소 재 지	경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산270
물건용도	토지(임야)
토지면적	780.00㎡(235.95평)
건물면적
사건번호	2024타경107876
감정평가액	1,304,614,300원
최저입찰가	(64%) 834,953,100원
입 찰 일	2025.07.30(수) 10:00

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1400736

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내곡리 산270	임야	780㎡ (235.95평) 59928분의 3120 지분
제시외건물	내곡리 산270	창고	약15*1/2 포함
제시외건물	내곡리 산270	수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리에 소재하는 "송촌마을회관" 북측에 위치하며 부근은 과수원, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] ①본건 환지예정지(21B블록 5롯트,6롯트, 10블록 8롯트, 9롯트)기준 환지예정지지정도상 차량의 접근 가능함.
②본건 산270번지 기준 남측으로 지적도상 맹지로 차량의 접근 곤란한 상태임.
3)형태 및 이용상태 ①본건 환지예정지(21B블록 5롯트,6롯트, 10블록 8롯트, 9롯트)기준 대체로 평탄한 장방형 토지임.
②본건 산270번지 기준 경사지대내 부정형 토지로 현황 휴경중인 과수원 및 일부 자연림상태임.
4)인접 도로상태 ①본건 환지예정지(21B블록 5롯트)기준 남동측으로 도로와 접하고 있음.
본건 환지예정지(21B블록 6롯트)기준 남측,남동측으로 도로와 접하고 있음.
본건 환지예정지(10블록 8롯트)기준 남동, 남서측으로 도로와 접하고 있음.
본건 환지예정지(10블록 9롯트)기준 북서, 남서측으로 도로와 접하고 있음.
②본건 산270번지 기준 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] ①본건 환지예정지(21B블록 5롯트)기준 "제1종전용주거지역"임.
본건 환지예정지(21B블록 6롯트)기준 "제1종전용주거지역"임.
본건 환지예정지(10블록 8롯트)기준 "준주거지역"임.
본건 환지예정지(10블록 9롯트)기준 "준주거지역"임.
②본건 산270번지 기준 자연녹지지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 공공청사(저촉), 근린공원(저촉), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 저류시설(저촉) 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(최윤덕장군생가지)＜경상남도 문화재보호 조례＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 도시개발구역＜도시개발법＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞ 6)제시목록 외의 물건 -본건 지상에 제시외건물(기호㉠, 창고)소재함.
-본건 지상에 제시외수목(기호㉡, 감나무 등 약570주) 소재함.
[공부와의 차이] 본건 기호(1)은 "환지예정지"임.
[참고사항] ①감정평가 의견란, "Ⅵ. 그밖의 사항" 참조 바람. ②본건 토지는 "환지예정지증명원"상 권리면적과 환지면적이 상이한 경우에는 둘중 작은 면적을 기준으로 면적사정하여 평가하되, 평가목적을 고려하여 부족한 권리면적에 해당하는 현금청산예상액을 포함하여 평가하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년6월27일	소유권
2019년10월4일	소유권
2019년2월13일	소유권
2018년5월1일	소유권
2019년10월4일	소유권
2017년5월2일	소유권
2019년10월4일	소유권
2019년10월4일	소유권
2019년10월4일	소유권
2019년10월4일	소유권
2017년5월2일	소유권
2017년5월24일	소유권
2017년5월24일	소유권
2015년6월2일	근저당권	1,560,000,000원
2024년6월24일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외(1-1,1-2) 창고 및 수목 포함. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신 고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 과수원(휴경중, 감나무 식재) 및 일부 자연림 상태. 본건 지상에 주민 탐문 및 육안으로 확인되는 분묘는 없 으나, 식별이 곤란한 고묘가 소재할 가능성 있음. 지적도 상 맹지로 남측으로는 차량의 접근이 곤란한 상태임. 본건 토지와 인 접 토지의 지적 경계가 대체로 불분명함. 본건 토지는 창원 내곡지구도시개발구역내 환지예정지(21블록 5롯트, 6롯트, 10블록 8롯트, 9롯트)로 지목은 ‘임야’이나 ‘대’로 사정하였고, 구체적인 환지 위치, 면적 등은 감정서 참고 요망. 본건 환지예정지 가운 데 10블록 9롯트는 환지면적(491.6㎡)이 권리면적(521.3㎡)보다 부족(29.7㎡)한데 부족면적에 대하여 추후 현금청산이 예정되어 있으므로, 현금청산예정액을 포함하여 환지면적으로 평가하였음. 환지 사업진행상황, 금전 청산에 관한 사항 및 기타 사항에 대하여는 ‘창원내곡도시개발사업조합’에 재확인 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 토지는 목록상 임야이나 현황 과수원으로 조성되어 있으며 위 지상에 소유 미상의 제시 외 과수목 및 농막 1동 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.07.30입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 377일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 377일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.06.02. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제1종전용주거지역. 준주거지역. 자연녹지지역. 지구단위계획구역. 보전산지.

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사건번호 : 2024타경107876 (창원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	497,992,250원원	145,310,000원원	30%	6.3회회
6개월	330,057,063원원	86,882,875원원	37%	5.4회회
12개월	377,563,367원원	107,762,733원원	35%	5.9회회

토지(임야) 경매물건 권리분석해 봅시다. 경남 의창구 경매물건 권리분석해 봅시다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1400736

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-06	2024타경2643	[임야] 창원시 의창구 소계동 383-1 토지(대지권): 138.85평	145,503,000원 116,402,000원	유찰 (1회)
	2025-08-07	2024타경111295	[임야] 창원시 의창구 북면 신촌리 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,390.01평	337,984,000원 270,387,200원	유찰 (1회)
	2025-07-30	2024타경4441	[임야] 창원시 의창구 북면 내곡리 [분묘기지권] 토지(대지권): 302.59평	86,252,970원 69,002,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경107333	[임야] 창원시 의창구 북면 내곡리 [분묘기지권] 토지(대지권): 451.30평	1,178,601,000원 942,880,800원	유찰 (1회)
	2025-07-30	2024타경107876	[임야] 창원시 의창구 북면 내곡리 [분묘기지권] 토지(대지권): 235.95평	1,304,614,300원 834,953,100원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2024타경111684	[임야] 창원시 의창구 북면 내곡리 토지(대지권): 288.36평	768,327,560원 491,729,600원	유찰 (2회)
	2025-07-16	2023타경115375	[임야] 창원시 의창구 동읍 월잠리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 30.34평 토지(대지권): 912.04평	428,846,000원 219,569,100원	유찰 (3회)
	2025-07-15	2024타경67	[임야] 창원시 의창구 북면 마산리 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,274.19평	34,582,800원 14,165,000원	유찰 (4회)
	2025-07-08	2024타경4434	[임야] 창원시 의창구 북면 월계리 [분묘기지권] 토지(대지권): 12,390.10평	573,426,000원 234,875,000원	유찰 (4회)
	2025-07-29	2024타경1169	[임야] 창원시 의창구 북면 외산리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 92.87평 토지(대지권): 11,596.04평	1,380,630,000원 361,923,600원	유찰 (6회)
	2025-08-06	2023타경115443	[임야] 창원시 의창구 북면 하천리 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,950.11평	178,367,600원 37,406,000원	유찰 (7회)
	2025-07-09	2023타경110455	[임야] 창원시 의창구 동읍 용전리 [분묘기지권] 토지(대지권): 144.90평	63,707,000원 13,360,200원	유찰 (8회)
	2025-07-16	2023타경111915	[임야] 창원시 의창구 북면 외감리 [분묘기지권] 토지(대지권): 570.00평	11,117,311원 1,192,000원	유찰 (10회)