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자양동 단독주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 34.5평, 토지 48.1평

서울동부지방법원에서 진행되는 2023타경51868, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

본 건은 서울특별시 광진구 자양동 251-77 단독주택(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 2,001,158,850원이나 2회 유찰로 최저가는 1,280,742,000원으로 떨어져

2024.06.03(월) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	서울특별시 광진구 자양동 251-77
물건용도	단독주택
토지면적	159.00㎡(48.10평)
건물면적	114.14㎡(34.53평)
사건번호	2023타경51868
감정평가액	2,001,158,850원
최저입찰가	(64%) 1,280,742,000원
입 찰 일	2024.06.03(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	자양동 251-77	대	159㎡ (48.10평)
건물	동일로 78-1	단층 주택	65.79㎡ (19.90평)
건물	동일로 78-1	지하실	15.25㎡ (4.61평)
제시외건물	동일로 78-1	주택일부	24.8 ㎡(7.50평) 포함
	동일로 78-1	보일러실	0.2 ㎡(0.06평) 포함
	동일로 78-1	온수기실	8.1 ㎡(2.45평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건대입구역(지하철2호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 있어 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철2,7호선 "건대입구역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.
[이용상태] 본건은 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 북서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의)임.
[제시외 물건] "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 연와조 평옥개 지하1층, 지상1층 건물로서,외벽: 벽돌쌓기 마감 등내부: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등창호: 샷시창호 등임.
[이용상태] 본건은 단독주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)
[설비내역] 위생 및 급,배수시설, 난방설비 등이 구비됨.
[부합물/종물] 제시외건물 ㄱ)-ㄷ)이 소재함.(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 건물 등기사항전부증명서상 면적은 81.04㎡이고, 일반건축물대장상 면적은 81.03㎡로 상이하나 그 차이가 미미하며 귀 원과 협의 후 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록에 의거하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/05/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	102호	2019.11.25	[보]미상 [월]미상
최OO	101호	2016.03.02	[보]미상 [월]미상

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년2월2일	근저당권	240,000,000원
2021년11월4일	근저당권	186,000,000원
2023년3월14일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년2월2일	근저당권	240,000,000원
2021년11월4일	근저당권	186,000,000원
2023년3월14일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	26,045,320원원	14,549,300원원	71%	4회회
6개월	26,045,320원원	14,549,300원원	71%	4회회
12개월	455,668,620원원	418,718,900원원	83%	2.3회회

자양동 단독주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 34.5평, 토지 48.1평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 건물 등기사항전부증명서상 면적은 81.04㎡이고, 일반건축물대장상 면적은 81.03㎡로 상이하나 차이가 미미하여 등기사항전부증명서를 기준으로 감정평가하였음(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
해당 부동산은 단독주택으로 101호, 102호 등 2세대가 거주중이고, 소유자 정금섭이 주민등록 등재되어 있으나 세입자에 의하면 실거주하지 않는다고 함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2405)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,001,158,850원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 161,445,205원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 840일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 840일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.02.02. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 차량 접근이 가능. 노선버스정류장.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경51868 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경60289	[주택] 광진구 자양동 848-12 건물: 46.54평 토지(대지권): 29.04평	1,424,200,270원 1,424,200,270원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경59340	[주택] 광진구 군자동 76-3 건물: 29.40평 토지(대지권): 29.95평	868,458,000원 868,458,000원	신건 (0회)
	2025-08-04	2023타경61667	[주택] 광진구 광장동 334-14 건물: 9.61평 토지(대지권): 7.02평	228,210,320원 182,568,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2023타경62165	[주택] 광진구 중곡동 235-12 건물: 100.81평 토지(대지권): 42.71평	1,210,208,340원 495,702,000원	유찰 (4회)