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다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 청주시 다가구주택 경매 완벽분석 (건물 148.0평, 토지 84.2평)

충북 청주 청원구 주중동 다가구주택, 감정가 11억 5352만원 → 최저 5억 9060만원! 다가구주택 찾는 분께 적합합니다.

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1304178

소 재 지	충청북도 청주시 청원구 주중동 856
물건용도	다가구주택
토지면적	278.30㎡(84.19평)
건물면적	489.12㎡(147.96평)
사건번호	2023타경3691
감정평가액	1,153,519,440원
최저입찰가	(51%) 590,602,000원
입 찰 일	2024.06.20(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	주중동 856	대	278.3㎡ (84.19평)
건물	율량로9번길 6-10	1층 다가구주택	15.08㎡ (4.56평)
	율량로9번길 6-10	2층 다가구주택	146.5㎡ (44.32평)
	율량로9번길 6-10	3층 다가구주택	146.5㎡ (44.32평)
	율량로9번길 6-10	4층 다가구주택	161.9㎡ (48.97평)
제시외건물	율량로9번길 6-10	계단실	19.14 ㎡(5.79평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 "청주성모병원" 동쪽 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.
[교통상황] 대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.
[이용상태] 정방형의 평지로서 "주거용(다가구주택)건부지"로 이용중임.
[도로상태] 남쪽의 왕복2차선 포장도로 및 북쪽의 노폭 약 6M 내외의 보행자전용도로를 이용하여 접근 가능함.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거용지(단독주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이3층이하), 지구단위계획구역(청주율량2지구), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(율량중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191-3196))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 비행안전제6구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
[제시외 물건] 후첨 "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,외벽 : 석붙임, 치장벽돌쌓기 마감 등,내벽 : 벽지도배, 타일붙임, 페인팅 마감 등,창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 1층 - 계단실,2-3층 - 다가구주택(각 층별 3가구),4층 - 다가구주택(2가구).
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/09/18)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	2번 목록 3층 303호 전체	2021.11.16	[보]11,000만 원
민OO	2번 목록 4층 401호 전체	2021.01.12	[보]1,000만 원 [월]28만 원
장OO	2번 목록 2층 201호 전체	2023.01.11	[보]2,000만 원 [월]월 15만 원
이OO	2번 목록 2층 203호 전체	2020.09.29	[보]12,000만 원
윤OO	2번 목록 4층 402호 전체	2021.03.29	[보]1억원 [월]월 30만원
서OO	2번 목록 4층 402호 전체	2021. 3.29.	[보]10,000만 원 [월]30만 원
김OO	2번 목록 3층 301호 전체	2021.02.15.	[보]3,500만 원
김OO	2번 목록 2층 202호 전체	2021.05.03	[보]7,000만 원/8,000만 원
김OO	2번 목록 3층 302호 전체	2021.12.02	[보]9,000만 원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2014년6월13일	근저당권	520,000,000원
2023년5월31일	가압류	63,750,000원
2023년6월16일	가압류	16,940,770원
2023년6월16일	임의경매
2023년6월19일	가압류	19,122,276원
2023년7월4일	가압류	7,614,628원
2023년7월13일	가압류	18,985,664원
2023년8월17일	가압류	11,570,629원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2014년6월13일	근저당권	520,000,000원
2023년5월31일	가압류	63,750,000원
2023년6월9일	임차권설정	35,000,000원
2023년6월14일	임차권설정	100,000,000원
2023년6월16일	가압류	16,940,770원
2023년6월16일	임의경매
2023년6월19일	가압류	19,122,276원
2023년7월4일	가압류	7,614,628원
2023년7월13일	가압류	18,985,664원
2023년8월17일	가압류	11,570,629원
2023년9월21일	임차권설정	20,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,079,794,470원원	779,810,300원원	72%	2회회
6개월	1,013,497,243원원	720,977,150원원	71%	2회회
12개월	1,034,306,893원원	740,915,514원원	72%	2.1회회

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 청주시 다가구주택 경매 완벽분석 (건물 148.0평, 토지 84.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
제시외(소유자 소유, 임차인 점유) 2번 목록에 부합하여 (1). 시멘트 벽돌조 발코니 확장부분 (2). 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 계단실 -. 제시외(1)은 각 세대 발코니 확장부분으로 2번 목록에 부합되어 있으며, 외관상으로는 본건과 구분되지 않음. -. 1번 목록 지상에 소나무 등 정원수 10여주가 식재되어 있으며, 2번 목록 1층은 계단 및 주차장으로 이용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 249-7307)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김기한 : 보증금 8,000만 원 중 1,000만 원은 2023. 3. 17. 증액되었으며, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2023. 3. 17.임 김성안 : 주택임차권자(2023카임50056) 김성안과 동일인임 서인석 : 주택임차권자(2023카임50059) 서인석과 동일인임 장서영 : 주택임차권자(2023카임70) 장서영과 동일인임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 9명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,153,519,440원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 379,198,114원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 6월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 757일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 757일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2014. 6. 13. 근저당권.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 차량의 접근이 가능. 간선도로. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2023타경3691 (청주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-16	2025타경50840	[다가구] 청주시 청원구 내덕동 97-7 건물: 67.53평 토지(대지권): 42.05평	260,194,200원 260,194,200원	신건 (0회)
	2025-07-17	2024타경63102	[다가구] 청주시 청원구 오창읍 복현리 건물: 147.35평 토지(대지권): 141.87평	1,126,811,600원 576,927,000원	유찰 (3회)
	2025-07-23	2024타경63539	[다가구] 청주시 청원구 율량동 2342 건물: 138.30평 토지(대지권): 76.35평	1,054,575,780원 674,928,000원	유찰 (2회)
	2025-08-14	2024타경60769	[다가구]충청북도 청주시 청원구 율량동 2128 건물: 126.75평 토지(대지권): 71.63평	820,376,770원 574,263,000원	유찰 (1회)
	2025-07-23	2023타경7297	[다가구] 청주시 청원구 율량동 2323 건물: 136.93평 토지(대지권): 95.05평	1,244,229,760원 796,306,000원	유찰 (4회)