첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 창원시 의창구의 전 경매건입니다.

창원 전경매 ★ 경남 싼 전 (293.1평)

소 재 지	경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 131
물건용도	전
토지면적	969.00㎡(293.12평)
건물면적
사건번호	2025타경194
감정평가액	75,144,000원
최저입찰가	(100%) 75,144,000원
입 찰 일	2026.02.24(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하천리 131	전	969㎡ (293.12평)
제시외건물	하천리 131	제시외수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 "신천마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 과수원 및 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 주변여건은 보통임.
[교통상황] 본건 및 인근까지 소형차량은 접근이 가능하며, 위치 및 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1) : 북하향 경사지대내 부정형 토지로서, 현황 대부분 과수원으로 이용중이고, 일부는 현황 도로이며, 일부 지상에 분묘가 소재함. 일련번호(2) : 북하향 급경사지대내 부정형 토지로서, 현황 과수원 및 일부는 휴경지임. 일련번호(3) : 북하향 경사지대내 부정형 토지로서, 현황 과수원으로 이용중이고, 일부는 현황 도로임. 일련번호(4) : 북하향 경사지대내 부정형 토지로서, 현황 과수원으로 이용중임. 일련번호(5) : 북하향 경사지대내 부정형 토지로서, 현황 과수원으로 이용중임. 일련번호(6) : 북하향 경사지대내 사다리형 토지로서, 현황 과수원으로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1) : 지적도상 맹지이나, 현황 북동측에서 본건을 통과하는 노폭 약 2미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(2) : 맹지임. 일련번호(3) : 지적도상 맹지이나, 현황 북동측에서 본건을 통과하는 노폭 약 2미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(4) : 맹지임. 일련번호(5) : 북측으로 현황 노폭 약 2미터 내외의 포장도로(기호(3)일부)가 개설되어 있 음. 일련번호(6) : 맹지임.
[토지이용계획] 일련번호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환 경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공 장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지 일련번호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공 장설립제한지역<수도법> 일련번호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환 경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공 장설립제한지역<수도법> 일련번호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공 장설립제한지역<수도법> 6)제시목록 외의 물건 본건 일련번호(1,3~6) 지상에 제시외수목 감나무 약 185여주, 일련번호(2) 지상에 제시외수목 감나무 약 10여주가 식재되어 있으며, 일련번호(1) 지상에 연고미상의 분묘가 1기 소재함.
[공부와의 차이] 일련번호(1): 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 대부분 과수원이며, 일부는 도로, 일부 지상 에 연고미상의 분묘 1기가 소재함. 일련번호(2,4~6) : 공부상 지목은 '전'이나, 현황 과수원으로 이용중임. 일련번호(3): 공부상 지목은 '전'이나, 현황 과수원으로 이용중이며, 일부는 도로임. [참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건 일련번호(1~6) 토지는 인접토지와 지적경계가 불명확한바, 정확한 경계 확인을 위하여 측량 등을 요하며, 본건 지상에 육안으로 식별이 어려운 분묘 가 소재할수 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월11일	소유권
2022년4월11일	근저당권	288,000,000원
2022년4월11일	지상권
2024년2월7일	가압류	19,000,000원
2024년2월14일	가압류	33,221,267원
2025년1월16일	임의경매
2025년4월8일	가압류	130,000,000원
2025년11월25일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 본건1.토지는 의뢰목록상 `임야`이고, 3.4.5.6.토지는 `전`으로서 대부분은 과수목(감나무 추정)이 식재되어 이용되고있는 과수원으 로 보이고 1

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.02.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 400일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 400일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 보전산지.

사건번호 : 2025타경194 (창원지방법원)

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