이번에 소개할 경매물건은 서울시 관악구에 위치한 성진리치빌입니다. 최저입찰가는 2억 7115만원입니다.

관악구 신림동 성진리치빌 다세대(빌라)경매 ☎ 3억 3894만원대 서울시 관악구 신림동 경매 투자해도 될까요?

"더불어 으뜸 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 난우10가길 19-5, 5층501호 (신림동,성진리치빌)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	38.07㎡(11.52평)
건물면적	66.67㎡(20.17평)
사건번호	2024타경122160
감정평가액	338,940,000원
최저입찰가	(80%) 271,152,000원
입 찰 일	2025.11.13(목) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신림동 597-104	330분의 38.07	38.07㎡ (11.52평)
건물	신림동 597-104	5 철근콘크리트구조	55.67㎡ (16.84평)
제시외건물	난우10가길 19-5, 5층501호	다용도실 등	11 ㎡(3.33평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 동측 인근에 소재하는 다세대주택으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)
[설비내역] 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.
[토지형상/이용상태] 완경사지대 내 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 복건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접함.
[토지이용계획] 신림동 597-104 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
신림동 597-121 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] -임대관계는 미상임. -현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년7월3일	소유권
2022년11월29일	약정/금지사항/환매특약
2023년9월12일	가압류	8,913,724원
2024년4월24일	임차권설정	330,000,000원
2024년5월29일	가압류	1,037,000,000원
2024년7월5일	압류
2024년11월8일	강제경매
2024년12월24일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
. 제시외 건물 포함 주택도시보증공사로 부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하 고 임차권등기를 말소에 동의한다'는 2025.8.20.자 확약서가 제출됨

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 3485-3244)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 413일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 413일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.09.12. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경122160 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	293,966,133원원	214,888,719원원	72%	4.9회회
6개월	293,622,725원원	210,115,062원원	71%	4.5회회
12개월	346,086,849원원	256,308,537원원	75%	3.5회회

관악구 신림동 성진리치빌 다세대(빌라)경매 ☎ 3억 3894만원대 서울시 관악구 신림동 경매 투자해도 될까요?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-08	2025타경102816	[다세대] 관악구 봉천동 635-449 1층101호 [임차권등기] 건물: 8.81평 토지(대지권): 6.36평	242,000,000원 242,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2025타경102219	[다세대] 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 건물: 4.96평 토지(대지권): 5.16평	279,000,000원 279,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경102883	[다세대] 관악구 봉천동 649-98 라움 [임차권등기] 건물: 8.39평 토지(대지권): 6.81평	305,000,000원 305,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경102771	[다세대] 관악구 신림동 98-249 팔로스22 [임차권등기] 건물: 8.69평 토지(대지권): 6.50평	291,000,000원 291,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경571	[다세대] 관악구 신림동 467-20 5층502호 건물: 8.55평 토지(대지권): 5.77평	408,000,000원 408,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경102822	[다세대] 관악구 신림동 571-5 모던하우스 [임차권등기] 건물: 8.96평 토지(대지권): 5.20평	323,000,000원 258,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경102267	[다세대] 관악구 남현동 1079-2 도화엘리시아 건물: 7.40평 토지(대지권): 5.54평	332,000,000원 265,600,000원	유찰 (1회)
	2026-01-29	2025타경102242	[다세대] 관악구 신림동 706-91 한나래19차 [임차권등기] 건물: 9.06평 토지(대지권): 4.62평	272,000,000원 217,600,000원	유찰 (1회)
	2026-01-29	2025타경102171	[다세대] 관악구 남현동 1054-27 2층201호 [임차권등기] 건물: 15.58평 토지(대지권): 6.97평	333,000,000원 266,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경102904	[다세대] 관악구 봉천동 1513-5 지1층비01호 건물: 10.44평 토지(대지권): 6.96평	179,000,000원 143,200,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경102830	[다세대] 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 건물: 11.59평 토지(대지권): 7.34평	425,000,000원 340,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경102793	[다세대] 관악구 신림동 1488-18 메트로타운8차 건물: 16.69평 토지(대지권): 10.52평	502,000,000원 401,600,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경3221	[다세대]서울특별시 관악구 봉천동 635-459 건물: 13.56평 토지(대지권): 7.14평	190,000,000원 152,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2025타경103143	[다세대] 관악구 봉천동 41-20 쌍용프라임빌 [임차권등기] 건물: 11.24평 토지(대지권): 7.29평	291,000,000원 232,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2025타경103065	[다세대] 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 건물: 3.90평 토지(대지권): 2.04평	141,000,000원 112,800,000원	유찰 (1회)