소 재 지	부산광역시 연제구 거제천로124번길 38-2
물건용도	주택
토지면적	124.00㎡(37.51평)
건물면적	154.21㎡(46.65평)
사건번호	2024타경2059
감정평가액	712,221,400원
최저입찰가	(24%) 171,004,000원
입 찰 일	2025.06.20(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연산동 1480-48	대	124㎡ (37.51평)
건물	거제천로124번길 38-2	1층 주택	77.97㎡ (23.59평)
건물	거제천로124번길 38-2	2층 주택	67.44㎡ (20.40평)
제시외건물	거제천로124번길 38-2	보일러실	1.7 ㎡(0.51평) 포함
	거제천로124번길 38-2	보일러실	1.4 ㎡(0.42평) 포함
	거제천로124번길 38-2	다용도실	5.7 ㎡(1.72평) 포함

[위치/주위환경] 감정평가 대상물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남서측인근에 위치하며, 부근은 소규모공동주택, 다세대주택, 다가구 근린생활시설 등을 형성된 주택지역입니다.
[교통상황] 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "연산역", "시청역 이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
[이용상태] 가장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 건부지입니다.
[도로상태] 북동측 노폭 약 3미터내외의 도로에 접합니다.
[토지이용계획] 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 [제시외 물건] 본건 토지상에 제시외 부합물 및 종물에 해당하는 기호 (ㄱ),(ㄴ),(ㄷ)이 있으나 토지의 효용에 제한을 미치지 않아 토지는 이를 고려하지 아니하고 감정평가하였습니다.
[공부와의 차이] 없음 [참고사항] 임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.
[건물구조] 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일: 1992.02.20)
외벽: 타일마감, 몰탈 위 페인트마감등창호: 샷시단창 등 입니다.
[이용상태] 다가구 주택입니다.
[설비내역] 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
[부합물/종물] 부합물 및 종물에 해당하는 제시외 (ㄱ),(ㄴ),(ㄷ)이 있어 간이한 방식에 의하여 면적산정하여 별도 감정평가하였습니다.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계: 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년8월7일	전세권	60,000,000원
2021년3월24일	근저당권	240,000,000원
2023년3월8일	압류
2024년4월11일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년8월7일	전세권	60,000,000원
2020년3월16일	전세권	60,000,000원
2021년3월24일	근저당권	240,000,000원
2023년3월8일	압류
2024년4월11일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원()입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행,부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 712,221,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 207,321,562원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 439일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 439일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 버스정류장. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경2059 (부산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	683,250,300원원	481,970,000원원	71%	1회회

연제구 주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 46.6평, 토지 37.5평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-01	2024타경67056	[주택] 연제구 연산동 1233-12 건물: 49.06평 토지(대지권): 45.07평	414,000,500원 289,800,000원	유찰 (1회)
	2025-08-01	2024타경67056	[주택] 연제구 연산동 1191-2 건물: 48.57평 토지(대지권): 49.91평	616,837,000원 431,786,000원	유찰 (1회)
	2025-08-01	2024타경61010	[주택] 연제구 연산동 485-15 건물: 19.14평 토지(대지권): 30.22평	321,599,820원 110,309,000원	유찰 (3회)
	2025-07-02	2024타경56285	[주택] 연제구 연산동 1234-3 건물: 22.63평 토지(대지권): 46.13평	351,732,250원 120,644,000원	재진행 (3회)
	2025-06-26	2024타경1186	[주택] 연제구 연산동 485-24 건물: 31.63평 토지(대지권): 30.25평	327,114,000원 112,200,000원	유찰 (3회)

2024타경2059 사건의 주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 24% 수준입니다.

연제구 주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 46.6평, 토지 37.5평)