 자연환경보전지역. 계획관리지역. 차량의 접근이 가능. 철근콘크리트구조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2023타경1090 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2025타경21162	[창고] 거제시 둔덕면 상둔리 산94 [농지취득자격증명] 건물: 17.42평 토지(대지권): 1,134.98평	631,800,680원 404,353,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2023타경1090	[창고] 거제시 둔덕면 학산리 241 [농지취득자격증명] 건물: 762.49평 토지(대지권): 2,386.73평	2,622,071,630원 859,201,000원	재진행 (5회)