사하구 장림동의 공장 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 첫 입찰되어 9억 5481만원까지 떨어졌습니다.

부산시 경매추천 | 공장 경매가 분석 ☎ 건물 54.5평, 토지 314.3평

"살고 싶은 사하’ 살기 좋은 사하 - 부산광역시 사하구"

소 재 지	부산광역시 사하구 장림동 931
물건용도	공장
토지면적	1,039.00㎡(314.30평)
건물면적	180.00㎡(54.45평)
사건번호	2025타경101742
감정평가액	954,811,000원
최저입찰가	(100%) 954,811,000원
입 찰 일	2026.05.07(목) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장림동 931	공장용지	1039㎡ (314.30평)
건물	장림동 931	지하 공장, 휴게실 등 철근콘크리트조,일반철골조	180㎡ (54.45평)
제시외건물	장림동 931	공장	337.5 ㎡(102.09평) 제외
	장림동 931	공장	147.4 ㎡(44.59평) 제외
	장림동 931	공장	350 ㎡(105.88평) 제외
	장림동 931	창고	42 ㎡(12.71평) 제외
	장림동 931	창고	1.7 ㎡(0.51평) 제외
	장림동 931	창고 및 화장실	14.8 ㎡(4.48평) 제외
	장림동 931	사무실	15 ㎡(4.54평) 제외
	장림동 931	사무실	27 ㎡(8.17평) 제외
	장림동 931	공장일부	10.5 ㎡(3.18평) 제외
	장림동 931	적치대	18 ㎡(5.45평) 제외
	장림동 931	기계기구	제외

1)위치 및 부근의 상황 본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '보덕포마을' 남측 인근에 위치하고 있으며 부근은 소규모 공장 등이 밀집한 전용공업지대임.
2)토지의 상황 가. 교통상황 본건까지 차량의 접급이 가능하며, 위치 등을 고려할 때 일반적인 교통사정 보통시 됨.
나. 형태 및 이용상태 북서하향 완경사지내 조성된 사다리형의 공업용 건부지임.
다. 도로상태 본건 북측으로 노폭 약5-6m내외의 포장도로에 접하고 있음.
라. 토지이용계획 및 공법상 제한사항 전용공업지역(2020-11-25)(전용공업지역), 비행안전구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞임.
[건물구조] 및 현상 가. 건물의 구조 기호(2): 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층건으로서(지상1층 현황멸실), 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅 마감, 벽지붙임 마감 등 기호(2)가동호 지상1층(일반철골조)은 현황멸실로 추정됨. 기호(3)나동호, 기호(4)다동호는 현황멸실로 추정됨.
나. 이용상태 기호(2)가동호 지하층은 '공장, 휴게실. 사무실, 탈의실, 샤워실, 위험물(유류) 옥내저장소 등'으로 이용중임.
다. 위생설비, 냉난방설비 및 기타설비 급배수설비, 전기온수기 등을 갖추고 있음.
라. 부합물 및 종물관계 지적도 및 건물개황도 참조바라며, 제시외건물로 인하여 토지의 사용·수익·처분상에 영향을 미칠 수도 있음.
4)기계/기구의 현상 가. 현황 본건 기계기구는 수전설비, 재처리시스템, 볼밀(재분쇄 및 선별시설) 등의 설비임.
나. 사용상태 현상 및 관리상태 보통시되나 현장조사시 정상작동여부는 확인치 못함.
다.수용장소 및 방법 본건 기계기구는 부산광역시 사하구 장림동 931번지상에 소재하며 동 장소에서 실사하였음.
5)공작물의 현상 -
6)기타참고사항 임대관계: 미상임. 기타사항: 기호(2) 가동호 지하층은 도로면에 접하고 있음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1993년2월20일	소유권
2013년3월4일	근저당권	1,248,000,000원
2016년4월29일	근저당권	200,400,000원
2025년4월16일	가압류	534,300,000원
2025년4월22일	가압류	231,644,846원
2025년8월1일	임의경매
2025년8월12일	가압류	115,789,746원
2025년12월11일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1992년10월16일	소유권
2013년3월4일	근저당권	1,248,000,000원
2016년4월29일	근저당권	200,400,000원
2025년4월16일	가압류	534,300,000원
2025년4월22일	가압류	231,644,846원
2025년8월1일	임의경매
2025년8월12일	가압류	115,789,746원
2025년12월11일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -제시외 건물 매각제외, 제시외 건물 일부는 인접필지에 과재되어 있음 -목록2.의 지상1층은 현황멸실 상태 -공장 및 광업재단법 제6조에 따른 기계기구목록 중 기호①(회전로), 기호②(집진기)는 현황 소재불명임 -제시외 기계기구(a~h) 모두 매각제외

[부동산 현황조사서 비고란]
(1) 2,3,4번 목록 건물 진입로를 막아둔 상태라 내부를 들어갈수 없어 2,3,4번 목록 건물을 특정할수 없었음. (2) 상가 임차인 이석준의 점유부분이 특정되지 않아 건물 전체에 대한 임차인으로 등재하였음. (3) 진입로를 막은 나무판면에는 백석산업이라고 적혀있었음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1262)입니다.
입찰일은 2026.05.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2013. 3. 4. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 전용공업지역. 철근콘크리트조. 철골조.

사건번호 : 2025타경101742 (부산지방법원 부산서부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	919,256,161원원	206,031,109원원	29%	6.6회회
6개월	647,989,195원원	218,771,284원원	37%	4.3회회
12개월	499,445,432원원	211,372,447원원	36%	4.7회회

부산시 경매추천 | 공장 경매가 분석 ☎ 건물 54.5평, 토지 314.3평

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr