소 재 지	경상북도 영덕군 달산면 덕산리 227-3
물건용도	토지(대지)
토지면적	1,715.00㎡(518.79평)
건물면적	34.00㎡(10.29평)
사건번호	2024타경10653
감정평가액	65,152,000원
최저입찰가	(49%) 31,924,000원
입 찰 일	2025.07.25(금) 10:00

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1401237

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕산리 227-3	임야	198㎡ (59.90평)
	덕산리 227-2	전	714㎡ (215.99평)
	덕산리 227-1	대	803㎡ (242.91평)
제시외건물	덕산리 227-1	주택	19 ㎡(5.75평) 포함
제시외건물	덕산리 227-1	창고	15 ㎡(4.54평) 포함

[위치/주위환경] 본 건은 경상북도 영덕군 달산면 덕산리 소재 "덕산2리마을회관" 북측 인근(기호1-3), 남동측 근거리(기호4) 및 남서측 근거리(기호5)에 위치하고 있으며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본 건 내지 인근까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 토지로서, 남향 하향 완경사지이며, 자연림 상태임.
기호(2) : 부정형의 토지로서, 남향 하향 완경사지이며, 농경지 상태임.
기호(3) : 사다리형에 가까운 토지로서, 남향 하향 완경사지이며, 건부지 상태임.
기호(4) : 부정형의 토지로서, 서향 하향 경사지이며, 자연림 상태임.
기호(5) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북동향 하향 완경사지이며, 자연림 상태임.
4)인접 도로상태 기호(1,5) : 맹지임.
기호(2) : 남서측으로 폭 약 3미터의 시멘트포장도로에 접함.
기호(3) : 서측으로 폭 약 3미터, 남동측으로 폭 약 2미터의 시멘트포장도로에 접함.
기호(4) : 지적상 맹지이나, 남동측의 임도를 통해 접근 가능함.
[토지이용계획] 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 기호(4) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역_500)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 기호(5) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 본 건 기호(4) 토지의 동측 일부는 비포장 임도로 이용 중이니, 참고하시기 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년8월2일	소유권
2022년8월2일	근저당권	170,000,000원
2023년10월31일	근저당권	300,000,000원
2024년2월2일	가압류	24,638,010원
2024년4월30일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

임야의 특성상 분묘소재 가능성 있고, 소재하는 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각, 목록3 지상에 제시외 건물(경과 년수 상당하고, 훼손의 정도가 심한 미등기상태의 일반건축물대장상 농가주택, 축사) 매각 포함. 분묘소재 불분명 목록2 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). ※ 농지취득자격증명 제출이 필요한 경우 발급기준 및 소요기간, 원상복구 여부에 관하여 반드시 해당관서에 문의 후 입찰요망 (신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음).

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 덕산리 227-1 지상에 제시외(목조스레트) 주택 및 창고가 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 영덕지원()입니다.
입찰일은 2025.07.25입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 65,152,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 20,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 437일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 437일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 계획관리지역. 보전산지.

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사건번호 : 2024타경10653 (대구지방법원 영덕지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

경북 경매추천 ▶ 토지(대지) 경매가 분석 ♣ 518.8평

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1401237

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-25	2024타경10967	[대지] 영덕군 병곡면 삼읍리 169-7 [법정지상권] 토지(대지권): 19.01평	856,540원 600,000원	유찰 (1회)
	2025-07-25	2024타경10523	[대지] 영덕군 병곡면 백석리 204 [농지취득자격증명] 건물: 136.89평 토지(대지권): 931.10평	1,446,724,820원 708,895,000원	유찰 (2회)
	2025-07-25	2024타경10653	[대지] 영덕군 달산면 덕산리 227-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 10.29평 토지(대지권): 518.79평	65,152,000원 31,924,000원	유찰 (2회)
	2025-07-25	2024타경10554	[대지] 영덕군 달산면 옥산리 478-4 [농지취득자격증명] 건물: 18.15평 토지(대지권): 62.01평	41,052,500원 20,116,000원	유찰 (2회)

2024타경10653 사건의 토지(대지) 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 49% 수준입니다.

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