4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 김해시 진영읍의 답 경매건입니다.

김해 진영읍 8986만원 212.4평 답 경매물건을 5765만원 싸게

소 재 지	경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 262-13
물건용도	답
토지면적	702.00㎡(212.36평)
건물면적
사건번호	2024타경7242
감정평가액	89,856,000원
최저입찰가	(36%) 32,204,000원
입 찰 일	2026.02.25(수) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	좌곤리 262-13	답	702㎡ (212.36평) 지분 6분의 3 전부
제시외건물	좌곤리 262-13	농막	70 ㎡(21.18평) 제외
제시외건물	좌곤리 262-13	수목	제외

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 소재 “금산초등학교” 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농경지대로서 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 소형차량 및 농기계 출입이 가능하며, 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1),(2)
인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 농경지로 이용 중입니다.
일련번호(3)
인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 농경지로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 일련번호(1),(2)
본건 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 도로가 개설되어 있습니다.
일련번호(3)
지적도상 맹지입니다.
[토지이용계획] 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 상대보호구 역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 농업진흥구역(2016-06-30)＜농지법＞, 배출시설설치제한지역＜물환 경보전법＞ 일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 상대보호구 역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 농업진흥구역(2016-06-30)＜농지법＞, 배출시설설치제한지역＜물환 경보전법＞ 일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 상대보호구 역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 농업진흥구역(2016-06-30)＜농지법＞, 배출시설설치제한지역＜물환 경보전법＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 제시외건물, 제시외구축물(철탑) 및 제시외수목(감나무 등 약100주)이 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : --

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년9월30일	소유권
2024년10월28일	소유권
2024년10월28일	소유권
2024년10월28일	소유권
2010년2월18일	지상권
2010년2월18일	지상권
2016년9월30일	(2)근저당권설정	102,000,000원
2020년8월6일	근저당권	108,000,000원
2023년4월25일	가압류	1,000,000,000원
2024년3월27일	가압류	263,758,049원
2024년7월1일	압류
2024년11월1일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 1번 지상권설정등기(2010.02.18. 등기), 을구 2번 구분지상권설정등기(2010.02.18. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수 됨.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보 증금 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 송전선로부지로 지상에 제시외 구 축물(철탑)이 소재하며 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. 제시외 수목, 점유자 소유의 제시외 농막, 철파이프조 구조물 매 각 제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호 1~3 토지는 현재 농경지로 이용중이며, 위 토지 지상에 점유자 유병열 소유의 제시외 (ㄱ)철파이프조 비닐하우스 창고(기호1 토지

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원(☎ 055-239-2115)입니다.
입찰일은 2026.02.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 480일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 480일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 8. 6. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 개발제한구역.

사건번호 : 2024타경7242 (창원지방법원)

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