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사하구 근린주택 경매 권리분석 ☆ 경매로 진행되어 알아봤습니다 ◆ [2023타경104554]

사하구 감천동의 근린주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 첫 입찰되어 15억 5666만원까지 떨어졌습니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	부산광역시 사하구 감천동 259-3
물건용도	근린주택
토지면적	743.00㎡(224.76평)
건물면적	489.26㎡(148.00평)
사건번호	2023타경104554
감정평가액	1,556,659,620원
최저입찰가	(100%) 1,556,659,620원
입 찰 일	2025.07.09(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	감천동 259-3	대	305㎡ (92.26평)
	감천동 259-42	대	160㎡ (48.40평)
	감천동 259-12	잡종지	20㎡ (6.05평) 정문도지분 930분의200
	감천동 259-40	대	232㎡ (70.18평)
	감천동 259-44	임야	26㎡ (7.87평)
건물	원양로398번길 99	1층 주택	144.23㎡ (43.63평)
	원양로398번길 99	2층 주택	123.73㎡ (37.43평)
	원양로398번길 99	3층 주택	102.90㎡ (31.13평)
	원양로398번길 99	지하층 창고	83.70㎡ (25.32평)
제시외건물	원양로398번길 99	화장실 및 창고	5.4 ㎡(1.63평) 포함
	원양로398번길 99	창고	4 ㎡(1.21평) 포함
	원양로398번길 99	창고	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	원양로398번길 99	다용도실	10.6 ㎡(3.21평) 포함
	원양로398번길 99	화장실 및 창고	5 ㎡(1.51평) 포함
	원양로398번길 99	다용도실	6 ㎡(1.82평) 포함
	원양로398번길 99	세탁실	2.2 ㎡(0.67평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 ‘감천초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노후화된 주거지대로서 제반환경 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통사정은무난함.
[이용상태] 공히 북서하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 토지로서,·일련번호(1): 자루형의 주상나지로서 현황 주차장 부지로 이용 중임.
·일련번호(2): 부정형의 주상나지로서 현황 주차장 부지로 이용 중임.
·일련번호(3-5): 일단의 부정형인 주상용 건부지로서 일련번호(5)의 경우 일부가 타인점유 토지임.
[도로상태] ·일련번호(1): 노폭 6-8m 내외의 포장도로에 접함. ·일련번호(2): 지적상 맹지로 일련번호(1)토지를 통해 차량진입 진입가능함.
·일련번호(3-5): 노폭 6-8m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 공히 제3종일반주거지역, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 정비구역＜도시 및 주거환경정비법＞ [제시외 물건] 본건 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물㉠-㉦이 소재하나, 토지가치에 미치는 영향은 별무하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상평가 하였음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 일련번호(5) 타인점유로 판단되어 이를 감안한 토지금액으로 평가하였으며, 일련번호(3)의경우 공유지분 토지로서 정상평가하되, 공유 지분권자의 타인점유로 인한 감안한 금액을 명세표에 병기하였음.
[건물구조] 철근콘크리트 및 조적조 슬래브 지붕 지하1층-지상3층건으로서, 건물의 현상 및 관리상태등은 보통임.(사용승인 : 1991.09.25)
-외벽: 치장벽돌 마감 등,-내벽: 벽지 마감 등 ,-창호: 알루미늄샷시 창호 등임.
[이용상태] ·지하: 공실(창고)임.
·1층: 상가 및 주택 등으로 이용중임.
·2층: 주택 등으로 이용중임.
·3층: 주택 등으로 이용중임.
[설비내역] 위생 급·배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 본건 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물㉠-㉦이 소재하며, 그위치 및 면적 등은 개략적인 실측에 의하였는 바 정확한 사항은 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 2층은 소유자 거주중이며, 1층 및 3층은 임대중인 것으로 구두 확인 하였으니 경매 진행 및응찰시 재확인 하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/08/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO		2020.11.30
박OO		2019.06.12
노OO		2018.03.22
공OO		2020.02.11
박OO	1층 1호	2021.04.05
안OO	3층 방3칸	1998.03.31	[보]40,000,000
조OO	1층 일부(13평)	2000.04.28	[보]25,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2009년9월14일	근저당권	390,000,000원
2023년6월2일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	173,493,604원원	73,440,328원원	34%	5.1회회
6개월	225,106,270원원	104,723,815원원	37%	4.6회회
12개월	353,995,048원원	212,525,825원원	45%	4.4회회

사하구 근린주택 경매 권리분석 ☆ 경매로 진행되어 알아봤습니다 ◆ [2023타경104554]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3은 지분매각임(공유자의 우선매수권 인정되지 아니함). 목록6은 근린생활시설 및 주택으로 이용중이며, 지하층은 공실(창고)임 2. 목록1, 2는 주상나지로서 현황 주차장 부지로 이용 중임. 목록3~5는 용도상 불가분의 토지인 일단지로서 하나의 획지로 보아 감정평가액을 정하였음. 목록1 및 3~5는 노폭 6~8m의 포장도로에 접하나, 목록2는 지적상 맹지로 목록1 토지를 통해 차량진입 가능함 3. 감정평가서(2023. 6. 15.자)에 따르면, 목록3 일부분이 공유지분권자의 타인점유 부분으로 인하여 본건 토지의 사용, 수익 및 처분에 영향을 미칠 가능성이 있으며, 목록5 일부분도 타인점유 부분에 해당하므로, 응찰시 참고 바람. 최저매각가격은 제시외 건물 등 소재 및 목록3, 5의 각 일부분이 타인점유 부분에 해당하는 점을 감안한 가격임(감정평가서 참조). 4. 본건은 감천2주택재개발구역 내의 토지 및 건물로서 감정평가 당시(2023. 6.) 관리처분계획인가 전으로서 현재 분양받을 아파트의 동.호수 등이 결정되지 않은 상태인바, 응찰시 재확인 바람

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1,2 : 주차장으로 이용중 목록 3 : 본건 매각지분 특정되지 않아 전체를 대상으로 조사하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1264)입니다.
입찰일은 2025.07.09입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
공을선 : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명 노정복 : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명 박연심 : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명 박일미 : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명 박창용 : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명 안혜련 : 현황조사서 및 권리신고서상 주민등록전입신고일(1998.03.31.)은 본건 1층 점포 임대차계약 당시 전입신고일(주민등 록상 층수 미기재)이며, 본건 3층(방3칸)의 권리신고서상 인도일은 1998. 03. 31.이나 계약서상 인도일은 2019.02.18.임 조필선 : 보증금 2,500만 원 중 500만 원은 2017.06.20. 증액되었으며, 보증금 전액에 대한 확정일자는 2023.07.18.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 7명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,556,659,620원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 313,166,790원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 6월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 759일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 759일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 제3종일반주거지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 주차장.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경104554 (부산지방법원 부산서부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-01	2024타경107215	[근린주택] 사하구 감천동 296-26 건물: 24.72평 토지(대지권): 4.60평	53,459,000원 37,421,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2023타경104554	[근린주택] 사하구 감천동 259-3 건물: 148.00평 토지(대지권): 224.76평	1,556,659,620원 1,556,659,620원	신건 (0회)