소 재 지	경기도 김포시 대곶면 초원지리 477
물건용도	공장
토지면적	2,273.00㎡(687.58평)
건물면적	873.20㎡(264.14평)
사건번호	2024타경48716
감정평가액	2,332,381,000원
최저입찰가	(70%) 1,632,667,000원
입 찰 일	2025.07.01(화) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원(☎ 320-1136)입니다.
입찰일은 2025.07.01입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	초원지리 477	공장용지	1646㎡ (497.92평)
	초원지리 477-2	공장용지	42㎡ (12.71평)
	초원지리 477-3	공장용지	446㎡ (134.92평)
	초원지리 477-4	도로	33㎡ (9.98평) 261 분의 33 지분 전부
	초원지리 472-3	도로	106㎡ (32.07평) 322 분의 106 지분 전부
건물	초원지리 477 가동호	단층 공장 일반철골구조	326.7㎡ (98.83평)
제시외건물	율마로135번길 14	작업장	496 ㎡(150.04평) 포함
	율마로135번길 14	창고	3 ㎡(0.91평) 포함
	율마로135번길 14	창고	22.5 ㎡(6.81평) 포함
	율마로135번길 14	창고	13 ㎡(3.93평) 포함
	율마로135번길 14	사무실	12 ㎡(3.63평) 포함
	율마로135번길 14	기계기구	포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 김포시 대곶면 초원지리 소재 ‘초원신사거리’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고 등이 밀집 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 완경사지로서, 공장(작업장)의 건부지 및 도로 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 건물 동측으로 일련번호 (4),(5)를 포함한 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 하수처리구역(대곶처리분구)＜하수도법＞, ＜추가기재＞본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.
일련번호(2) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 하수처리구역(대곶처리분구)＜하수도법＞, ＜추가기재＞본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.
일련번호(3) :도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 하수처리구역(대곶처리분구)＜하수도법＞ 일련번호(4) :도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 하수처리구역(대곶처리분구)＜하수도법＞ 일련번호(5) :도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 하수처리구역(대곶처리분구)＜하수도법＞, ＜추가기재＞본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] -.
[건물구조] 기호 (가) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서 외벽 : 판넬 마감 등 내벽 : 판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 공장으로 이용중임 [설비내역] 기본 위생, 급배수 설비 되어 있음 4)부합물 및 종물 본건 지상에 제시외물건 ㉠-㉧이 소재함.
(후첨 "지적및 건물개황도" 참조)
(㉠ 내부에 기계기구 일련번호 1-7이 소재함.)
[공부와의 차이] 본건 건물은 "일반건축물대장"상 2016년 04월 05일자로 "제2종근린생활시설(제조업소)"에서 ‘공장(작업장)’으로 용도변경 되었으나 "등기사항전부증명서"상에는 미반영 상태임. [참고사항] -.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년8월11일	소유권
2011년8월11일	근저당권	860,000,000원
2013년1월25일	근저당권	408,000,000원
2019년3월7일	근저당권	306,000,000원
2023년10월5일	근저당권	120,000,000원
2024년4월8일	가압류	63,644,054원
2024년4월19일	가압류	580,800,000원
2024년6월5일	가압류	91,581,491원
2024년7월4일	가압류	33,448,822원
2024년8월5일	가압류	13,920,522원
2024년8월9일	압류
2024년9월2일	임의경매
2024년9월5일	가압류	49,002,342원
2024년10월14일	가압류	94,425,040원
2024년11월7일	가압류	51,939,063원
2024년11월29일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년8월11일	소유권
2011년8월11일	근저당권	860,000,000원
2013년1월25일	근저당권	408,000,000원
2019년3월7일	근저당권	306,000,000원
2023년10월5일	근저당권	120,000,000원
2024년4월8일	가압류	63,644,054원
2024년4월19일	가압류	580,800,000원
2024년6월5일	가압류	91,581,491원
2024년7월4일	가압류	33,448,822원
2024년8월5일	가압류	13,920,522원
2024년9월2일	임의경매
2024년9월5일	가압류	49,002,342원
2024년9월9일	압류
2024년10월14일	가압류	94,425,040원
2024년11월7일	가압류	51,939,063원
2024년12월3일	압류

매각물건명세서 요약

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	811,430,784원원	535,162,173원원	50%	3회회
6개월	923,549,328원원	570,058,225원원	53%	2.5회회
12개월	1,060,412,442원원	692,675,996원원	59%	2.2회회

김포시 대곶면 공장, 감정가의 70%에 낙찰 가능성?

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-01	2025타경32630	[공장] 김포시 양촌읍 누산리 677-4 건물: 66.67평 토지(대지권): 111.93평	585,641,750원 585,641,750원	신건 (0회)
	2025-07-01	2024타경1809	[공장] 김포시 양촌읍 학운리 3968 건물: 934.07평 토지(대지권): 435.42평	5,658,969,580원 5,658,969,580원	신건 (0회)
	2025-06-17	2024타경42985	[공장] 김포시 대곶면 율생리 51-1 건물: 345.81평 토지(대지권): 852.75평	2,800,128,400원 2,800,128,400원	신건 (0회)
	2025-07-01	2024타경55486	[공장] 김포시 대곶면 대능리 696-2 건물: 90.60평 토지(대지권): 155.99평	382,666,580원 267,867,000원	유찰 (1회)
	2025-07-01	2024타경48716	[공장] 김포시 대곶면 초원지리 477 건물: 264.14평 토지(대지권): 687.58평	2,332,381,000원 1,632,667,000원	유찰 (1회)
	2025-07-01	2023타경33496	[공장] 김포시 월곶면 개곡리 483-6 건물: 141.17평 토지(대지권): 749.90평	1,199,850,960원 587,927,000원	유찰 (1회)
	2025-07-01	2024타경37181	[공장] 김포시 대곶면 송마리 8-38 건물: 527.02평 토지(대지권): 1,117.44평	3,348,335,700원 1,640,685,000원	유찰 (2회)
	2025-06-26	2024타경1601	[공장] 김포시 대곶면 송마리 227-2 건물: 252.41평 토지(대지권): 405.65평	1,161,793,000원 569,279,000원	재진행 (2회)
	2025-06-24	2023타경50644	[공장] 김포시 대곶면 초원지리 143-5 건물: 228.20평 토지(대지권): 575.05평	2,249,846,700원 1,574,893,000원	유찰 (1회)
	2025-07-01	2023타경33328	[공장] 김포시 대곶면 쇄암리 288-8 [유치권] 건물: 406.48평 토지(대지권): 700.29평	2,191,281,480원 1,533,897,000원	재진행 (1회)

이번에 소개할 경매물건은 경기 김포시에 위치한 공장입니다. 최저입찰가는 16억 3267만원입니다.

김포시 대곶면 공장, 감정가의 70%에 낙찰 가능성?