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거제시 하청면 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,144.6평, 토지 2,611.5평)

거제시 하청면 유계리에 위치한 본 공장 경매물건은 48억 4403만원짜리가 27억 1266만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가 4,844,027,280원인 경상남도 거제시 하청면 유계리 공장 물건입니다.

4회 유찰되어, 최저입찰가는 2,712,655,000원이군요.

감정가의 56% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2021타경4590이며, 입찰일은 2025.12.08(월) 10:00입니다.

소 재 지	경상남도 거제시 하청면 유계리 10
물건용도	공장
토지면적	8,633.00㎡(2,611.48평)
건물면적	3,783.84㎡(1,144.61평)
사건번호	2021타경4590
감정평가액	4,844,027,280원
최저입찰가	(56%) 2,712,655,000원
입 찰 일	2025.12.08(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	유계리 10	공장용지	8017㎡ (2,425.14평)
	유계리 5-4	공장용지	474㎡ (143.39평)
	유계리 10-1	답	46㎡ (13.92평)
	유계리 11-2	답	96㎡ (29.04평)
건물	연하해안로 1570-24	단층 공장	1200㎡ (363.00평)
	유계리 10	단층 공장	1831.26㎡ (553.96평)
	유계리 10	단층 공장	8.4㎡ (2.54평)
	유계리 10	1층	188.3㎡ (56.96평)
	유계리 10	2층	183.48㎡ (55.50평)
제시외건물	유계리 10	공장일부	92 ㎡(27.83평) 포함
	유계리 10	사무실 등	192 ㎡(58.08평) 포함
	유계리 10	절단실	23.1 ㎡(6.99평) 포함
	유계리 10	화장실	23.1 ㎡(6.99평) 포함
	유계리 10	기계실	30.2 ㎡(9.14평) 포함
	유계리 10	휴게실	12 ㎡(3.63평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 경상남도 거제시 하청면 유계리 소재 "하청야구장" 남측 인근에 위치하며 부근은 소규모공장 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 대상물건까지 차량접근이 가능하며 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시 됨.
[이용상태] 일련번호 1),2)는 2필 일단의 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.
일련번호 5),6)은 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 일련번호 1),2)의 부속토지로 이용중임.
[도로상태] 대상물건 북측으로 노폭 약 7-8m의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] ■ 일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
■ 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지.
■ 일련번호 5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
■ 일련번호 6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 후첨 "지적 및 건물개황도" 참고.
[공부와의 차이] 일련번호 5),6)토지는 공부상 지목이 "답"으로 등재되어 있으나, 현황 일련번호 1),2)의 부속토지로 이용중임.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호 6)토지일부는 타인점유상태로 조사되는 바, 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요함.
1) 위치 및 부근의 상황=일련번호 1),2),5),6)은 경상남도 거제시 하청면 유계리 소재 "하청야구장" 남측 인근에 위치하며 부근은 소규모공장, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형서되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됨.
2) 토지의 상황=1)형상 및 지세일련번호 1),2)는 2필 일단의 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.
일련번호 5),6)은 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 일련번호 1),2)의 부속토지로 이용중임.
2)접면도로 상태일련번호 1),2),6)은 북측으로 노폭 약 7-8m의 포장도로와 접함.
일련번호 5)는 지적도상 맹지임.
3)공법상의 제한정도일련번호 1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호 2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지.
일련번호 5),6)은 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞. 3) 건물의 구조 및 현상=일련번호 3)은 일반철골조 기타지붕 단층건으로서,(사용승인일 : 2003.07.03)
벽체 : 칼라강판잇기 등 마감.
바닥 : 몰탈위 에폭시 등 마감.
천정 : 철골트러스위 칼라강판잇기 등 마감.
창호 : 알루미늄샤시창임.
주기둥 : H-형강(600x300mm)
층고 : 약 11m설비 : 전기설비, 소방설비 등이용상황 : 공장 등으로 이용중임.
일련번호 4)은 일반철골조 기타지붕 단층건으로서,(사용승인일 : 2013.10.02)
벽체 : 철근콘크리트위 칼라강판잇기 등 마감.
바닥 : 콘크리트(쟁판설치)위 에폭시 등 마감.
천정 : 철골트러스위 칼라강판잇기 등 마감.
창호 : 알루미늄샤시창임.
주기둥 : H-형강(900x300mm)
층고 : 약 15m설비 : 전기설비, 소방설비 등이용상황 : 공장 등으로 이용중임.
일련번호 4-1)은 경량철골조 기타지붕 단층건으로서,(사용승인일 : 2013.10.02)
벽체 및 천정 : 판넬 등 마감.
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 샤시창임.
설비 : 전기설비, 위생설비 등이용상황 : 화장실로 이용중임.
일련번호 4-2)는 일반철골조 기타지붕 단층건으로서,(사용승인일 : 2014.04.21)
외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감.
내벽 : 벽지, 치장목 및 보드위 페인팅 등 마감.
바닥 : 데코타일, 타일 및 장판깔기 등 마감.
천정 : 텍스 및 벽지 등 마감.
창호 : 샤시창임. 설비 : 전기설비, 난방설비, 위생설비, 소방설비 등이용상황 : 1층 - 식당, 주방, 창고, 샤워실, 화장실, 숙소 등으로 이용중임.
2층 - 사무실, 탕비실, 사장실, 연구실, 숙소, 화장실 등으로 이용중임.
4) 기계/기구의 현상=대상물건 기계기구는 조선부분품(강재절단 및 조립)생산에 이용되는 수변전설비, 운송설비(Over Head Crane, Semi Gantry Crane 등), 용접기, Compressor설비 등으로서 현상 및 관리상태는 보통임.
5) 공작물의 현상=해당사항 없음.
6) 기타참고사항=임대관계 : 미상임.
기 타 : 해당사항 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2021/10/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
정OO	현황조사보고서의점유관계조사서기타란참조	2015.10.22.	[보]이천만원정 [월]월300만원정
주OO	[목록4]공장부분	미전입	[보]오천만원정 [월]월600만원정

