소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 본건 목록 1,2 토지 양 지상에 2020. 1. 31. 사용승인된 제시 외 건물(지하4층 지상8층의 태경타운)이 존재하고, 감정평가금액은 집합건물의 구분건물 평가시 토지, 건물 가격배분 비율을 토지 가격에 적용하여 토지의 평가액으로 결정함 3. 제시외 건물은 매각 제외하며, 법정지상권 성립 여부 불분명함 4. 이 사건 지상 집합건물의 대지권등기가 2008. 4. 16. 말소됨 5. 2023.6.5.자로 주식회사 림스홈스로부터 공사대금 495,000,000원의 유치권 신고 있으나, 2023. 6. 27.자로 유치권배제신청서 가 접수되는 등 유치권 성립여부는 불분명함 6. 2025.9.19.자로 주식회사 제이엔씨개발로부터 공사대금 약 140억원의 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함

[부동산 현황조사서 비고란]
1.카카오내비게이션을 활용하여 목록1.및 목록2. 부동산 부근에 도착 후 스마트폰의 네이버지도와 경기부동산앱의 현재위치기능을 사용하여 부동산의 개략적인 위치를 확인함. 2.현장방문하였으나 양 부동산 지상에는 목록외의 건축물이 있어서 건축물 점유자들이 이 건 부동산을 점유하는 것으로 판단하였으나 상세점유관계 미상임. 3.목록1. 과 목록 2.는 지목이 `대`로서 목록외 건축물의 부지로 대부분 제공된 것으로 보이나, 인접부동산과의 정확한 경계, 위치, 면적 등을 확인하기 위해서는 별도의 측량 감정이 필요함. 4.별지 전입세대확인서 상 `해당주소의 세대주가 존재하지 않음`으로 기재됨.(다만, 이 건 부동산위에 건물(`태경빌딩`으로 통칭되는 것으로 보임)이 있어 별도의 도로명주소가 부여되어 있는바(군포시 산본로 323번길 26-12) 도로명주소를 기준으로 하는 전입세대 확인서를 발급받고자 하였으나 현황조사명령서에 지번주소만 기재되어 있어 발급할 수 없다는 구두의 통지를 발급담당자로부터 받음 5. 이 건 부동산 양 토지상의 건물은 지하4층 지상8층의 근린생활시설 건물인 것으로 판단되어 상가건물 임대차현황서를 발급신청하였으나 별지 `처리불가통보서`와 같이 건축물소유자가 토지소유자와 일치하지 않는다는 이유로 발급불가통지를 받았음. 6. 건물은 이 사건 경매대상 부동산이 아닌데에도 불구하고 건물임차인들에게 안내문을 교부하는 것에 대하여 일부 임차인들로부터 이의제기가 있었음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안양지원(☎ 031-8086-1282)입니다.
입찰일은 2025.11.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(1,432,923,287원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경102487,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 4월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 948일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 948일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 12. 18. 근저당 설정

※ 물건 키워드 :

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3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 군포시 산본동의 대지 경매건입니다.