감정 2억 4400만원 → 최저 2871만원! 울산시 북구 산하동 강동블루마더테라스 경매를 소개합니다.

울산시 북구 산하동 상가경매> 울산시 2억 1529만원 싼 3층 강동블루마더테라스, 2022타경8322

소 재 지	울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 3층303호 (산하동,강동블루마더테라스)
물건용도	상가
토지면적	35.75㎡(10.81평)
건물면적	76.13㎡(23.03평)
사건번호	2022타경8322
감정평가액	244,000,000원
최저입찰가	(12%) 28,706,000원
입 찰 일	2025.10.23(목) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1388105

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	산하동 995-14	1025.9분의 35.7472	35.7472㎡ (10.81평)
건물	산하동 995-14	3 철근콘크리트구조	76.13㎡ (23.03평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동초등학교" 동측 인근에 위치하고 있는 ‘강동블루마더테라스’ 3층 303호로서, 주위는 근린생활시설, 주택 및 나지 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 본건까지 제차량 진입 가능하며, 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 303호로 외벽 : 석재패널, 스톤코드 등 마감 내벽 : 마감 없음 창호 : 샷시창 등입니다.
[이용상태] 근린생활시설(공실)입니다.
[설비내역] 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
[토지형상/이용상태] 2필 일단으로 가장형에 가까운 토지로 상업용 건부지입니다.
7)인접 도로상태등 본건 서측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 소로와 각각 접합니다.
[토지이용계획] 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m-35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 도시개발구역(강동산하지구)＜도시개발법＞입니다.
[공부와의 차이] 본건은 등기사항전부증명서상 ‘산하동 995-14, 산하동 995-15’의 양필지상에 소재하는 구분건물로서, 대지권의 목적인 토지의 표시 부분 1번 내지 2번 토지의 소재지가 종전 산하동 294 및 산하동 294-2로 기재된 상태이나 2021년 3월 23일자로 구획정리가 완료되어 ‘산하동 995-15, 대, 791.9㎡’로 지번이 변경 되었으며, 산하동 995-14번지(대, 234㎡)의 경우 종전 체비지(강동산하지구 53블럭5롯트)가 소유권 이전된 이후 등기사항전부증명서상 본건 구분건물에 대한 소유권대지권의 배분이 이루어지지 않은 상태로 추정되는 바 본건 소유권대지권에 대한 정확한 사정이 곤란하다고 판단됩니다. 따라서 향후 산하동 995-14 및 산하동 995-15에 대하여 적정한 소유권대지권이 배분될 것을 전제로 감정평가 하였으니 경매 진행시 및 입찰시 유의하시기 바랍니다. [참고사항] 본 건물의 외벽 마감 중 일부가 별첨 사진용지와 같이 파손되어 있습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년5월19일	소유권
2017년7월14일	근저당권	156,000,000원
2023년1월3일	임의경매
2024년2월27일	가압류	16,091,385원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 이 사건 경매개시결정 이후 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 소재지번이 '1. 울산광역시 북구 산하동 995-14, 2. 울산광역시 북구 산하동 995-15'로 변경되었고, 위 대지권의 목적인 토지 1.에 관한 대지권의 표시 중 대지권비율이 '234분 의 8.1537'로 변경되었음. 2. 현황 상 본 건 건물의 외벽 마감 중 일부가 파손된 것으로 보이므로 응찰시 확인 요함. 3. 본 건 건물의 대지권의 목적인 토지 중 목록 1.에 대하여 별도등기 있음(갑구 5번 압류등기).

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본 건 부동산은 울산 북구 산하중앙2로 238에 소재하는 강동블루마더테라스 303호 부동산임. 2.내부 공실로 확인되었음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8267)입니다.
입찰일은 2025.10.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 1월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1048일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1048일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.07.14. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 간선도로. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2022타경8322 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	583,000,000원원	175,894,500원원	26%	4.3회회
6개월	1,154,986,394원원	695,098,286원원	39%	3.4회회
12개월	945,529,842원원	541,624,909원원	40%	3.3회회

울산시 북구 산하동 상가경매> 울산시 2억 1529만원 싼 3층 강동블루마더테라스, 2022타경8322

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1388105

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2025타경11638	[근린상가] 북구 산하동 995-1 1층102호 건물: 13.49평 토지(대지권): 7.89평	476,000,000원 476,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-10	2024타경116258	[근린상가]울산광역시 북구 명촌동 742-10 세원위아파트 건물: 28.73평 토지(대지권): 22.07평	308,000,000원 215,600,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2022타경8346	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 [별도등기] 건물: 23.03평 토지(대지권): 10.81평	186,000,000원 130,200,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2022타경8308	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 건물: 17.55평 토지(대지권): 8.24평	161,000,000원 112,700,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2023타경6552	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 [대지권미등기] 건물: 26.32평	314,000,000원 153,860,000원	유찰 (2회)
	2025-12-04	2023타경6552	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 [대지권미등기] 건물: 23.03평	275,000,000원 134,750,000원	유찰 (2회)
	2025-12-18	2024타경7224	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 1016-32 건물: 17.60평 토지(대지권): 30.94평	372,000,000원 127,596,000원	유찰 (3회)
	2025-11-27	2024타경116944	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 971-1 건물: 67.49평 토지(대지권): 18.16평	831,000,000원 199,523,000원	유찰 (4회)
	2025-11-25	2024타경2618	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-1 건물: 17.24평 토지(대지권): 10.08평	157,000,000원 53,851,000원	재진행 (3회)
	2025-12-10	2022타경8315	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 건물: 17.55평 토지(대지권): 8.24평	161,000,000원 55,223,000원	유찰 (3회)
	2025-11-18	2022타경8339	[근린상가]울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 [별도등기] 건물: 23.03평 토지(대지권): 22.30평	201,000,000원 68,943,000원	유찰 (3회)
	2025-11-27	2021타경112767	[근린상가]울산광역시 북구 상안동 357-11 [유치권] 건물: 75.05평 토지(대지권): 20.57평	653,000,000원 319,970,000원	재진행 (3회)
	2025-11-27	2021타경112767	[근린상가]울산광역시 북구 상안동 357-11 [유치권] 건물: 97.31평 토지(대지권): 26.68평	847,000,000원 415,030,000원	재진행 (3회)
	2025-11-27	2021타경112767	[근린상가]울산광역시 북구 상안동 357-11 [유치권] 건물: 97.31평 토지(대지권): 26.68평	847,000,000원 415,030,000원	재진행 (3회)
	2025-11-27	2021타경112767	[근린상가]울산광역시 북구 상안동 357-11 [유치권] 건물: 97.31평 토지(대지권): 26.68평	847,000,000원 415,030,000원	재진행 (3회)