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년9월18일	근저당권	2,640,000,000원
2013년3월28일	근저당권	3,480,000,000원
2019년11월8일	가압류	100,000,000원
2021년6월29일	압류
2021년7월27일	임의경매
2021년10월1일	압류
2021년11월29일	압류
2022년5월24일	압류
2022년6월27일	가압류	7,621,044원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,033,255,914원원	665,429,180원원	50%	3.6회회
6개월	758,470,892원원	339,516,136원원	39%	5.5회회
12개월	751,975,821원원	371,571,273원원	44%	4.9회회

거제시 하청면 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,144.6평, 토지 2,611.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㅂ) 매각 포함. -공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 매각 포함(일부 소재불명(감정평가서상 5-2),5-3))된 것은 매각 제외). -제시외 기계기구(공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구목록에 포함되지 않은 감정평가서상 a~m) 매각 제외. -[목록4] 현황 공장, 화장실, 식당, 숙소 등으로 이용 중. [목록5,6] 공부상 지목은 "답"이나 현황 목록1,2의 부속토지로 이용 중임. -[목록5,6] 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수), 현황 농지로 사용하고 있지 않으므로 향후 원상회복 명령 발하 여질 가능성 있음(별지 사실조회회신 참조). -[목록6] 토지 일부는 타인점유 상태로 조사되어 이를 감안하여 감정 평가하였고, 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요함. -이동가능한 컨테이너 박스 및 (주)대성종합가스의 장비(별지 장비보관증서 참조)는 매각제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
*제시외 건물 ㄱ)경량철골조 판넬지붕 공장일부, ㄴ)경량철골조 판넬지붕 2층 사무실, ㄷ)경량철골조 칼라시트지붕 절단실, ㄹ)경량철골조 스라브지붕 화장실, ㅁ)경량철골조 칼라시트지붕 기계실, ㅂ)판넬조 판넬지붕 휴게실 각 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 640-8599)입니다.
입찰일은 2025.12.08입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 7월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1566일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1566일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [목록1,3,5,6] 2012.09.18. 근저당권 [목록2] 2013.03.28. 근저당권 설정 [목록4] 2013.10.28. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량접근이 가능. 철골조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2021타경4590 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2021타경4590	[공장] 거제시 하청면 유계리 10 [농지취득자격증명] 건물: 1,144.61평 토지(대지권): 2,611.48평	4,844,027,280원 2,712,655,000원	유찰 (4회)