첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 강서구 화곡동 400-72의 다세대(빌라) 경매건입니다.

다세대(빌라)경매 - 강서구 화곡동 400-72 경매 요점정리

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 400-72 스카이빌 제4층 제401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	18.90㎡(5.72평)
건물면적	38.39㎡(11.61평)
사건번호	2025타경11935
감정평가액	241,480,000원
최저입찰가	(100%) 241,480,000원
입 찰 일	2026.03.26(목) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 400-72	238분의 18.9	18.9㎡ (5.72평)
건물	화곡동 400-72	철근콘크리트구조	29.75㎡ (9.00평)
제시외건물	화곡동 400-72	불명	8.64 ㎡(2.61평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(지하철 5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2016.03.21.) 외벽 : 벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등.
[이용상태] 본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)
[설비내역] 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음. [토지형상/이용상태] 본건은 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건은 남동측, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
[토지이용계획] 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
[공부와의 차이] 본건은 집합건축물대장 전유부 상에 위반건축물로 등재되어 있음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년11월10일	소유권
2022년4월6일	약정/금지사항/환매특약
2023년8월3일	압류
2023년11월22일	가압류	616,241,204원
2024년8월1일	임차권설정	204,000,000원
2025년2월25일	압류
2025년9월8일	강제경매
2025년12월23일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등 기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 집합건축물대장상 주택과-22752(2016.6.13)호에 의거 위반건축물 표기(주거 무단증축)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1331, 0085)입니다.
입찰일은 2026.03.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.8.3. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스.

사건번호 : 2025타경11935 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	262,715,692원원	184,828,602원원	70%	2.7회회
6개월	261,354,031원원	190,240,188원원	73%	2.5회회
12개월	260,595,386원원	196,347,383원원	76%	2.4회회

다세대(빌라)경매 - 강서구 화곡동 400-72 경매 요점정리

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr