서울시 중구 을지로6가에 위치한 동대문패션티브이 경매물건을 소개합니다. 감정가는 4650만원, 현재 최저입찰가는 1219만원입니다.

사건번호 2024타경111870 경매사건 분석 / 을지로6가 상가 (건물 1.2평)

"하나되는 중구 / 함께하는 중구"

소 재 지	서울특별시 중구 을지로 264, 4층4160호 (을지로6가,동대문패션티브이)
물건용도	상가
토지면적	0.98㎡(0.30평)
건물면적	3.97㎡(1.20평)
사건번호	2024타경111870
감정평가액	46,500,000원
최저입찰가	(26%) 12,188,000원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	을지로6가 21-31	3650분의 0.98	0.98㎡ (0.30평)
건물	을지로6가 21-31	4 철골철근콘크리트구조	3.97㎡ (1.20평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 을지로6가 소재 " 동대문역사문화공원역"서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 쇼핑몰,각종 근린생활시설,오피스텔,업무시설 등이 혼재하는 상업업무지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 각종 차량출입이 자유롭고 인근에 지하철 2,4,5호선 " 동대문역사문화공원역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.
[건물구조] 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하6층 지상13층 건물내 1층 1087호 및 4층 4160호로서, 외벽 : 화강석 붙임,알미늄복합판넬 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 강화유리 및 알미늄 프레임 창호 등.
[이용상태] 벽체 구분없는 공실 상태의 오픈상가임.(현재 인테리어 공사 중)
[설비내역] 위생 및 급배수설비,중앙공급식 냉난방설비,승강기설비,에스컬레이트설비,옥내 소화전설비,스프링쿨러설비,화재탐지설비 등.
[토지형상/이용상태] 4필지 일단으로 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 토지 동측으로 노폭 약 38미터 내외,북측으로 노폭 약 25미터 내외,남측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1,3)
일반상업지역(2023-11-23), 방화지구, 방화지구(도시관리계획(방화지구)폐지입안[입안일:2014.05.16. 입안실효예정일:2016.05.16]), 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 지하도로(저촉) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 중점경관관리구역(2016-11-24), 역사도심(4대문안), 건축선 기호(2)
토지이용계획 일반상업지역(2023-11-23), 방화지구, 방화지구(도시관리계획(방화지구)폐지입안[입안일:2014.05.16. 입안실효예정일:2016.05.16]), 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(저촉), 지하도로(접합) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 중점경관관리구역(2016-11-24), 역사도심(4대문안), 건축선 기호(4)
일반상업지역(2023-11-23), 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 중점경관관리구역(2016-11-24), 역사도심(4대문안)
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년10월30일	소유권
2015년6월4일	임차권설정
2015년6월18일	근저당권	130,000,000원
2024년6월17일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 1번 임차권등기는 매수인이 인수함 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 1번 ~11번 구분지상권설정등기)는 지역개발및지원에관한법률 제28조 4항에 따라 말소 되지 않고 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
을구 1번 임차권등기는 매수인이 인수함 오픈상가로서 호실의 경계구분 표지는 없으며 건축물현황도 및 호별배치표등으로 위치를 특정할 수 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
오픈 상가로 리모델링 공사중으로 현재 영업 하지 않은 상태로 24. 9.말경에 오픈 예정

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-2712)입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 536일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 536일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.6.18. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 지하철. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕. 중앙공급식.

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사건번호 : 2024타경111870 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	165,333,333원원	32,097,691원원	24%	7회회
6개월	214,200,000원원	53,681,718원원	31%	6.1회회
12개월	180,159,655원원	67,442,786원원	40%	5회회

사건번호 2024타경111870 경매사건 분석 / 을지로6가 상가 (건물 1.2평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-18	2024타경114206	[근린상가] 중구 인현동2가 190-1 건물: 16.90평	81,700,000원 81,700,000원	신건 (0회)
	2025-12-10	2022타경112169	[근린상가]서울특별시 중구 신당동 213-8 올레오 건물: 3.81평 토지(대지권): 1.12평	331,000,000원 331,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2025타경102351	[근린상가] 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 건물: 11.43평 토지(대지권): 7.26평	1,499,000,000원 1,199,200,000원	유찰 (1회)
	2025-12-10	2024타경4064	[근린상가]서울특별시 중구 신당동 844 남산타운 건물: 14.52평 토지(대지권): 8.85평	408,000,000원 326,400,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2025타경1017	[근린상가] 중구 황학동 2523 황학아크로타워 건물: 29.32평 토지(대지권): 6.70평	1,020,000,000원 816,000,000원	유찰 (1회)
	2025-12-18	2024타경5678	[근린상가]서울특별시 중구 신당동 200-5 누죤빌딩 건물: 1.50평	27,000,000원 17,280,000원	유찰 (2회)
	2025-12-18	2024타경5678	[근린상가]서울특별시 중구 신당동 200-5 누죤빌딩 건물: 1.50평	27,000,000원 17,280,000원	유찰 (2회)
	2025-12-16	2025타경618	[근린상가] 중구 신당동 217-1 4층가31호 건물: 3.32평	27,000,000원 13,824,000원	유찰 (3회)
	2025-12-02	2024타경5784	[근린상가]서울특별시 중구 신당동 193-2 디오트 건물: 1.70평 토지(대지권): 0.65평	821,000,000원 420,352,000원	유찰 (4회)
	2025-12-23	2024타경4941	[근린상가]서울특별시 중구 을지로6가 21-31 동대문패션티브이 [별도등기] 건물: 1.20평 토지(대지권): 0.30평	76,000,000원 19,922,000원	유찰 (6회)
	2025-12-16	2024타경3283	[근린상가]서울특별시 중구 신당동 199-1 디자이너크럽 [대지권미등기] 건물: 1.49평	47,300,000원 12,398,000원	유찰 (6회)
	2026-01-15	2024타경4996	[근린상가]서울특별시 중구 신당동 200-5 누죤빌딩 건물: 1.52평	42,300,000원 8,871,000원	유찰 (7회)
	2025-12-16	2024타경111870	[근린상가]서울특별시 중구 을지로6가 21-31 동대문패션티브이 [임차권등기,별도등기] 건물: 1.20평 토지(대지권): 0.30평	46,500,000원 12,188,000원	유찰 (6회)
	2025-12-16	2024타경111870	[근린상가]서울특별시 중구 을지로6가 21-31 동대문패션티브이 [임차권등기,별도등기] 건물: 1.20평 토지(대지권): 0.30평	188,000,000원 49,282,000원	유찰 (6회)
	2025-12-16	2024타경2815	[근린상가]서울특별시 중구 신당동 773 맥스타일 [별도등기] 건물: 1.18평 토지(대지권): 0.29평	30,000,000원 6,291,000원	유찰 (7회)