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동남구 주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 83.0평, 토지 251.3평

대전지방법원 천안지원의 2020타경4651 사건, 4억 3802만원짜리 주택 경매물건입니다.

주택 경매 / 충청남도 천안시 동남구 병천면 주택 경매 / 2020타경4651

소 재 지	충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 250-2
물건용도	주택
토지면적	830.70㎡(251.29평)
건물면적	274.51㎡(83.04평)
사건번호	2020타경4651
감정평가액	438,022,010원
최저입찰가	(24%) 105,169,000원
입 찰 일	2024.03.05(화) 10:00,14:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041-620-3079)입니다.
입찰시작 시각은 10:00,14:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
목록1~5 을구 10번 지상권(2013.8.12.등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수함.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1~5박종성지분, 목록6,7 2016.2.1.근저당 목록1~5권정근지분 2017.6.30.근저당

사건번호 : 2020타경4651 (대전지방법원 천안지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	가전리 250-2	도로	1.837㎡ (0.56평) 47분의1.837 지분전부
	가전리 257-34	도로	1.817㎡ (0.55평) 46분의1.817 지분전부
	가전리 257-62	공원	10.9㎡ (3.30평) 495분의10.9 지분전부
	가전리 257-71	잡종지	5.95㎡ (1.80평) 148분의5.95 지분전부
	가전리 257-72	도로	135.2㎡ (40.90평) 3402분의135.2 지분전부
	가전리 257-43	대	675㎡ (204.19평)
건물	가전7길 50-54	1층 주택	186.93㎡ (56.55평)
건물	가전7길 50-54	2층 주택	87.58㎡ (26.49평)
제시외건물	가전리 257-71	가압장	20x3.3/148 ㎡(6.05평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 보문사 북동측 인근에 위치하는 통칭프로방 스 들꽃마을 전원주택단지내 토지로서 주위는 유사 전원주택, 나지, 임야, 농경지 등으로 형성되었으며 전원주택지로서의 주위환경 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하고 시내버스 정류장 등이 인근에 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.
[이용상태] 부정형 완경사(기호1,4,6), 장향완경사(기호5), 사다리형완경사(기호2), 장방형완경사(기호 3)의 토지로서 창고및주택부지(기호6), 제시외 가압장부지(기호4), 단지내 공원용지(기호3), 단지내도로(기호1,2,5)부지임.
[도로상태] 폭 약5-6m의 포장도로에 접하거나 대상물건이 도로이며 도로상태 보통임.
[토지이용계획] 본건 기호1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(전 축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞. 본건 기호2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(전 축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)＜수도법＞, 영농여건불리 농지.
본건 기호3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(전 축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)＜수도법＞. 본건 기호4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(전 축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)＜수도법＞. 본건 기호5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(전 축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)＜수도법＞, 공장설립제한 지역(2016-11-28)＜수도법＞. 본건 기호6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(전 축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의32호 )＜수도법＞.
[제시외 물건] 본건 기호(4)지상에 경량철골조 가압장으로 탐문되는 제시외 건물이 소재하고 기호(3)지상에 컨테이너조 사무실 등이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 기호(3)은 공부상 공원이나 현재 임시 사무실로 탐문되는 컨테이너 등의 부지임.
[참고사항] 임대관계 미상이며 본건의 지적경계 확인 등은 외부관찰, 개략적인 측정, 인근 탐문 등에 의하였는바 본건 참여시 본건 경계 및 법면 확인, 이용가능 및 불가능 부분 면적구성 등의 상세확인을 위해 정밀측량을 요함.
[건물구조] 본건 기호(7)은 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층건으로 외벽: 사이딩패널 등 마감.
내벽: 패널잇기(1층), 벽지 및 일부 타일(2층) 등 마감.
창호: 새시창호임.
[이용상태] 1층: 창고, 2층: 단독주택(일반건축물대장 건축물현황도상 안방, 주방, 거실, 작은방, 드레 스룸, 복도, 욕실겸화장실, 현관, 테라스 등)임.
[설비내역] 급배수등 위생설비, 난방설비(2층)등 됨.
[부합물/종물] 기호(4)지상에 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층, 가압장으로 탐문)1동, 기호(3)지상에 임시사무실 등으로 이용중인 컨테이너 3동이 소재함.
[공부와의 차이] 대체로 부합함.
[참고사항] 임대관계 미상이며 기호(3)지상 제시외 건물은 이동이 용이한 것으로 판단되어 별도 평가 하지 않았으나 기호(4)지상 제시외 건물은 고정시설로 판단되어 개략적인 사정과 관찰감가로 평가하되 상세 소유이용관계가 불확실하여 기호(4) 토지 의뢰목록상 지분비율에 의한 배분비 율로 안분한 가격을 평가명세표상에 표기하고 전체면적을 기준한 가격을 평가명세표 비고란 에 별도 표기하였는바 본건 진행시 제시외건물의 소유이용 관계, 지분비율, 내부구조및 상세 이용상태, 일괄경매여부, 경매대상면적 등에 대해 별도확인을 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2020/08/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
하OO	미상	미상	[보]미상 [월]미상
주OO	미상	2016.03.22	[보]미상 [월]미상
임OO	미상	미상	[보]미상 [월]미상
신OO	2층	2016.03.28	[보]50,000,000
김OO	1층 전부	2016.03.28	[보]30,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년2월1일	근저당권	272,000,000원
2016년2월2일	가등기
2020년5월6일	임의경매
2020년7월22일	강제경매
2021년5월3일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년2월1일	근저당권	272,000,000원
2016년2월2일	가등기
2020년5월6일	임의경매
2020년7월22일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	453,851,230원원	251,000,000원원	55%	2회회
6개월	357,873,905원원	281,763,133원원	78%	1.7회회
12개월	319,716,197원원	240,448,644원원	75%	1.7회회

동남구 주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 83.0평, 토지 251.3평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-05-13	2024타경4321	[주택] 천안시 동남구 병천면 가전리 건물: 30.20평	104,832,000원 104,832,000원	신건 (0회)
	2025-05-13	2024타경4321	[주택] 천안시 동남구 병천면 가전리 건물: 30.20평	89,856,000원 89,856,000원	신건 (0회)
	2025-05-13	2024타경4321	[주택] 천안시 동남구 병천면 가전리 건물: 30.15평	92,693,100원 92,693,100원	신건 (0회)
	2025-05-12	2024타경113393	[주택] 천안시 동남구 광덕면 보산원리 건물: 72.20평 토지(대지권): 308.16평	533,612,620원 533,612,620원	신건 (0회)
	2025-05-12	2024타경102522	[주택] 천안시 동남구 목천읍 석천리 [농지취득자격증명] 건물: 38.58평 토지(대지권): 160.81평	400,578,170원 400,578,170원	신건 (0회)