강서구 화곡동 359-28의 다세대(빌라) 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 1억 3376만원입니다.

서울시 강서구 화곡동 359-28 다세대(빌라)경매 ★ 강서구 경매로 나왔는데 문제없나.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 359-28 미성하르딘 제6층 제602호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	15.91㎡(4.81평)
건물면적	35.09㎡(10.61평)
사건번호	2025타경11997
감정평가액	209,000,000원
최저입찰가	(64%) 133,760,000원
입 찰 일	2026.07.08(수) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1480550

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 359-28	286.5분의 15.91	15.91㎡ (4.81평)
건물	화곡동 359-28	철근콘크리트구조	25.09㎡ (7.59평)
제시외건물	화곡동 359-28	주거용 추정	10 ㎡(3.03평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근(화곡동 359-28외 1필지)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는지역으로 주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재 하는 등 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘트리트조 평슬라브지붕, 지상 6층(사용승인 2016년 02월 24일) 내 제6층 제602호로서 외벽 : 석재 및 타일 붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.
[이용상태] 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
[설비내역] 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.
[토지형상/이용상태] 2필 일단지의 장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상임. 본건 집합건축물대장상 위반건축물[주택과-43021(2018.08.30.)호에 의거 위반건축물 표기 (무단증축)]이 등재되어 있고, 후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 위반건축물[제시외 건물㉠ : 판넬구조, 아스팔트싱글지붕, 면적 약 10㎡(관계기관 유선 확인), 주거용 추정]이 있는바 경매 진행 시 재확인하시고, 내부구조도상 제시외 건물㉠ 도면은 목측에 의해 개략적으로 그린 것으로 실제와 차이가 있을 수 있음에 유의하시기 바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년8월6일	소유권
2023년8월11일	임차권설정	208,000,000원
2025년9월10일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함(주거용 추정 판넬구조, 아스팔트 싱글지붕, 면적 약 10㎡) - 집합건축물대장상 주택과-43021(2018.08.30.)호에 의거 위반건축물로 표기되어 있음(무단증축), (감정평가서 참조) - 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1273, 0087)입니다.
입찰일은 2026.07.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 9. 10. 설정 강제경매개시결정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 차량접근이 가능. 지하철. 노선버스 정류장.

사건번호 : 2025타경11997 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	193,000,000원원	136,880,000원원	71%	3회회
6개월	217,000,000원원	152,060,000원원	70%	2.3회회
12개월	378,400,000원원	322,258,600원원	79%	1.8회회

서울시 강서구 화곡동 359-28 다세대(빌라)경매 ★ 강서구 경매로 나왔는데 문제없나.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1480550