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사건번호 2022타경11369 경매사건 분석 - 부북면 공장 (건물 608.3평, 토지 1,964.6평)

창원지방법원 밀양지원에서 진행되는 2022타경11369, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

공장 경매 / 경상남도 밀양시 부북면 전사포리 공장 경매 / 2022타경11369

소 재 지	경상남도 밀양시 부북면 전사포리 885-6
물건용도	공장
토지면적	6,494.60㎡(1,964.62평)
건물면적	2,010.79㎡(608.26평)
사건번호	2022타경11369
감정평가액	3,671,432,650원
최저입찰가	(51%) 1,879,774,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	전사포리 885-6	공장용지	6494.6㎡ (1,964.62평)
건물	사포산단중앙로 27	1층 공장	1144.35㎡ (346.17평)
	사포산단중앙로 27	1층 공장	616.32㎡ (186.44평)
	사포산단중앙로 27	1층 사무실	93.42㎡ (28.26평)
	사포산단중앙로 27	2층 공장	133.4㎡ (40.35평)
제시외건물	사포산단중앙로 27	기계실	3.3 ㎡(1.00평) 포함
	사포산단중앙로 27	창고 및 기계실	12.0 ㎡(3.63평) 포함
	사포산단중앙로 27	기계기구	8식 ㎡(2.42평) 포함

1) 위치 및 부근의 상황=본 건은 경상남도 밀양시 부북면 전사포리에 소재하는 "사포일반 지방산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린공공시설 등으로 형성된 공업지대임.
2) 토지의 상황=① 형태 및 이용상황 본 건은 사다리형에 가까운 형상의 자체 지반 대체로 평탄한 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.
② 인접 도로상태 본 건 북서측으로 대로3류(왕복 4차로, 노폭 약 25미터 내외)에 접함.
③ 토지이용계획 및 공법상 제한상태 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 일반산업단지(사포일반산업단지)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞.
3) 건물의 구조 및 현상=① 건물의 구조 본 건은 일반철골구조 판넬 및 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인: 2011.12.21.), 주기둥: H-Beam(600×300mm), 벽체: 공장 - 하단부 약 1.8미터 콘크리트(1층) 위 판넬 잇기 마감, 사무실 등 - 판넬 잇기 마감, 바닥: 에폭시 코팅 마감, 높이: 공장 1층 - 약 9미터 내외(최고높이 약 18미터 내외), 공장 2층 - 약 8.3미터 내외(최고높이 약 9미터 내외), 창호: PVC 창호임.
② 이용 상황 1층 - 공장, 사무실, 화장실, 샤워실, 탈의실 등, 2층 - 공장 등임. ③ 부대설비 제반 위생·급배수 설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.
4) 기계/기구의 현상=본 건 기계기구 기호 1) - 8)은 Over Head Crane, 수변전설비, 계근대 및 Lathe 등으로서 경과연수 대비 현상 및 관리상태 보통임.
5) 공작물의 현상=-
6) 기타참고사항=① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 임차인 소유로 조사되는 제시 외 건물(도장 부스 등), 제시 외 물건(컨테이너, 기계기구 등) 및 구축물(건물 기초, 후첨 ‘사진용지’ 참조) 등은 평가에서 제외함.
2) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 2개 동이 소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기 바라며, 제시 외 건물 의 구조, 위치 및 면적 등을 고려할 때 제시 외 물건이 토지 가치 형성에 미치는 영향이 미미하여 별도로 고려하지 않으니 참고 바람. 3) 본 건 지상에 소재하는 관정 등의 구축물(임차인 소유물 제외) 등은 토지와 일체로 거래 되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.
4) 본 건 기계기구 의뢰 목록 중 중복·반복된 목록은 제외하고 최초의 목록을 기준으로 평 가함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/10/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	전부	2020.02.10.	[보]50,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년8월26일	근저당권	3,287,000,000원
2019년8월12일	가압류	21,540,201원
2019년8월22일	가압류	57,715,322원
2019년9월9일	가압류	46,097,260원
2019년10월30일	가압류	34,100,420원
2020년1월28일	압류
2020년3월30일	압류
2020년4월7일	가압류	52,816,813원
2020년5월22일	가압류	30,114,800원
2020년7월13일	압류
2022년7월1일	가압류	44,353,000원
2022년7월13일	임의경매
2022년7월14일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년8월26일	근저당권	3,287,000,000원
2019년8월12일	가압류	21,540,201원
2019년8월22일	가압류	57,715,322원
2019년10월30일	가압류	34,100,420원
2020년1월28일	압류
2020년4월7일	가압류	52,816,813원
2020년5월22일	가압류	30,114,800원
2020년7월13일	압류
2022년7월13일	임의경매
2022년7월14일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	492,856,191원원	193,255,416원원	31%	4.8회회
6개월	529,186,835원원	238,707,924원원	39%	4회회
12개월	488,169,260원원	228,898,761원원	44%	3.9회회

사건번호 2022타경11369 경매사건 분석 - 부북면 공장 (건물 608.3평, 토지 1,964.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각 포함. 임차인 소유로 조사되는 제시외 건물(도장 부스 등), 제시외 물건(컨테이너, 기계 기구 등) 및 구축물(건물기초) 등은 평가 및 매각에서 제외(감정평가서 참조). 2022.10.11. 주식회사 금강중공업으로부터 공사대 금 158,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함. [목록2] 등기사항증명서상 도로명 주소는 밀양시 부북면 사포산단중앙로 27이나 건축물대장상 주소는 밀양시 부북면 사포산단중앙로 21임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1번물건 공부상 공장용지이며 현황은 공장용지임 위지상 제시외 이동식콘테이너 3동,조립식 도장부스 1동,지하수관정 1기,판넬조판넬지붕 단층창고1동 소재함 차량용계근대,건물천장 호이스트 소재함 2번물건 일반철골구조 판넬지붕 2층공장 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2539)입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주식회사 2020.3.30.임 금강중공업:[목록

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 7월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1284일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1284일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.8.26. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반공업지역. 지구단위계획구역. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2022타경11369 (창원지방법원 밀양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-19	2024타경646	[공장] 밀양시 부북면 전사포리 88-1 건물: 241.80평 토지(대지권): 625.27평	928,925,050원 455,174,000원	재진행 (2회)
	2026-02-23	2024타경80	[공장] 밀양시 하남읍 파서리 398-4 [농지취득자격증명] 건물: 300.84평 토지(대지권): 683.05평	1,355,613,000원 485,852,000원	유찰 (4회)
	2026-01-19	2022타경11369	[공장] 밀양시 부북면 전사포리 885-6 [유치권] 건물: 608.26평 토지(대지권): 1,964.62평	3,671,432,650원 1,879,774,000원	재진행 (3회)